Indemnité d'occupation : quand la réclamer et comment l'estimer ?

L’indemnité d’occupation vise à compenser la privation de jouissance d’un bien lorsqu’une personne l’occupe sans en avoir légalement le droit. Propriétaires, indivisaires ou ex-conjoints peuvent y recourir pour obtenir réparation financière jusqu’à la restitution effective des lieux.

Ce dossier explique ce qu’est cette indemnité, les circonstances dans lesquelles elle peut être demandée, la manière dont elle est calculée et les voies de recours possibles pour faire valoir ses droits.

L’indemnité d’occupation est une somme versée pour réparer le préjudice subi par le titulaire du droit de propriété ou par des coindivisaires lorsqu’un tiers utilise le logement de façon privative et sans titre valide. Son rôle principal est de compenser la perte de jouissance et, le cas échéant, la perte de loyers.

Elle diffère d’un loyer conventionnel : le loyer découle d’un bail tandis que l’indemnité a une nature indemnitaire et s’apprécie en référence à la valeur locative du marché. Elle peut être convenue entre les parties ou fixée par un juge si aucun accord n’est trouvé.

L’indemnité intervient dans de nombreux contextes : fin de bail non suivie d’un départ, locataire devenu occupant sans droit, indivisaire qui occupe seul le bien commun, ou encore acquéreur qui reste dans les lieux après annulation d’une vente. Les occupations illicites, comme le squat, peuvent aussi entraîner cette condamnation.

Exemples concrets

Lors d’une séparation, l’ex-conjoint qui conserve le logement familial peut être tenu de verser une indemnité aux autres ayants droit. En indivision, l’occupant exclusif doit indemniser les autres coindivisaires au prorata de leurs parts, en tenant compte des charges supportées afin d’éviter une double pénalisation.

Le montant peut être fixé d’un commun accord : un écrit précisant le montant, la périodicité et la date de départ évite souvent les contestations. À défaut d’accord, le juge appréciera la somme en s’appuyant sur des éléments objectifs.

Critères pris en compte par le juge

Le magistrat se fonde essentiellement sur la valeur locative du bien sur le marché local, les charges prises en charge par l’occupant et, le cas échéant, l’évolution des loyers si l’occupation dure. Une jurisprudence ancienne admet un abattement dans certaines circonstances (une référence souvent citée est un rabais de l’ordre de 20 %), sauf amélioration notable du logement.

Si le dernier loyer connu est représentatif et que l’état du bien n’a pas changé, il peut servir de base. À défaut, on retient des annonces comparables, l’équipement, la surface et la localisation pour aboutir à une évaluation raisonnable.

La demande d’indemnité peut être formulée à l’amiable ou devant les tribunaux. Le point de départ retenu par la juridiction correspond généralement à la date à laquelle la jouissance a cessé d’être légitime (résiliation du bail, fin de préavis, assignation, etc.). La fin de l’obligation coïncide avec la remise des clés et l’état des lieux de sortie.

Autres réparations possibles

Outre l’indemnité d’occupation, le propriétaire peut solliciter des dommages et intérêts pour des préjudices spécifiques (dégradations, frais d’huissier, relocation). L’occupant peut contester la somme demandée en démontrant que l’évaluation est surévaluée ou que des circonstances particulières réduisent la valeur locative retenue.