Pourquoi investir dans le Var : tendances du marché, niveaux de prix et opportunités

Le Var a traversé une phase de repli des prix après plusieurs années de hausse soutenue. En 2025, les indicateurs montrent un recul suivi d’une stabilisation, puis des premières marques de redressement sur certains secteurs.

Dans ce contexte, il est utile de synthétiser les niveaux de prix au m², d’identifier les zones les plus recherchées et d’évaluer les opportunités d’achat pour les investisseurs et les acheteurs particuliers.

Facteurs économiques récents

La période 2015-2022 a amplifié la hausse des valeurs immobilières, mais depuis 2023 le marché a connu une correction. La remontée des taux d’intérêt fin 2022 puis leur détente progressive en 2024-2025 ont fortement influencé l’activité : les taux fixes longs sont passés d’environ 4 % à des niveaux plus bas, ce qui a assoupli les conditions d’emprunt en 2025.

Évolution de la population

Le Var a connu une croissance démographique soutenue sur plusieurs décennies, la population départementale ayant plus que doublé depuis les années 1960. Entre 2016 et 2022, la hausse a été d’environ +5 %, concentrée surtout dans certaines communes littorales et périphériques plutôt que dans le centre urbain de Toulon.

Maisons : des surfaces supérieures et des prix variables

Dans le département, les maisons affichent une moyenne supérieure aux appartements, autour de 4 745 €/m². Les valeurs grimpent fortement dans les communes prisées du littoral où certains secteurs dépassent les 8 000 €/m², mais ces niveaux concernent peu d’échantillons et ne reflètent pas le marché moyen.

Les maisons varoises restent majoritairement spacieuses : une part importante des offres comprend au moins quatre pièces, ce qui explique en partie le ticket d’entrée plus élevé pour ce type de bien.

Appartements : prix moyens et variations locales

Le prix moyen des appartements se situe autour de 4 355 €/m². Les studios restent rares (environ 5 % des offres), tandis que les appartements de taille moyenne constituent la majorité des annonces dans les villes comme Toulon, Hyères ou Fréjus. À Toulon, le prix au m² est plus modéré (environ 3 543 €/m² en décembre 2025) mais a connu une baisse cumulée depuis deux ans.

Conséquences pour acheteurs et vendeurs

La période 2024-2025 a vu une reprise des transactions à l’échelle nationale, avec un volume de signatures qui se rapproche de 900 000 actes annuels sur la période étudiée. Cette reprise, combinée à une détente des taux, facilite l’accès au crédit et redonne un peu de marge aux vendeurs pour ajuster leurs prix.

Pour les acheteurs, la baisse ou la stabilisation des prix crée des opportunités : il peut être pertinent de cibler des secteurs en phase de redémarrage ou des communes intermédiaires où la demande locative reste soutenue.

Perspectives à court terme

La réduction progressive des taux directeurs par la BCE et la baisse de l’inflation en 2025 ont libéré du pouvoir d’achat. Les observatoires locaux attestent d’un léger retour de hausse, par exemple une progression trimestrielle observée par certains baromètres. Toutefois, des mesures locales, comme l’ajustement des frais liés aux transactions, peuvent peser sur le coût final d’achat.

En résumé, le Var offre aujourd’hui un profil de marché contrasté : primes pour le littoral et centres attractifs, bonnes occasions dans les communes secondaires. Les investisseurs doivent combiner sélection géographique, horizon de détention et conditions de financement pour maximiser leur rendement.