Introduction

Cette synthèse fait le point sur l'année écoulée et propose des scénarios pour 2026 : évolution des taux d'emprunt, trajectoire des prix et mesures susceptibles d'influer sur le marché. L'objectif est d'éclairer vendeurs, acheteurs et investisseurs.

Nous reprenons les faits récents, les éléments macroéconomiques clés et déduisons des tendances probables pour l'année à venir, avec des conseils concrets pour préparer un projet immobilier.

Prévisions pour les taux en 2026

Sur 2025 les conditions de crédit ont été relativement stables : les taux moyens se sont rapprochés de 3,08 % sur plusieurs mois, avec de légères variations en automne (pic autour de 3,14 % puis redescente à ~3,12 %). Ce calme apparent masque toutefois des tensions obligataires.

Contexte macroéconomique

La Banque centrale européenne a cessé de baisser ses taux directeurs et l'inflation en zone euro demeure au-dessus de 2 %, ce qui limite les marges de manœuvre. Parallèlement, le rendement des emprunts d'État (OAT 10 ans) est repassé au-dessus de 3,5 %, exerçant une pression sur le coût du crédit.

Projection pour 2026

À court terme, les banques devraient maintenir des conditions proches de celles observées fin 2025. Néanmoins, si la tension sur les taux obligataires persiste, une hausse modérée des taux de crédit de l'ordre de 10 à 20 points de base sur l'année est l'hypothèse la plus probable.

Évolution attendue des prix

Les statistiques récentes montrent une relative stabilité des prix des logements anciens. Les variations trimestre à trimestre restent modestes, avec des corrections ponctuelles plutôt que des ruptures de tendance.

Tendances par segment

Sur un an, la hausse des prix des logements anciens est mesurée (+0,7 %), inférieure à l'inflation courante. Les appartements affichent un léger rebond plus marqué que les maisons, ce qui crée un écart entre segments.

Scénario pour 2026

Si les taux augmentent faiblement (10-20 points de base), le pouvoir d'achat des acquéreurs baissera légèrement et le volume de transactions pourrait se contracter (autour de 900 000 ventes annuelles). Dans ce contexte, les prix devraient rester globalement stables ou connaître des variations limitées plutôt qu'une forte hausse.

Mesures et changements à surveiller

Plusieurs évolutions réglementaires et fiscales peuvent modifier l'attractivité de l'achat ou de l'investissement en 2026. Certaines décisions auront un impact direct sur la rentabilité et la demande.

Principaux éléments

  • Maintien probable du prêt à taux zéro (PTZ) pour le neuf et pour certains projets de rénovation, soutenant certains achats malgré des taux nominaux plus élevés.

  • Hausse annoncée de la CSG sur les revenus fonciers, qui alourdirait la fiscalité des propriétaires-bailleurs et pourrait freiner l'investissement locatif.

  • Révision du calcul du DPE pour les chauffages électriques, susceptible de faire remonter certaines notes énergétiques et de faciliter la location de logements auparavant pénalisés.

Ces mesures sont à suivre car elles peuvent modifier les incitations à l'achat ou la revente et influencer localement les prix et les volumes.

Guide pratique pour acheter en 2026

Pour les futurs acquéreurs, l'année 2026 demandera de la préparation : simuler sa capacité d'emprunt, anticiper un léger mouvement de hausse des taux et comparer les offres pour limiter le coût total du crédit.

Recommandations

  • Vérifier sa marge de sécurité financière en cas de hausse marginale des taux.

  • Comparer les assurances emprunteur et obtenir plusieurs simulations pour négocier les meilleures conditions.

  • Pour les investisseurs, recalculer la rentabilité en intégrant la hausse potentielle de la CSG et les nouvelles règles du DPE.

En synthèse, 2026 devrait être une année d'ajustement : pas de bouleversement attendu mais une vigilance nécessaire face aux variations de taux et aux mesures fiscales.