Vente immobilière : que faire quand l’agence présente un acheteur « mytho »

Une promesse signée, une clause pénale prévue mais un acheteur qui disparaît : c’est le scénario que redoutent vendeurs et agences. Ce texte explique les risques et comment s’en prémunir.

Nous reprenons le cas d’un dossier jugé par les tribunaux pour montrer concrètement les erreurs à éviter et les bonnes pratiques à mettre en place.

Un acquéreur se présente en agence, annonce un achat « comptant » et signe une promesse sans condition suspensive. La promesse inclut une indemnité d’immobilisation et une clause pénale très lourde.

Peu après, l’acheteur se volatilise, laisse une fausse adresse et ne paie pas l’indemnité prévue. Les vendeurs saisissent le tribunal pour obtenir réparation, reprochant notamment à l’agence de ne pas avoir vérifié la solvabilité du candidat.

Point clé

La situation illustre qu’un dossier apparemment sérieux peut masquer une fraude ou une insolvabilité. L’absence de contrôle en amont expose le vendeur à un blocage commercial et à un recours judiciaire long.

Le juge peut considérer que l’agence a commis une faute si elle ne réalise pas de vérifications minimales sur l’acheteur présenté : identité, moyens de paiement, cohérence des informations fournies.

Lorsque l’agence a conseillé le vendeur et facilité la transaction, son manquement peut être qualifié comme cause du préjudice subi. En revanche, l’évaluation du montant de l’indemnisation tient compte du lien de causalité et du préjudice prouvé.

Effet pratique

La faute de l’agence n’entraîne pas automatiquement le versement d’un montant maximal prévu par contrat ; le tribunal pondère selon le dossier et les preuves.

Vérifier avant tout

Exiger une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un relevé bancaire ou une attestation d’un organisme financier. Si l’acheteur affirme disposer d’un financement comptant, demander une preuve formelle avant toute signature.

Clauses et précautions contractuelles

Prévoir une clause de caducité liée au non-versement de l’indemnité d’immobilisation, insérer des conditions suspensives si le financement est incertain et limiter le montant réclamable en cas d’abandon sans cause sérieuse.

Comportement en cas de doute

• Ne pas laisser la promesse sans garantie effective.
• Consigner toutes les communications et preuves fournies par l’acheteur.
• Consulter rapidement un conseil juridique si des contradictions apparaissent.

Ces gestes réduisent le risque d’un long contentieux et protègent la réputation et les intérêts des vendeurs.

Source : Le Monde immobilier