Introduction

Un propriétaire confronté à des loyers ou charges non acquittés par son locataire commercial dispose de plusieurs moyens légaux pour faire valoir ses droits. Selon la situation, ces voies diffèrent par leur rapidité et leurs effets.

Source : Legavox catégorie immobilier

Les recours possibles pour le bailleur

Le bailleur peut agir sur deux fronts principaux : la mise en œuvre de la clause résolutoire quand elle figure au contrat ou la demande de résiliation judiciaire fondée sur le droit commun. Ces deux mécanismes n'ont pas le même formalisme ni les mêmes conséquences.

La clause résolutoire

Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci ne produit effet qu'après l'envoi d'un commandement et l'expiration d'un délai d'un mois. La clause n'est pas automatique si le juge accorde des délais ou estime la sanction disproportionnée.

La résiliation judiciaire

La résiliation judiciaire repose sur le droit commun et suppose une saisine du juge. Ce dernier apprécie souverainement la gravité du manquement avant de prononcer la résiliation du bail.

Modalités et formalités à respecter

Avant toute décision, le bailleur doit délivrer un commandement de payer qui précise le délai d'un mois pour régler les sommes dues. Ce formalisme est essentiel : son absence ou ses vices peuvent fragiliser la procédure.

Le rôle du commandement

Le commandement est la condition préalable à l'acquisition de la clause résolutoire. Il doit être régulièrement signifié et mentionner le délai légal sous peine de nullité. En parallèle, le locataire peut solliciter des délais de paiement auprès du juge.

Référé ou procédure au fond : que choisir ?

Le référé est une procédure d'urgence qui permet d'obtenir rapidement des mesures provisoires, notamment la constatation de la résiliation et l'expulsion si la clause résolutoire est acquise et qu'il n'existe pas de contestation sérieuse.

Avantages et limites du référé

Le principal avantage du référé est la célérité : une décision peut intervenir en quelques semaines. En revanche, elle est provisoire et susceptible d'être remise en cause si le locataire engage une procédure au fond ou soulève une contestation sérieuse.

Conséquences et recommandations pratiques

L'expulsion entraîne des effets lourds pour le preneur : perte du local, risque d'atteinte à la valeur du fonds de commerce et éventuelles indemnisations si la décision est ensuite annulée. Le bailleur doit peser le risque de contentieux et la possibilité d'obtenir des garanties ou des plans de paiement.

Que faire concrètement ?

  • Signifier un commandement de payer en respectant le délai d'un mois.
  • Évaluer si la clause résolutoire est applicable ou si une demande de résiliation judiciaire est préférable.
  • Privilégier le référé en cas d'urgence et d'absence de contestation sérieuse.
  • Documenter scrupuleusement les impayés et conserver toutes les preuves (relevés, courriers, échanges).

En pratique, il est conseillé de consulter un avocat spécialisé pour choisir la stratégie adaptée et limiter les risques de contestation. Source : Legavox catégorie immobilier