Budget 2026 : ce qu’il faut retenir pour le logement

Le projet de loi de finances pour 2026 a été voté après un examen parlementaire intense. Avant sa promulgation définitive, il reste soumis au contrôle du Conseil constitutionnel.

Plusieurs dispositions du texte visent directement le secteur du logement : mesures fiscales pour stimuler l'investissement locatif, relance d'aides à la rénovation, et modifications des taxes locales pour réduire la vacance des logements.

Le texte introduit un nouveau statut pour les bailleurs privés, nommé dispositif Jeanbrun, dont l'objectif est de redynamiser l'offre locative. L'idée centrale : permettre un amortissement fiscal important sur une large part du prix d'achat des logements neufs.

Modalités d'amortissement

L'amortissement porte sur 80 % du prix d'acquisition et s'applique à des taux variables selon le type de logement :

• 3,5 % par an pour les logements à loyer intermédiaire (plafond 8 000 €/an)
• 4,5 % par an pour le logement social (plafond 10 000 €/an)
• 5,5 % par an pour le logement très social (plafond 12 000 €/an)

Conditions et spécificités

Pour bénéficier de l'avantage, le propriétaire doit s'engager à louer au moins neuf ans, louer en nu et affecter le bien à la résidence principale du locataire. Contrairement à certains dispositifs passés, l'avantage n'est pas subordonné à une zonage spécifique et peut également concerner l'ancien sous réserve de travaux représentant au moins 30 % du coût total de l'opération.

Après une suspension liée à l'absence de budget en début d'année, MaPrimeRénov’ doit être relancée très prochainement. La loi de finances consacre une enveloppe de 3,6 milliards d'euros, comparable à l'année précédente.

Ressources et priorités

Selon les estimations, cette enveloppe devrait permettre de financer environ 150 000 opérations de travaux isolés et 120 000 rénovations globales, dont une large part correspond à des dossiers en attente. L'objectif est de soutenir la transition énergétique des logements tout en répartissant l'aide selon les besoins sociaux.

Renforcement des contrôles

Le gouvernement annonce des vérifications renforcées pour réduire les fraudes : instruction préalable plus stricte des dossiers, vérification de l'identité des bénéficiaires et contrôle des pièces administratives. L'objectif est d'améliorer la qualité des aides versées et d'éviter les montages frauduleux.

Pour encourager la remise sur le marché des logements vacants, le PLF 2026 propose de fusionner les dispositifs existants en une taxe unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH).

Champ d'application et calendrier

La TVLH entrera en vigueur en janvier 2027. Elle sera automatiquement applicable dans les zones tendues et laissée à la discrétion des communes situées hors de ces zones, qui pourront décider de son application selon leurs besoins locaux.

Pouvoirs des collectivités

Les communes auront la possibilité d'augmenter le taux de la taxe, potentiellement jusqu'au double du taux antérieur, afin de dissuader la vacance prolongée et d'inciter les propriétaires à proposer leurs biens à la location ou à la vente.

Le budget 2026 prévoit une revalorisation générale des prestations sociales liée à l'évolution des prix : les APL sont augmentées de 0,9 % à compter du 1er avril afin de préserver le pouvoir d'achat des allocataires.

Eligibilités et restrictions

Parmi les ajustements, le gouvernement limite l'accès à certaines aides pour les étudiants étrangers non ressortissants de l'Union européenne : ces étudiants ne pourront plus bénéficier des APL, sauf s'ils sont boursiers. Cette mesure vise à recentrer les aides sur les publics prioritaires.

Impact sur le statut LMNP

Le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP) reste inchangé : les abattements du régime micro-BIC demeurent à 30 % ou 50 % selon l'activité, et les amortissements continuent d'être pris en compte dans le calcul des plus-values lors des cessions.