Rééquilibrage locatif en Île‑de‑France : Paris perd du terrain, la grande couronne gagne 42%

Une analyse de l’Institut Paris Région met en lumière un déplacement de l’offre locative en Île‑de‑France : si le volume régional de logements loués a augmenté, la capitale a perdu une part de son parc privé.

Sur la période étudiée, Paris enregistre une baisse modeste tandis que les territoires périphériques, et en particulier la grande couronne, affichent des gains importants en nombre de logements à la location.

En 2022, l’Île‑de‑France comptait environ 1,54 million de logements locatifs privés, soit une hausse régionale par rapport à 2006. Mais cette croissance n’est pas uniforme sur le territoire.

Les principaux constats chiffrés

L’étude détaille des changements contrastés entre Paris et la périphérie :

• Paris : recul d'environ 3% du parc locatif privé (-16 208 logements sur la période).
• Petite couronne : progression d'environ +23,7% (+112 200 logements).
• Grande couronne : hausse marquée de +42% (+137 500 logements).

La transformation du parc locatif passe aussi par son profil : le parc francilien voit l’arrivée massive de logements plus compacts et souvent meublés.

Caractéristiques du parc en 2022

Les logements meublés ont été multipliés par 2,4 entre 2006 et 2022 et représentent près de 23% de l’offre locative privée en région. Paris concentre une part importante de ces biens : 42% des logements meublés franciliens s’y trouvent.

Par ailleurs, en 2022, 63% des logements locatifs privés comportaient deux pièces ou moins, tandis que seulement 14,5% avaient quatre pièces ou plus, ce qui complique l’accès au parc pour les ménages familiaux.

L’étude note également une remontée des résidences secondaires et des logements inoccupés, qui représentent 11,2% du parc régional ; à Paris la part d’unités déclarées « inoccupées » est élevée, la municipalité estimant qu’une portion importante est réellement vacante.

Plusieurs facteurs expliquent ces évolutions. L’analyse pointe principalement une détérioration de la rentabilité locative à Paris : les prix d’achat ont fortement monté, tandis que les loyers n’ont pas toujours suivi le même rythme, réduisant le rendement pour les propriétaires.

Impacts et réactions

Face à cette baisse de rentabilité, une partie des investisseurs se serait tournée vers la périphérie francilienne où les marges sont meilleures, favorisant la progression des locations dans la petite et la grande couronne, notamment en Seine‑Saint‑Denis et dans le Val‑de‑Marne.

Les débats publics portent aussi sur les outils de régulation, mais l’Institut estime que l’encadrement des loyers n’explique pas à lui seul la contraction de l’offre parisienne. Côté politiques, la Ville de Paris a annoncé des mesures fiscales visant à lutter contre la vacance, avec des changements annoncés pour 2027.

Source : article et données analysées par BFM Immo d’après l’étude de l’Institut Paris Région.