Appel de fonds en copropriété : types, calcul et impayés

Les guides existants sont presque tous écrits par des syndics — pour expliquer pourquoi il faut payer. Celui-ci prend le point de vue du copropriétaire : comprendre chaque ligne de l'appel de fonds, vérifier le calcul, savoir quoi faire face à un appel contestable — et ce qui se passe vraiment (vite) quand on ne paie pas.

Un appel de fonds régulier mentionne l'objet, la période, la clé de répartition utilisée et votre quote-part. Les charges courantes suivent les tantièmes de copropriété (charges générales) ou l'utilité (charges spéciales : ascenseur, chauffage).

1. Retrouvez le budget voté : le procès-verbal de la dernière AG mentionne le budget prévisionnel approuvé (résolution dédiée). Votre provision trimestrielle = budget × vos tantièmes / total des tantièmes / 4 ;
2. Contrôlez la clé de répartition : charges générales aux tantièmes généraux, charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif) selon l'utilité — un rez-de-chaussée ne paie pas l'ascenseur comme un 6e étage. La grille figure dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
3. Pour un appel travaux : vérifiez la résolution d'AG (montant global, échéancier, clé). Un appel qui ne correspond à aucune résolution votée n'est pas exigible ;
4. Comparez à la régularisation : après approbation des comptes, le syndic doit solder l'écart entre provisions et dépenses réelles — dans les deux sens. Un crédit qui « disparaît » d'année en année est un signal à creuser, au même titre qu'un quitus voté sans examen des comptes ;
5. En cas de désaccord : payez sous réserve puis contestez (courrier au syndic, question à l'ordre du jour de l'AG, contestation de la résolution sous 2 mois via l'article 42). Ne pas payer du tout est la pire stratégie, comme on va le voir.

Depuis la loi ELAN, l'impayé de provision se traite en procédure accélérée — et l'effet boule de neige est brutal :

• J+0 : provision non payée à son échéance (1er jour du trimestre) ;
• Mise en demeure par lettre recommandée — le copropriétaire a 30 jours pour régulariser ;
• Passé 30 jours : l'article 19-2 de la loi de 1965 rend immédiatement exigibles TOUTES les provisions non encore échues du budget en cours ET les cotisations du fonds travaux — un trimestre impayé devient une année entière due ;
• Le syndic saisit le tribunal judiciaire en procédure accélérée au fond : condamnation rapide, intérêts, frais de recouvrement à la charge du débiteur ;
• Le syndicat bénéficie en outre d'une hypothèque légale sur le lot et, en cas de vente, d'une opposition sur le prix entre les mains du notaire.

En difficulté passagère ? Demandez un échéancier au syndic AVANT la mise en demeure : accordé, il suspend l'engrenage — et coûte infiniment moins cher qu'une procédure 19-2.

Côté collectif, les impayés des uns se paient par les autres : au-delà de 25 % d'impayés (15 % dans les grandes copropriétés), le syndic doit saisir le juge pour désigner un mandataire ad hoc. Un taux d'impayés élevé sur les annexes comptables de l'AG est aussi l'un des premiers signaux qu'un acquéreur avisé — ou son notaire — examinera avant d'acheter dans l'immeuble.

À la vente d'un lot, la règle du décret du 17 mars 1967 (article 6-2) est plus simple qu'il n'y paraît : c'est la date d'exigibilité qui compte, pas la période couverte :

• Provisions du budget courant : payées par celui qui est copropriétaire au jour de l'exigibilité — le trimestre appelé avant la vente reste au vendeur, même si l'acquéreur occupe une partie de la période ;
• Travaux hors budget : idem, celui qui est copropriétaire au moment où l'appel est exigible paie — d'où l'importance de vérifier les travaux votés non encore appelés avant d'acheter ;
• Régularisation annuelle : le solde des comptes de l'exercice de la vente est réparti entre vendeur et acquéreur au prorata ;
• Le fonds travaux ne se rembourse pas : les sommes versées restent attachées au lot (art. 14-2-1) — elles se négocient éventuellement dans le prix ;
• Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'acte, mais elle est inopposable au syndic, qui appellera toujours selon la règle légale. C'est l'état daté, facturé par le syndic avant l'acte, qui fige les sommes dues de part et d'autre — un poste à anticiper dans les frais de vente.

Le mécanisme vaut pour toutes les copropriétés, y compris avec un syndic bénévole — qui doit appeler les fonds avec la même rigueur formelle qu'un professionnel.

En achat sur plan, le terme « appel de fonds » désigne autre chose : les paiements échelonnés au promoteur au rythme du chantier, plafonnés par l'article R.261-14 du Code de la construction :

• 35 % maximum du prix à l'achèvement des fondations ;
• 70 % à la mise hors d'eau (toiture posée) ;
• 95 % à l'achèvement de l'immeuble — le solde de 5 % à la livraison (consignable en cas de réserves).

Rien à voir avec les appels du syndic : en VEFA, chaque appel doit être justifié par une attestation d'avancement des travaux, et un promoteur qui appelle au-delà de l'échelle légale s'expose à des sanctions pénales. Les appels de charges de copropriété ne commencent, eux, qu'à la livraison des parties communes — avec un premier budget prévisionnel souvent établi par le syndic provisoire désigné par le promoteur, à examiner de près lors de la première AG.