Introduction

L’enquête 2025 publiée par l’observatoire local des loyers confirme une pression persistante sur le marché locatif toulousain : les loyers moyens progressent et les logements spacieux se font plus rares. Ces dynamiques modifient l’accès au logement pour de nombreux ménages.

Dans ce texte nous résumons les chiffres clés, comparons les secteurs centraux et périphériques, et indiquons les conséquences pour locataires et propriétaires.

Principaux enseignements

Une hausse générale des loyers

L’enquête fait état d’une augmentation du loyer de marché médian : il atteint désormais 12,5 €/m² pour les logements loués depuis le 1er janvier 2024, contre 12 €/m² l’année précédente, soit un gain d’environ +0,5 €/m².

Centre versus périphérie

Les loyers restent plus élevés en centre-ville : la médiane y frôle 13,3 €/m², alors qu’elle s’établit à 11,5 €/m² en périphérie. La disparité reflète la demande soutenue pour des emplacements proches des services et des transports.

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Focus par taille de logement

Petites surfaces (T1)

Pour les studios et T1, la surface moyenne constatée est proche de 26 m² et le loyer médian de marché hors charges atteint 465 €/mois pour les entrants en 2024, soit environ +22 €/mois par rapport à 2024.

T2 et T3 : une large part du parc

Les T2 et T3 représentent la majeure partie du parc privé non meublé (près de 64 %). En 2025, un T2 médian se loue autour de 554 €/mois (contre 538 € en 2024) et le T3 atteint 700 €/mois, une légère progression par rapport à l’année précédente.

Manque de T4 et plus

L’offre de grands appartements a nettement diminué. Le loyer médian des T4+ atteint 902 €/mois hors charges en 2025, soit environ 60 € de plus qu’en 2024. Ces biens représentent près de 12 % du parc privé vacant et sont majoritairement situés dans les communes périphériques (environ 70 %).

Impacts sur le marché et conseils pratiques

Causes de la tension

Plusieurs facteurs expliquent cette situation : ralentissement de la construction neuve, appétence pour la ville-centre par étudiants et jeunes actifs, et déséquilibre entre l’offre et la demande sur les grandes surfaces.

Conséquences pour les ménages et propriétaires

  • Locataires : hausse du coût du logement et raréfaction des T4 rendent les recherches plus longues et plus compétitives.
  • Propriétaires bailleurs : opportunité de repositionner les loyers, mais attention aux règles encadrant les loyers et à la rotation locative.
  • Investisseurs : la demande soutenue pour petites surfaces peut favoriser la rentabilité des petits logements, tandis que les grands appartements restent recherchés mais plus sensibles à l’offre locale.

Conseils pratiques

  • Pour réduire la vacance, proposer des loyers compétitifs adaptés au secteur et améliorer l’attractivité (travaux, prestations).
  • Pour les locataires, élargir les critères géographiques et anticiper les dossiers complets pour accélérer les candidatures.
  • Consulter un professionnel pour estimer un loyer conforme au marché local avant de publier une offre.

Conclusion et sources

La situation toulousaine met en évidence un marché locatif tendu, où la hausse des loyers coexiste avec une raréfaction des grands appartements. Les évolutions observées en 2025 invitent à une réflexion sur l’offre de logements et les politiques locales d’aménagement.

Pour aller plus loin : les données détaillées proviennent de l’enquête 2025 de l’observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine et ont été relayées par France 3 Régions.