Introduction

Un rapport d'un économiste spécialisé attire l'attention sur une montée sévère des impayés touchant les prêts liés aux immeubles de bureaux aux États-Unis. En quelques années, la proportion de défauts signalés sur certains segments s'est envolée, suscitant des inquiétudes sur la solidité des actifs financiers qui y sont rattachés.

Les éléments observés combinent une hausse de la vacance, une contraction des revenus locatifs et une revalorisation à la baisse des immeubles concernés. Ces facteurs pèsent sur la capacité des propriétaires à honorer leurs échéances.

Selon l'analyse, le taux de défaillance des prêts titrisés liés aux bureaux est passé d'un niveau très bas fin 2022 à des proportions nettement supérieures en octobre 2025.

Pourquoi les défauts augmentent

Le rôle du télétravail et de l'inoccupation

Le recours massif et durable au télétravail a réduit la demande d'espaces de bureau pour de nombreuses entreprises. Conséquence : des immeubles anciens — et parfois récents — restent partiellement inoccupés, privant les propriétaires d'une part importante de leurs recettes locatives.

Sans loyers suffisants, certains exploitants ont du mal à couvrir les intérêts et le remboursement du capital des prêts contractés pour l'achat ou la rénovation de ces bâtiments. Cela explique en grande partie la montée des impayés signalée par l'étude.

Baisse des loyers et impact réel

Des loyers en recul notable

Parallèlement à l'augmentation de la vacance, les loyers bruts des bureaux ont connu une baisse significative sur la période récente. Les loyers nominaux ont reculé de plusieurs pourcents, une contraction jugée inhabituelle pour ce segment.

En tenant compte de l'inflation, la perte de valeur locative est encore plus marquée : la diminution réelle des loyers s'est située au-delà de la simple baisse nominale, ce qui amplifie la pression sur la rentabilité des actifs immobiliers de bureau.

Conséquences financières et comparaison aux subprimes

Les CMBS au cœur des préoccupations

Une part importante des prêts immobiliers commerciaux a été transformée en titres financiers (CMBS). Lorsque les prêts sous-jacents deviennent défaillants, la valeur de ces titres diminue, exposant leurs détenteurs à des pertes potentielles.

Cependant, l'ampleur du phénomène reste spécifique au secteur des bureaux. Le taux de défaut moyen pour l'ensemble des prêts commerciaux reste, selon l'analyse, bien inférieur aux pics observés lors de la crise financière de 2008-2009, ce qui tempère le risque d'une contagion systémique immédiate.

Que peuvent faire investisseurs et propriétaires ?

Stratégies pour limiter les pertes

Face à cette situation, plusieurs options sont possibles : renégociation des dettes, cessions ciblées d'actifs, conversion d'espaces de bureau en usages mixtes ou encore partenariats publics-privés pour requalifier les immeubles.

Les investisseurs doivent aussi renforcer la surveillance des portefeuilles, diversifier les positions et stress-tester leurs expositions aux CMBS afin d'anticiper des scénarios de baisse prolongée des loyers.

  • Renégociation des conditions de prêt
  • Conversion ou requalification des surfaces
  • Renforcement de la due diligence sur les CMBS