Résidences secondaires : pourquoi elles se concentrent surtout sur le littoral et la montagne

Les résidences secondaires en France recouvrent des réalités variées : héritages, biens professionnels transformés, ou logements exclusivement dédiés aux vacances. Selon les derniers chiffres, elles représentent plusieurs millions d’unités et ne se répartissent pas uniformément sur le territoire.

L’étude d’un cabinet immobilier qui a isolé les « résidences de villégiature » met en lumière une forte polarisation géographique : littoral, massifs montagneux et certaines campagnes attirent l’essentiel des maisons de vacances.

Des zones très ciblées

En France, environ 3,7 millions de logements sont classés comme résidences secondaires selon l’Insee, soit près d’un logement sur dix. Mais si l’on retient uniquement les biens destinés au loisir et au repos, ceux-ci se retrouvent massivement dans certains départements côtiers et alpins.

Top des départements

• Alpes-Maritimes — autour de 6,8% des résidences de villégiature (près de 197 000 biens)
• Var — environ 6,1% (quelque 177 500 biens)
• Savoie — ~4,5%
• Haute-Savoie — ~4,3%
• Hérault — ~4,1%
• Vendée — ~3,4%
• Charente-Maritime — ~3,4%
• Pyrénées-Orientales — ~3,3%
• Morbihan — ~2,8%
• Calvados — ~2,5%

Dans certains territoires moins densément peuplés, la part des résidences secondaires peut exploser : près de la moitié du parc en Corse et dans les Hautes‑Alpes, et plus d’un tiers en Savoie dans certains cas.

Des communes aux commandes

Depuis les réformes de 2024, les municipalités disposent d’outils pour majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : une surtaxe plafonnée a été rendue possible et, dans plusieurs communes tendues, elle est devenue la règle. En 2024, un petit pourcentage de communes a choisi d’appliquer cette majoration.

Impact financier pour les propriétaires

Pour les foyers concernés, la hausse a été nette : la charge moyenne observée a augmenté, passant d’anciennes références à un niveau supérieur (le montant moyen payé a été estimé à plus d’un millier d’euros par foyer en 2024). Ces décisions restent toutefois locales, ce qui crée des situations très différentes selon la commune.

Selon Benoît Galy, dirigeant du cabinet ayant réalisé l’analyse, lorsque la majoration devient possible, elle est souvent appliquée au taux maximal, ce qui renforce la différenciation entre territoires.

Restrictions sur la location courte durée

Par ailleurs, la réglementation encadrant les meublés touristiques s’est durcie : environ un logement secondaire sur cinq se trouve désormais dans une zone où les locations de courte durée sont restreintes. Certaines destinations, comme le Pays‑Basque, ont vu les autorisations diminuer très fortement en un an.

Motivations d’achat

L’investissement locatif n’est pas la motivation première pour la majorité des acheteurs de résidences secondaires. Une large majorité souhaite y transférer sa résidence principale à terme : près des trois quarts des acquéreurs déclarent envisager ce basculement, et une part significative prévoit de le faire dans les cinq années suivant l’achat.

Multipropriété et renouvellement

Dans de nombreux cas, l’ancien logement du ménage n’est pas revendu : dans plus de quatre cas sur dix, il est conservé, parfois transformé en résidence secondaire ou mis en location. Ce phénomène alimente le stock de résidences secondaires, notamment dans les grandes agglomérations.

Des alternatives pour les petits budgets

Pour les acheteurs avec des moyens limités, d’autres territoires moins cotés offrent des opportunités : l’agence note que « l’immobilier plaisir » commence souvent autour de 150 000 euros, avec des marchés accessibles dans le Massif Central, certaines parties des Pyrénées ou l’Ouest rural.

Source : Article initial publié par BFM Immo / BFMTV, complété par l’analyse Qoridor.