PTZ 2026 : conditions, plafonds et simulation — le guide complet

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif de l'État qui permet aux primo-accédants d'emprunter une partie du prix de leur logement sans payer d'intérêts. La banque accorde le prêt, et c'est l'État qui prend en charge les intérêts à votre place.

En 2026, le PTZ est prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et bénéficie d'un élargissement significatif. Les plafonds de ressources sont revalorisés de 25 %, 468 communes sont reclassées dans des zones plus favorables, et le dispositif est étendu aux maisons individuelles neuves en zones B2 et C.

Le PTZ ne finance pas la totalité de l'achat : il couvre entre 20 % et 50 % du coût de l'opération selon vos revenus et la zone géographique. Il doit toujours être complété par un ou plusieurs prêts bancaires classiques. Pour suivre l'évolution des taux d'emprunt, consultez nos perspectives du marché immobilier 2026.

Pour bénéficier du PTZ 2026, quatre conditions cumulatives doivent être réunies :

1. Être primo-accédant (règle des 2 ans)

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années. Cette règle s'applique à l'emprunteur et à son co-emprunteur. Les propriétaires de résidences secondaires ou d'investissements locatifs restent éligibles.

Exception : les personnes en situation de handicap (carte mobilité inclusion) ou victimes d'une catastrophe naturelle sont dispensées de cette condition.

2. Respecter les plafonds de ressources

Vos revenus ne doivent pas dépasser un plafond qui varie selon la zone géographique et la composition du foyer. C'est le revenu fiscal de référence (RFR) de l'année N-2 qui est pris en compte — soit les revenus 2024 pour une demande en 2026.

3. Acheter dans une zone éligible

Le logement doit se situer dans l'une des 5 zones du zonage PTZ : A bis, A, B1, B2 ou C. Depuis 2026, toutes les zones sont éligibles pour le neuf. Pour l'ancien avec travaux, seules les zones B2 et C sont concernées.

4. Acheter un logement éligible

Trois types de logements ouvrent droit au PTZ :

• Logement neuf (VEFA ou construction) — toutes zones.
• Logement ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût total — zones B2 et C uniquement.
• Logement social vendu à son locataire (vente HLM) — toutes zones.

Le PTZ 2026 classe les ménages en 4 tranches de revenus. Voici les plafonds du revenu fiscal de référence (RFR) pour chaque zone et composition de foyer :

Ces plafonds ont été revalorisés de 25 % par rapport à 2024, ce qui permet à environ 6 millions de ménages supplémentaires d'accéder au dispositif. Si vos revenus dépassent le plafond de la tranche 4, vous n'êtes pas éligible au PTZ.

Le montant du PTZ dépend de trois facteurs : votre tranche de revenus, la zone géographique et le plafond d'opération applicable.

Les 4 tranches de revenus et quotités

Plafonds d'opération par zone

Le PTZ ne s'applique pas sur la totalité du prix du bien mais sur un montant plafonné :

Par exemple, un couple en zone B1 achetant un appartement à 250 000 € ne pourra appliquer le PTZ que sur 202 500 € (plafond d'opération pour 2 personnes en B1).

Le PTZ 2026 apporte plusieurs évolutions majeures par rapport au dispositif précédent :

Revalorisation des plafonds (+25 %)

Les plafonds de ressources sont relevés de 25 %, ouvrant le PTZ à des ménages qui en étaient exclus. Un célibataire en zone B1 peut désormais gagner jusqu'à 34 500 € de RFR (contre 27 600 € en 2024).

468 communes reclassées

Près de 500 communes ont été reclassées dans des zones plus favorables (par exemple de C vers B2, ou de B2 vers B1). Cela augmente les plafonds d'opération et les montants de PTZ pour les acheteurs de ces territoires. Vérifiez la zone de votre commune sur le simulateur officiel de l'ANIL.

Extension aux maisons neuves en zones B2 et C

C'est la nouveauté la plus attendue : les maisons individuelles neuves redeviennent éligibles au PTZ dans les zones B2 et C. Cette mesure répond à la demande forte en zones rurales et périurbaines, où la maison individuelle représente la majorité des projets d'accession.

Pour comprendre l'impact réel du PTZ sur votre projet, voici 3 simulations détaillées basées sur des profils-types de primo-accédants.

Simulation 1 — Célibataire en zone B1, appartement neuf

Simulation 2 — Couple avec enfant en zone A, VEFA

Simulation 3 — Famille en zone C, ancien avec travaux

Ces simulations montrent que le PTZ peut réduire vos mensualités de 185 à 545 € par mois selon votre profil, ce qui représente un gain de pouvoir d'achat immobilier considérable.

Le PTZ dans l'ancien est soumis à des conditions spécifiques, plus restrictives que pour le neuf.

La règle des 25 % de travaux

Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération (achat + travaux). Pour un bien à 200 000 € tout compris, il faut au minimum 50 000 € de travaux éligibles.

Les travaux éligibles comprennent : création de surfaces habitables, modernisation, assainissement, rénovation énergétique. Les travaux purement esthétiques (peinture, décoration) ne comptent pas.

L'exigence DPE classe D minimum

Après travaux, le logement doit atteindre au minimum un DPE de classe D. Si le bien est classé E, F ou G, les travaux de rénovation énergétique doivent permettre d'atteindre ce seuil. C'est un critère vérifié à la livraison.

Le PTZ ancien n'est accessible qu'en zones B2 et C. Si votre projet est situé en zone A ou B1, seul le neuf ouvre droit au PTZ.

L'un des avantages majeurs du PTZ est le différé de remboursement : pendant une période initiale, vous ne remboursez que votre prêt bancaire classique. Le remboursement du PTZ commence après.

Le lissage de prêt : pourquoi c'est indispensable

Sans lissage, vos mensualités seraient faibles pendant le différé puis brutalement élevées quand le remboursement du PTZ démarre. Le lissage consiste à ajuster les mensualités du prêt bancaire pour obtenir une mensualité totale constante sur toute la durée.

Demandez systématiquement le lissage à votre banque — c'est la condition pour que le PTZ réduise réellement vos mensualités dès le premier mois.

Le PTZ est cumulable avec plusieurs dispositifs, ce qui peut encore réduire le coût de votre acquisition.

Prêt Action Logement (ex 1 % Logement)

Si vous êtes salarié du secteur privé (entreprise de 10+ salariés), vous pouvez obtenir un prêt Action Logement jusqu'à 40 000 € à taux réduit (1 %). Cumulé avec le PTZ, cela réduit considérablement la part empruntée au taux du marché.

MaPrimeRénov' (cumul PTZ + rénovation)

Pour un PTZ dans l'ancien avec travaux, les travaux de rénovation énergétique peuvent bénéficier de MaPrimeRénov'. L'aide va de 1 500 à 63 000 € selon les revenus et l'ampleur des travaux. Le cumul PTZ + MaPrimeRénov' est particulièrement avantageux pour transformer une passoire thermique en logement performant.

Aides locales et Prêt d'Accession Sociale (PAS)

Certaines collectivités proposent des aides complémentaires : primes à l'accession, exonération de taxe foncière pendant 2 ans, ou prêts à taux bonifiés. Renseignez-vous auprès de votre mairie ou de l'ADIL de votre département.

Le Prêt d'Accession Sociale (PAS) est également cumulable avec le PTZ et ouvre droit à l'APL accession dans certains cas. Pour aller plus loin, consultez notre guide sur l'accession sociale et l'optimisation des aides.

Le PTZ est avantageux mais certaines erreurs peuvent coûter cher ou bloquer votre dossier.

Ne pas vérifier votre zone avant de chercher un bien

La zone détermine le montant du PTZ et les types de biens éligibles. Vérifiez la zone de chaque commune envisagée sur le simulateur ANIL avant de commencer vos visites. Avec les 468 communes reclassées en 2026, votre commune a peut-être changé de zone.

Confondre revenu fiscal de référence et salaire net

Le plafond s'applique au RFR de N-2 (avis d'imposition 2025 sur revenus 2024), pas à votre salaire mensuel net. Le RFR est souvent plus élevé que prévu car il intègre certains abattements et revenus du capital.

Oublier de demander le lissage

Sans lissage, vous payez peu pendant le différé puis beaucoup ensuite. Certaines banques ne le proposent pas spontanément — exigez-le dans votre simulation de crédit.

Dépasser le seuil de 25 % de travaux dans l'ancien

Si vous achetez dans l'ancien en zone B2/C, les travaux doivent atteindre 25 % du coût total. Si vous sous-estimez le budget travaux et tombez en dessous de ce seuil, le PTZ sera refusé. Prévoyez une marge et faites chiffrer les travaux par un professionnel avant de déposer votre demande.