Introduction

Depuis plus de deux ans, certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peinent à assurer la conversion des parts en liquidités. Résultat : un nombre important d’épargnants attend encore le rachat de leurs mises.

Ce phénomène ne touche pas l’ensemble du marché. Si quelques véhicules sont en difficulté, d’autres continuent d’attirer les flux grâce à des performances élevées, créant une division nette entre fonds fragilisés et valeurs recherchées.

Chiffres et état des lieux

Au 30 septembre 2025, le montant total des parts en attente de rachat atteignait environ 2,38 milliards d’euros, d’après les dernières évaluations professionnelles. Ce retard de traitement des demandes représente une hausse persistante qui alerte les acteurs du secteur.

Quels actifs sont concernés ?

Les SCPI investies majoritairement en bureaux concentrent l’essentiel de la tension : elles expliquent près de 77 % de l’augmentation observée au troisième trimestre. Autrement dit, les difficultés affectent surtout les fonds exposés à l’immobilier de bureaux.

Pourquoi la liquidité est tendue

La revente d’immeubles ou la réalisation d’actifs pour libérer des fonds prend du temps, surtout dans un contexte où la demande pour certains types d’actifs est faible. Les SCPI qui cherchent à solder des positions doivent souvent attendre des acheteurs adaptés ou accepter des décotes.

Raisons structurelles

Outre la nature illiquide de l’immobilier, la concentration géographique et sectorielle (bureaux dans certaines métropoles) fragilise des portefeuilles. À cela s’ajoute l’accumulation de nouvelles demandes de rachats qui viennent s’ajouter aux dossiers en cours.

Collecte et segmentation du marché

Malgré ces tensions, la collecte nette des SCPI reste dynamique : sur neuf mois, elle progresse de l’ordre de 33 %. Au troisième trimestre 2025, la collecte nette se situait autour de 1,1 milliard d’euros.

Un marché à plusieurs vitesses

Les flux se concentrent sur une dizaine de SCPI bien positionnées : la plupart des souscriptions vont vers des véhicules diversifiés ou présentant des rendements dépassant les 6 %. Pendant ce temps, une minorité de SCPI rencontre des problèmes de liquidité qui pèsent sur leurs associés.

Conseils pour les épargnants (H2)

Si vous détenez des parts de SCPI ou envisagez d’investir, il est essentiel d’adapter sa stratégie à la nature illiquide de ce placement. Vérifiez la politique de rachat du fonds et la composition de son portefeuille avant toute souscription.

Mesures pratiques

  • Vérifier la diversification : privilégiez des SCPI multi‑secteurs et géographiquement diversifiées.
  • Considérer l’horizon : les SCPI conviennent mieux à un placement long terme ; prévoyez un horizon compatible avec une moindre liquidité.
  • Consulter un professionnel : demandez l’avis d’un conseiller en gestion de patrimoine pour estimer le risque et les alternatives.
  • Connaître les procédures : en cas de litige, il existe des médiations et des voies de recours ; conservez les preuves de vos demandes.

En attendant des mesures structurelles (ventes d’actifs, architectures de remboursement ou fonds dédiés), la prudence et la connaissance du produit restent les meilleures protections pour un investisseur.

Source : Le Monde (rubrique Immobilier).