Introduction

Le bail impose au propriétaire des obligations essentielles, notamment de remettre et maintenir le logement en état d'usage. Quand ces obligations ne sont pas respectées, le locataire peut saisir la justice, mais cette possibilité est limitée dans le temps par la prescription.

Ce guide reprend les règles fondamentales : qui peut agir, combien de temps il reste pour agir et comment la jurisprudence prend en compte les manquements qui durent dans le temps. Source : Legavox catégorie immobilier

Nature et durée de la prescription

L'action du locataire visant la responsabilité du bailleur pour défaut de délivrance est une action personnelle née du contrat de bail. Elle relève du régime général des actions personnelles ou mobilières.

Durée applicable

Depuis l'entrée en vigueur des règles actuelles, la plupart de ces actions se prescrivent par cinq ans à compter du moment où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'agir. Concrètement, la règle générale impose un délai quinquennal pour contester une inexécution du bailleur.

Point de départ de la prescription

Le démarrage du délai n'est pas automatique au jour de la signature du bail : il dépend de la date à laquelle le locataire a eu connaissance du manquement. Autrement dit, la prescription commence lorsque le défaut est réellement ou raisonnablement décelable.

Connaissance du manquement

La jurisprudence fixe le point de départ au moment où le locataire constate, ou aurait dû constater, que les lieux ne conviennent plus à l'usage prévu (par exemple découverte d'une pollution, d'un vice rendant l'usage impossible, ou de défauts manifestes). C'est donc un critère factuel apprécié au cas par cas.

Manquement continu

Lorsque la faute du bailleur se prolonge (absence durable de travaux, impossibilité persistante d'utiliser les lieux), les tribunaux considèrent souvent qu'il s'agit d'un manquement continu. Dans ce cas, chaque jour de violation peut relancer le délai : la prescription ne court pas pour les effets qui se poursuivent tant que le désordre subsiste.

Effets et interruptions de la prescription

Si le délai expire, l'action du locataire visant la résiliation ou des dommages et intérêts peut être éteinte : le juge ne peut plus prononcer de sanction pour des faits anciens prescrits. Toutefois, la qualification de manquement continu protège l'action pendant la durée de l'inexécution.

Interruption et suspension

Certaines démarches interrompent ou suspendent la prescription : l'introduction d'une instance judiciaire interrompt le délai, et des actes formels (mise en demeure, négociations sérieuses) peuvent suspendre ou retarder le cours de la prescription. Il est donc important d'agir de manière documentée pour préserver ses droits.

Conseils pratiques pour les locataires

Pour ne pas perdre ses droits, le locataire doit : relever précisément les faits, conserver preuves (courriers, constats, diagnostics), et agir rapidement dès la découverte d'un défaut. Une mise en demeure écrite peut être utile pour interrompre la prescription et pour formaliser la demande de réparation.

Que faire en pratique ?

  • Consigner les dates et éléments techniques (photos, rapports).
  • Envoyer une mise en demeure recommandée ou par voie électronique conservable.
  • Consulter un professionnel du droit si le manquement persiste ou en cas de doute sur les délais.

En cas de litige prolongé, la qualification de manquement continu justifie souvent une action même au-delà de la date des premiers faits, pour autant que la non-conformité n'ait pas cessé.