Introduction

Les dernières semaines ont mis en lumière la vulnérabilité de certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La disparition d’un fonds lancé récemment a réveillé les interrogations sur la capacité des gestionnaires, anciens comme nouveaux, à traverser une période de collecte moindre.

Ce dossier explique pourquoi la concurrence accrue et des apports insuffisants pèsent aujourd’hui sur le secteur, et détaille les principaux chiffres à connaître pour évaluer les risques.

Contexte et chiffres clés

Fin novembre, un véhicule de placement créé il y a moins d’un an a été dissous après avoir manqué l’objectif réglementaire minimal de souscription pour sa première année. Les porteurs de parts ont été remboursés, y compris les frais initiaux, mais l’événement a servi d’alerte pour le marché.

Collectes récentes

Sur les neuf premiers mois de l’année, les SCPI ont enregistré environ 3,3 milliards d’euros de collecte nette, soit une progression d’environ 33 % par rapport à la même période l’an dernier. Ce résultat reste toutefois loin des niveaux observés lors des années de pointe : par exemple, les trois premiers trimestres de 2022 avaient vu plus de 7,5 milliards d’euros.

Concurrence et segmentation du marché

Le marché attire désormais un nombre important d’acteurs. Après la crise immobilière, plusieurs nouvelles SCPI ont émergé : près d’une vingtaine ont été lancées en 2024, et une dizaine supplémentaire depuis le début de l’année en cours. Cette prolifération alimente une compétition pour des flux d’épargne limités.

Concentration des flux

La collecte se concentre fortement : les cinq acteurs les plus performants ont capté près de 72 % des souscriptions au cours des trois premiers trimestres. En conséquence, certains fonds historiques, pourtant capitalisés, affichent une collecte nulle cette année (parmi eux figurent des véhicules de plusieurs milliards d’euros de capitalisation).

Conséquences pour les investisseurs

La moindre liquidité et la concurrence accrue ont des répercussions pratiques. Les SCPI vieillissantes ou celles qui peinent à se différencier risquent d’être mises sous tension lorsque surviennent des besoins de redéploiement ou des sorties d’épargnants.

Exemples et pertes

Certaines grandes SCPI n’ont pas enregistré de collecte cette année, malgré des capitalisations importantes, ce qui complique leur dynamique. D’autres ont vu leur actif diminuer : quelques-unes ont déclaré des pertes nettes de plusieurs millions d’euros sur la période, illustration de la fragilité que peut introduire un contexte concurrentiel tendu.

Conclusion et source

En synthèse, le modèle des SCPI reste attractif pour de nombreux épargnants, mais il devient plus exigeant pour les sociétés de gestion. Face à une offre foisonnante et des collectes encore insuffisantes pour retrouver les niveaux antérieurs, seuls les fonds capables de se démarquer et de rassurer leurs souscripteurs devraient tirer leur épingle du jeu.

À retenir : vérifiez la qualité de la gestion, la diversification des actifs et la solidité financière du gestionnaire avant d’investir.

Article fondé sur une enquête initialement publiée par Le Monde (rubrique Immobilier) et adapté pour Qoridor.