Assurance‑vie : immobilier ou entreprises non cotées — comment choisir ?

L’assurance‑vie reste une enveloppe privilégiée pour diversifier un patrimoine : elle permet d’accéder à des actifs immobiliers et à des parts dans des sociétés non cotées. Ces deux familles d’actifs cherchent à s’éloigner des aléas des marchés cotés, mais répondent à des logiques très différentes.

Avant d’orienter une partie de son contrat vers l’un ou l’autre, il est utile de peser les rendements attendus, la liquidité, les coûts et les contraintes fiscales. Ce guide réécrit explique les points essentiels pour faire un choix éclairé.

Les parts de SCPI sont souvent proposées comme « l’immobilier sans la gestion locative » : l’épargnant acquiert des parts d’un portefeuille d’immeubles géré par une société. Intégrées en unités de compte dans un contrat d’assurance‑vie, elles peuvent apporter des revenus réguliers et un rendement moyen attractif, mais elles ne sont pas sans limites.

Points forts et fragilités

Les SCPI offrent une diversification géographique et sectorielle que l’on obtient difficilement à titre individuel. En 2024, l’industrie a encore affiché des performances correctes, mais certaines SCPI fortement exposées aux bureaux près de Paris ont connu des corrections récentes. À fin septembre 2025, on estimait que plusieurs milliards d’euros de parts rencontraient des difficultés de cession : cela montre que la revente peut être longue quand le marché est tendu.

À garder en tête :

• Les frais d’entrée sont élevés (souvent 8–12 %).
• La liquidité peut être limitée : un assureur a des obligations, mais la revente des parts dépend du marché secondaire.
• Horizon conseillé : long terme (≈ 8–10 ans) pour lisser les aléas.

L’autre voie consiste à orienter l’assurance‑vie vers des supports investis en capital‑investissement ou en fonds de PME non cotées. Ces placements visent des rendements supérieurs à long terme mais s’accompagnent d’une prise de risque plus nette et d’une moindre liquidité.

Ce qu’il faut savoir

Les entreprises non cotées peuvent dégager de fortes plus‑values si le projet est réussi, mais elles peuvent aussi subir des pertes totalisantes. La valorisation est moins régulière qu’en Bourse, la revente est souvent encadrée par des périodes de blocage et les informations publiques sont plus limitées.

En assurance‑vie, l’accès à ces actifs se fait généralement par des fonds spécialisés qui mutualisent le risque. Ils conviennent à des détenteurs prêts à immobiliser une part de leur épargne plusieurs années et capables d’accepter une volatilité élevée sur leur capital investi.

Il n’existe pas de réponse universelle : la meilleure allocation dépend de la situation personnelle, de l’horizon, de la fiscalité et de la tolérance au risque. Quelques règles pratiques aident à trancher.

Recommandations concrètes

• Ne dépassez pas une part raisonnable du contrat en unités de compte illiquides : de nombreux conseillers suggèrent de limiter l’ensemble des actifs peu liquides à une fraction maîtrisée de l’épargne.
• Échelonnez les achats : privilégiez des apports progressifs plutôt qu’un versement unique pour lisser les variations de valorisation.
• Vérifiez les frais et la gouvernance des véhicules : la qualité de la gestion et la transparence des reports d’activité sont déterminantes.
• Gardez une poche de liquidités en euros dans le contrat pour faire face aux besoins immédiats et réduire le risque de devoir vendre au mauvais moment.

Source : article original paru dans Le Monde, rubrique Argent & Placements.