Studette affichée 60 700 € pour moins de 6 m² : peut-on vendre un espace aussi restreint ?

Une petite annonce publiée récemment à Paris propose une « studette prête à vivre » pour 60 700 €. En apparence l'offre surprend par son prix et sa promesse d'habitation.

Ce dossier décrypte la réalité de la surface, rappelle le cadre légal applicable et détaille les conséquences pour un vendeur qui présenterait un local non conforme comme un logement.

Ce que présente l'annonce

Le bien, mis en ligne sur un groupe Facebook, est décrit comme une studette dans le 18e arrondissement avec accès à un jardin partagé et un tarif attractif pour Paris : 60 700 €.

Au-delà de l'accroche, la surface indiquée est de 5,86 m² en brut. Si l'on retire les emplacements occupés par un ballon d'eau chaude ou des équipements, la surface utilisable descend à environ 4,81 m², ce qui modifie profondément la qualification du local.

Vendre un petit local : que dit la loi ?

Il n'existe pas de surface minimale légale pour vendre un bien : des caves, boxes ou places de parking peuvent légalement être cédés. En revanche, la manière dont le bien est présenté est déterminante.

Présenter un espace de quelques mètres carrés comme un logement « habitable » alors qu'il ne remplit pas les critères peut être qualifié de tromperie. Vendeur et annonceur s'exposent alors à des litiges.

Sanctions et recours possibles

Sur le plan civil, l'acheteur peut demander l'annulation de la vente, une baisse du prix ou des dommages-intérêts pour vice du consentement ou non-conformité entre l'annonce et la réalité.

• Sur le plan pénal, des poursuites pour pratiques commerciales trompeuses ou tromperie sur les qualités substantielles sont envisageables.
• Ces infractions sont passibles, selon le Code de la consommation, de peines pouvant aller jusqu'à 2 ans d'emprisonnement et 300 000 € d'amende.

Les critères pour louer un logement

Le régime de la location impose des exigences plus strictes : le décret applicable pose une surface minimale de 9 m² pour qu'un local soit considéré habitable, une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m et un volume d'au moins 20 m³.

S'y ajoutent des critères d'accès, d'équipements et d'éclairage naturel. En cas de non-respect, le locataire peut obtenir la nullité du bail et des réparations ; le bailleur risque des sanctions administratives ou pénales.

Quelle est l'ampleur du phénomène ?

Les services de l'État estiment à près de 400 000 le nombre de logements indignes en France, catégorie qui englobe des logements trop petits, insalubres ou dépourvus de confort minimum. Le nombre exact de micro-logements est toutefois difficile à isoler.

À Paris, l'Agence parisienne d'urbanisme (APUR) avait évalué à environ 114 000 le parc de chambres de bonne (6-10 m²), chiffre à manier avec prudence mais révélateur de la présence de petites surfaces dans la capitale.

Que vérifier avant d'acheter ou de publier une annonce ?

• Contrôler la surface réelle et la méthode de mesure (loi Carrez, mesures utiles).
• Demander diagnostics, plans et informations sur l'usage antérieur du local.
• Ne pas présenter un local non conforme comme un logement ; en cas de doute, solliciter un avocat ou un diagnostiqueur.

Article rédigé à partir d'informations publiées par BFM Immo.