Introduction

Les chiffres publiés par l’observatoire Clameur au mois de novembre 2025 indiquent une inflexion positive pour la rentabilité des logements loués par des particuliers. Cette reprise reste toutefois faible et inégale selon les territoires.

Dans ce dossier, nous décodons les principaux enseignements et les précautions à prendre avant d’acheter pour mettre en location.

Une remontée timide du rendement

Après une décennie de baisse continue jusqu’en 2023, le ratio loyers/prix d’achat commence à se redresser depuis le deuxième trimestre 2023, selon Clameur. L’amélioration observée est modérée et dépend principalement de la dynamique des loyers et des niveaux d’acquisition.

Ce que mesurent les chiffres

Le rendement brut — rapport simple entre loyer annuel et prix d’achat — progresse légèrement mais reste loin des niveaux historiques pour de nombreuses zones tendues. Les experts soulignent que cette hausse est fragile et qu’elle doit être confirmée sur les prochains trimestres.

Où le rendement est le plus élevé

Les écarts entre territoires sont marqués : dans les grandes agglomérations où les prix de vente sont élevés et les plafonnements locatifs fréquents, la rentabilité est faible. Exemple : Paris affiche une rentabilité locative brute autour de 3,56 %, et les Hauts-de-Seine près de 4,43 %.

Les zones porteuses

À l’inverse, les départements où l’achat est moins onéreux présentent des rendements bruts souvent supérieurs à 7 %, et parfois au-delà de 9 % (Nièvre, Cher, Indre). Ces territoires offrent des revenus locatifs attractifs mais sur des marchés avec une demande moindre.

Risque et vacance locative

Un rendement plus élevé compense souvent une exposition au risque : la vacance locative et la rotation des locataires pèsent sur la performance effective d’un bien. Clameur note une réduction de la vacance moyenne entre 2018 et 2024, passée d’environ 36 jours à 24 jours, un élément favorable pour les bailleurs.

Ce que cela implique

Malgré cette amélioration, la volatilité locale reste forte : partout où la demande est plus faible, la période sans locataire peut allonger les coûts (charges, mensualité de crédit, travaux). Les bailleurs doivent donc intégrer ces aléas dans leurs calculs de rentabilité nette.

Que retenir pour un investisseur ?

Avant de se lancer, il est essentiel d’évaluer le rendement net (après impôts, charges et périodes de vacance) plutôt que de se fier au seul rendement brut annoncé. Le choix du lieu, la nature du bien et l’étude de la demande locale déterminent la robustesse du projet.

Points pratiques

  • Calculez la rentabilité nette en intégrant toutes les charges et une hypothèse réaliste de vacance.
  • Préférez des emplacements avec une demande locative régulière si vous ne pouvez pas assumer de longues périodes de vacance.
  • Anticipez les coûts d’entretien et les éventuels travaux pour éviter des surprises sur la trésorerie.

Source : données et article originel publiés par Le Monde (section Argent & Placements).