Quand une liquidation judiciaire dissimulée change les obligations des notaires
La Cour de cassation rappelle que, au-delà de la solvabilité, le notaire doit explorer le passé judiciaire d'un emprunteur. Une affaire révélatrice impose un contrôle renforcé.
Introduction
La plus haute juridiction a rappelé qu'un notaire ne se limite pas à évaluer la solvabilité d'un acquéreur : il doit aussi s'enquérir de son passé judiciaire. Cette précision intervient après une affaire où un emprunteur avait dissimulé des procédures antérieures.
La décision renforce la responsabilité du notaire et vise à mieux prévenir les fraudes ou omissions qui peuvent compromettre une vente et la sécurité du crédit immobilier.
Contexte de l'affaire
En 2013, un couple contracte ensemble un prêt de 600 000 euros pour l'achat d'un appartement. L'acte de vente est signé chez un notaire, mais quelques mois plus tard les paiements cessent et la banque engage la procédure de recouvrement.
Déroulé judiciaire
La banque obtient le règlement via la caution et poursuit les emprunteurs. L'une des acheteuses soutient alors que son ancien compagnon avait, dès 2006, fait l'objet d'une procédure de liquidation judiciaire et que cette information aurait dû être relevée avant la signature.
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Ce que doivent vérifier les notaires
La Cour de cassation estime que le notaire a l'obligation de contrôler les déclarations de l'acheteur relatives à sa capacité à emprunter et à acquérir un bien. Cela inclut la consultation des publications légales où figurent les procédures collectives.
Contrôles attendus
Il revient donc au notaire, selon l'arrêt, de rechercher des éléments publics comme les bulletins d'annonces légales pour détecter d'éventuelles liquidations judiciaires ou autres procédures susceptibles d'affecter la validité de l'opération.
La Cour souligne que la vérification des publications légales fait partie du contrôle attendu du professionnel avant l'acte.
Conséquences pratiques pour emprunteurs et notaires
Pour les notaires, la décision implique d'élargir les vérifications préalables et de documenter les recherches effectuées afin de limiter les risques de responsabilité. Une absence de diligence peut désormais être sanctionnée.
Impact pour les emprunteurs
- Les antécédents judiciaires et procédures collectives peuvent compromettre l'octroi d'un prêt.
- Les emprunteurs doivent être transparents sur leur situation administrative et financière.
- Les notaires, quant à eux, devront garder trace des recherches pour se prémunir en cas de litige.
FAQ
- Le notaire doit-il toujours vérifier le passé judiciaire de l'acheteur ?
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Selon la Cour de cassation, oui : le notaire doit effectuer des recherches publiques, notamment dans les annonces légales, lorsqu'elles sont pertinentes pour apprécier la capacité d'un acheteur à contracter.
- Quelles conséquences pour un emprunteur ayant eu une liquidation judiciaire ?
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Une procédure de liquidation antérieure peut réduire les chances d'obtenir un prêt. Les établissements de crédit et les notaires peuvent en tenir compte lors de l'examen d'un dossier.
- Le notaire peut-il être tenu responsable en cas d'omission ?
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Si le notaire n'a pas accompli les vérifications attendues et que cela cause un préjudice, sa responsabilité civile professionnelle peut être engagée selon l'arrêt rendu.
- Comment les notaires doivent-ils documenter leurs contrôles ?
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Il est conseillé de conserver des preuves des recherches menées (extractions des publications légales, notes internes) pour justifier la diligence en cas de contestation.
