Offre d'achat immobilier : guide complet (2026)

L'offre d'achat immobilier (aussi appelée proposition d'achat) est un document écrit par lequel un acquéreur propose d'acheter un bien à un prix déterminé. C'est la première étape formelle d'une transaction immobilière, avant la signature du compromis de vente.

Concrètement, l'offre d'achat matérialise l'intention de l'acheteur et fixe un cadre pour la négociation. Elle n'est pas obligatoire — un acheteur peut passer directement au compromis — mais elle est devenue la pratique standard du marché, notamment quand plusieurs acquéreurs sont en concurrence sur le même bien.

Offre d'achat vs compromis de vente

La confusion entre les deux est fréquente. Voici la distinction essentielle :

• L'offre d'achat n'engage que l'acheteur. Le vendeur est libre d'accepter, de refuser ou de faire une contre-offre.
• Le compromis de vente engage les deux parties. Une fois signé, acheteur et vendeur sont liés jusqu'à l'acte authentique.

L'offre d'achat est donc un engagement unilatéral, limité dans le temps, qui ouvre la voie à la négociation.

Pour faire une offre d'achat immobilier solide et juridiquement valable, votre document doit contenir un certain nombre de mentions. Voici les éléments indispensables.

Les mentions obligatoires

• Identité complète de l'acheteur : nom, prénom, adresse, date et lieu de naissance.
• Description précise du bien : adresse, superficie, références cadastrales, nature (maison, appartement, terrain).
• Prix proposé : en chiffres et en lettres. Si vous proposez en dessous du prix affiché, justifiez brièvement (travaux nécessaires, état du marché local).
• Durée de validité : généralement 5 à 10 jours. Passé ce délai, l'offre devient caduque automatiquement.
• Mode de financement : comptant, avec prêt immobilier (montant, durée estimée), ou mixte.
• Conditions suspensives éventuelles : obtention de prêt, vente d'un bien actuel, obtention d'un permis.
• Date et signature de l'acheteur.

Les mentions facultatives mais recommandées

• Mention que l'offre est faite « sous réserve de la signature d'un compromis de vente dans un délai de X jours après acceptation ».
• Nom du notaire choisi par l'acheteur.
• Délai souhaité pour la signature de l'acte authentique.

Forme : écrite ou orale ?

L'offre d'achat doit être écrite pour avoir une valeur juridique. Une offre orale n'engage personne — ni l'acheteur, ni le vendeur. En pratique, l'offre peut être transmise par courrier, par e-mail, ou remise en main propre à l'agent immobilier.

Voici un modèle d'offre d'achat immobilier que vous pouvez adapter à votre situation. Copiez-le et personnalisez les éléments entre crochets.

Télécharger le modèle d'offre d'achat (Word) — gratuit, prêt à remplir.

[Votre nom et prénom]
[Votre adresse complète]
[Ville, le [date]]

À l'attention de [Nom du vendeur ou de l'agence immobilière]
[Adresse]

Objet : Offre d'achat pour le bien situé [adresse du bien]

Madame, Monsieur,

Par la présente, je soussigné(e) [Nom Prénom], né(e) le [date] à [lieu], demeurant [adresse], vous soumets une offre d'achat ferme pour le bien immobilier situé [adresse complète du bien], d'une superficie de [X] m², référence cadastrale [section et numéro].

Prix proposé : [montant] euros ([montant en lettres] euros), frais d'agence [inclus / en sus].

Cette offre est valable pendant une durée de [7/10/15] jours calendaires à compter de la réception du présent courrier. Passé ce délai et sans réponse de votre part, elle sera considérée comme caduque.

Financement : [Achat comptant / Sous réserve d'obtention d'un prêt immobilier d'un montant de [X] € sur [X] ans auprès d'un ou plusieurs établissements bancaires].

En cas d'acceptation, je m'engage à signer un compromis de vente dans un délai de [15/30] jours suivant votre acceptation, chez le notaire de votre choix ou le mien, Maître [Nom], situé(e) [adresse].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom Prénom]

Ce modèle couvre les cas les plus courants. Pour une offre en dessous du prix demandé, ajoutez un paragraphe justifiant votre proposition (état du bien, travaux à prévoir, comparaison avec le marché local).

C'est l'une des questions les plus posées — et la réponse est nuancée. L'offre d'achat immobilier crée un engagement juridique unilatéral de l'acheteur, mais ses effets dépendent de la réponse du vendeur.

Avant l'acceptation du vendeur

Tant que le vendeur n'a pas accepté l'offre, l'acheteur est en principe libre de la retirer. La jurisprudence reconnaît que le retrait d'une offre non encore acceptée est possible, à condition qu'il intervienne avant que le vendeur ait manifesté son acceptation. En pratique, envoyez un courrier recommandé de rétractation le plus tôt possible.

Après l'acceptation du vendeur

Dès que le vendeur accepte l'offre par écrit, un accord sur la chose et le prix est formé au sens de l'article 1583 du Code civil. Cela signifie que les deux parties sont juridiquement engagées. Cependant, cet accord n'a pas la même force qu'un compromis signé chez le notaire : il reste un avant-contrat préliminaire.

Les limites de l'engagement

• L'offre d'achat ne vaut pas compromis : elle ne contient pas toutes les mentions obligatoires (diagnostics, conditions suspensives détaillées, etc.).
• L'acheteur ne verse aucun dépôt de garantie à ce stade — le dépôt de garantie n'intervient qu'au compromis.
• Aucune clause pénale ne s'applique à l'offre d'achat, contrairement au compromis.

En résumé : l'offre d'achat engage moralement et peut engager juridiquement, mais les sanctions en cas de retrait restent limitées par rapport au compromis.

Une fois votre offre d'achat transmise, le vendeur dispose de trois options.

Acceptation pure et simple

Le vendeur accepte le prix et les conditions. Il doit le faire par écrit (courrier, e-mail, ou via l'agent immobilier). L'acceptation orale n'a pas de valeur juridique. Dès l'acceptation écrite, un accord de principe est formé et les parties doivent organiser la signature du compromis. Pour formaliser cette étape, consultez notre modèle de lettre d'acceptation d'offre d'achat.

Refus

Le vendeur peut refuser sans avoir à se justifier. L'offre est alors sans effet et l'acheteur récupère sa pleine liberté. Le vendeur n'est pas tenu de répondre — le silence pendant la durée de validité équivaut à un refus.

Contre-offre

Le vendeur propose un prix différent ou modifie une condition. La contre-offre annule automatiquement l'offre initiale de l'acheteur. C'est maintenant au tour de l'acheteur d'accepter, de refuser, ou de formuler une nouvelle proposition. Pour rédiger cette réponse, consultez notre guide sur la contre-offre immobilière. Ce va-et-vient peut durer jusqu'à ce qu'un accord soit trouvé ou que l'une des parties abandonne.

Bon à savoir : si le vendeur reçoit plusieurs offres simultanées, il est libre de choisir celle qu'il préfère, même si ce n'est pas la plus élevée. Le prix n'est pas le seul critère — le mode de financement, la rapidité de conclusion et la solidité du dossier de l'acheteur comptent aussi.

La durée de validité de l'offre d'achat est fixée par l'acheteur dans le document. Voici les repères pratiques.

Quelle durée choisir ?

• 5 à 7 jours : standard pour un bien classique, sans concurrence forte. Suffisant pour que le vendeur réfléchisse.
• 10 à 15 jours : recommandé si le vendeur doit consulter des héritiers, un conjoint à l'étranger, ou comparer avec d'autres offres.
• 24 à 48 heures : offre « coup de pression » en marché tendu. Risquée — le vendeur peut se braquer.

Que se passe-t-il à l'expiration ?

L'offre devient automatiquement caduque. L'acheteur n'est plus engagé et le vendeur ne peut plus l'accepter. Si le vendeur souhaite revenir vers l'acheteur après expiration, il doit le contacter pour vérifier que l'offre tient toujours — rien ne l'oblige.

Délai entre acceptation et compromis

Une fois l'offre acceptée, les parties disposent en général de 15 à 30 jours pour signer le compromis chez le notaire. Ce délai n'est pas légalement imposé, mais il est souvent mentionné dans l'offre elle-même. Le délai entre compromis et acte de vente est ensuite d'environ 3 mois.

La rétractation d'une offre d'achat dépend du moment où elle intervient.

Avant l'acceptation du vendeur : oui

Tant que le vendeur n'a pas accepté, l'acheteur peut retirer son offre à tout moment par courrier recommandé (ou e-mail avec accusé de lecture). L'offre est alors annulée sans conséquence financière.

Après l'acceptation : c'est plus compliqué

Si le vendeur a déjà accepté par écrit, un accord est formé. En théorie, l'acheteur ne peut plus se rétracter unilatéralement sans risque. En pratique, les conséquences sont limitées :

• Aucun dépôt de garantie n'a été versé — le vendeur ne peut donc rien retenir.
• Aucune clause pénale ne s'applique à l'offre d'achat.
• Le vendeur pourrait théoriquement demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi (bien retiré du marché, autres offres refusées), mais cette démarche est rare et difficile à quantifier.

La situation est très différente après la signature du compromis, où le cadre légal est beaucoup plus strict. Pour comprendre toutes les options après un compromis signé, consultez notre guide sur l'annulation d'un compromis de vente.

Pour le vendeur : peut-il se rétracter ?

Le vendeur qui a accepté l'offre ne peut pas revenir en arrière — il est engagé au même titre que l'acheteur. S'il refuse de signer le compromis malgré son acceptation écrite, l'acheteur peut engager une procédure judiciaire.

Faut-il proposer le prix affiché ou tenter une négociation ? La réponse dépend du contexte du marché et du bien.

Quand proposer au prix affiché

• Marché tendu (grandes villes, quartiers recherchés) : une offre en dessous risque d'être écartée au profit d'un autre acheteur.
• Bien rare ou atypique : si le bien correspond exactement à vos critères et qu'il y a peu d'équivalents sur le marché.
• Bien déjà sous-évalué : si votre estimation du marché confirme que le prix affiché est correct voire attractif.

Quand proposer en dessous

• Bien en vente depuis longtemps (> 3 mois) : le vendeur est probablement prêt à négocier.
• Travaux importants à prévoir : chiffrez-les précisément et déduisez-les du prix.
• Marché acheteur (baisse des prix, hausse des stocks) : la marge de négociation est plus large.
• DPE défavorable (F ou G) : argument de négociation légitime lié aux coûts de rénovation énergétique.

Quelle décote proposer ?

En règle générale, une décote de 5 à 10 % est considérée comme raisonnable et ne vexe pas le vendeur. Au-delà de 15 %, vous risquez un refus immédiat sans contre-offre. Appuyez toujours votre proposition sur des éléments factuels (prix au m² du quartier, devis de travaux, comparables récents).

Votre offre d'achat a été acceptée — félicitations. Voici ce qui se passe ensuite.

1. Choix du notaire et prise de rendez-vous

L'acheteur et le vendeur choisissent un (ou deux) notaire(s). Le rendez-vous de signature du compromis est programmé dans les 15 à 30 jours suivant l'acceptation. Le notaire commence à collecter les documents nécessaires (titre de propriété, diagnostics, documents de copropriété).

2. Signature du compromis de vente

Le compromis de vente est l'acte qui engage définitivement les deux parties. L'acheteur verse le dépôt de garantie (5-10 % du prix) et les conditions suspensives sont activées (prêt, diagnostics, etc.).

3. Délai de rétractation de 10 jours

Après la signature du compromis, l'acheteur dispose d'un délai légal de 10 jours pour se rétracter sans motif ni pénalité. Ce délai n'existe pas au stade de l'offre d'achat — il est propre au compromis.

4. Obtention du prêt et acte authentique

Si vous signez le compromis avant l'accord de la banque (ce qui est la norme), vous avez 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de prêt. Le délai total jusqu'à l'acte authentique est d'environ 3 mois.