Promoteurs et foncières investissent les datacenters : quand l'immobilier traditionnel vise le marché de l'IA

Ces dernières années, de grands promoteurs et foncières ont progressivement investi le secteur des centres de données. Ils considèrent ces infrastructures comme une opportunité de diversification de portefeuille et une source potentielle de plus-value.

Porté par l'explosion des besoins de stockage et par l'essor de l'intelligence artificielle, le marché des datacenters s'est intensifié, attirant des acteurs qui réinventent leurs savoir-faire pour répondre à des contraintes techniques et industrielles inédites.

Une nouvelle classe d'actifs

Pour de nombreux groupes immobiliers, les centres de données représentent une « classe d'actifs » capable de générer des revenus stables sur le long terme. À l'inverse des bureaux classiques, ces bâtiments demandent des montages financiers spécifiques et une expertise technique plus poussée.

Les promoteurs voient aussi l'opportunité d'ajouter de la valeur progressivement : de la simple mise à disposition de foncier au développement, puis à l'exploitation en partenariat avec des opérateurs spécialisés.

Des implantations locales et internationales

Certains groupes ont anticipé la tendance dès les années 2000, transformant des zones industrielles en pôles de datacenters. L'exemple de villes proches de grandes sources d'énergie illustre comment un territoire peut attirer successivement des opérateurs, créant ainsi des clusters techniques.

En France, des acteurs comme Altarea ou Nexity s'associent à des spécialistes pour monter des projets de grande ampleur : ces alliances combinent maîtrise foncière et capacité opérationnelle des exploitants, permettant de porter des campus dédiés au cloud et à l'IA.

Montants et échelles

Les investissements sont significatifs : on estime des ordres de grandeur de plusieurs millions d'euros par mégawatt installé, et des projets hyperscale peuvent nécessiter des dizaines voire des centaines de millions. Pour capter ces marchés, les promoteurs adaptent leurs modèles en privilégiant des joint-ventures ou des ventes d'actifs industrialisés.

L'accès à l'énergie, critère central

Avec l'IA, la consommation électrique devient le facteur déterminant : disposer d'une alimentation suffisante et rapide à raccorder prime désormais sur la proximité urbaine. Certains sites sont choisis pour la disponibilité d'une énergie continue et compétitive.

Cette course à la puissance soulève des questions pratiques et politiques : délais de raccordement, impacts sur les réseaux et consommation d'eau pour le refroidissement. Dans certains pays, des moratoires ou études locales ont même été engagés pour évaluer ces effets.

Réglementation et soutien public

Face à l'afflux de projets, les pouvoirs publics cherchent à encadrer les implantations tout en facilitant celles jugées stratégiques. Des dispositifs d'accélération administrative ou des listes de sites « prêts à l'emploi » ont été annoncés pour attirer les investissements, tandis que le législateur réfléchit à des garde-fous pour protéger les territoires.

Un marché en expansion, mais pas sans limites

La demande pour des capacités de stockage et de calcul continue de croître, ce qui laisse encore une marge de développement pour des infrastructures de toutes tailles. Toutefois, la disponibilité du foncier, les contraintes énergétiques et la nécessité d'une expertise industrielle limitent la vitesse et la localisation des implantations.

À moyen terme, la compétition est globale : les sites français ne rivalisent pas seulement entre eux, ils doivent attirer des projets face à des concurrents européens et mondiaux, en misant sur leurs atouts (mix énergétique, stabilité réglementaire, savoir-faire local).

Remarque : cet article s'appuie notamment sur un reportage de BFMTV Immobilier.