Introduction

Les stations de montagne font face à un paradoxe : une grande partie de leur parc immobilier est énergivore, mais ces biens restent souvent exclus des aides à la rénovation. Ce phénomène a des conséquences à la fois environnementales et économiques pour les territoires d'altitude.

Nous décryptons ici pourquoi ces « lits froids » persistent, qui ils concernent et quelles sont les barrières à leur réhabilitation.

L'ampleur des passoires thermiques en montagne

Les données récentes montrent que près de deux logements sur trois en station portent une étiquette énergétique médiocre (E, F ou G). L'âge des constructions — majoritairement des années 1960-1980 — et des techniques d'isolation obsolètes expliquent en grande partie ces mauvais bilans.

Dans les massifs alpins étudiés, la proportion est encore plus marquée : environ trois logements sur quatre affichent un DPE défavorable. Parmi eux, une part significative (près de 28%) se situe sur les niveaux les plus critiques (F et G), bien au-dessus de la moyenne nationale.

Origines structurelles

Ces logements ont été conçus pour un usage saisonnier et avec des standards énergétiques d'autrefois. Résultat : déperditions, consommations élevées et confort intérieur dégradé dès les demi-saisons.

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Prix élevés et contraintes pour rénover

Malgré ces faiblesses énergétiques, le marché immobilier en montagne ne se dégonfle pas. Les prix au mètre carré y restent supérieurs à la moyenne nationale, soutenus par la demande pour les stations d'altitude et la garantie d'un bon enneigement.

Sur les dernières années, les tarifs ont connu une forte progression post-Covid, puis une nouvelle dynamique haussière récente. Ces niveaux valorisent les biens même quand leur performance énergétique est faible, ce qui réduit l'incitation financière des propriétaires à engager des travaux coûteux.

Freins aux aides

Autre obstacle : beaucoup de ces biens sont classés en résidences secondaires, un statut qui limite l'accès à certains dispositifs publics d'aide à la rénovation. Par conséquent, pour un propriétaire, la balance coûts/avantages de la rénovation peut sembler défavorable.

Meublés touristiques : statu quo et pistes d'action

Une large partie du parc est exploitée comme meublé touristique. Ce mode d'exploitation bénéficie de règles spécifiques qui retardent l'application de certaines interdictions ou obligations, prolongeant de fait la présence de logements très énergivores sur le marché locatif saisonnier.

Des dispositifs publics existent pour accompagner la transition (plans locaux, fonds d'investissement dédiés, et quelques programmes nationaux), mais leur ciblage et leur montant restent insuffisants face à l'ampleur du chantier.

Que faire concrètement ?

  • Prioriser les rénovations sur les unités les plus énergivores et les plus utilisées ;
  • Renforcer les aides adaptées aux résidences secondaires et aux propriétaires bailleurs saisonniers ;
  • Développer des solutions collectives (syndicats de copropriétaires, aides territoriales) pour mutualiser les coûts.

Pour rappel, cet article s'appuie sur un reportage et des données publiés par BFM Immo.