Introduction

Ce point mensuel rassemble les données et tendances essentielles du marché immobilier en novembre 2025. Nous passons en revue l'évolution des taux, la production de crédits, la dynamique des prix et les changements réglementaires à surveiller.

L'objectif : donner une vision claire des signaux qui pèsent aujourd'hui sur l'achat, la vente et l'investissement locatif en France afin d'aider vendeurs, acheteurs et investisseurs à prendre des décisions éclairées.

Taux de crédit et OAT : où en est le marché ?

Les derniers relevés montrent une progression modérée des taux immobiliers : la moyenne observée pour les nouveaux crédits est passée de 3,08 % (août) à 3,12 % (septembre) puis 3,14 % (octobre). Cette tendance reste contenue mais visible sur plusieurs mois.

Impact selon la durée

Les emprunts sur des durées longues subissent davantage la remontée : les dossiers sur 20 ans et plus représentent aujourd'hui la grande majorité des contrats, ce qui étend l'effet des hausses sur de nombreux ménages. Les prêts sur 15 ans apparaissent pour l'instant moins affectés.

OAT et politique monétaire

Le taux de l'OAT 10 ans est resté élevé ces derniers jours, autour de 3,45 %. La BCE, après avoir abaissé ses taux directeurs au printemps, a adopté une posture d'attentisme en maintenant ses taux stables et en suivant de près l'évolution de l'inflation et des indicateurs économiques.

Production de prêts et situation du logement neuf

Production de crédits

Les chiffres de la Banque de France indiquent une production de crédits immobiliers stable depuis le printemps, avec un niveau d'environ 14,4 milliards d'euros en septembre. Sur les neuf premiers mois de 2025, la production cumulée affiche une hausse notable de l'ordre de +38 % par rapport à la même période en 2024.

Malgré cette reprise relative, les volumes restent inférieurs aux années 2015-2022, et la sensibilité du marché aux nouvelles variations de taux reste un facteur d'inquiétude pour la fin d'année.

Immobilier neuf en difficulté

Le logement neuf traverse une phase compliquée : les ventes se sont repliées de plus de 20 % au troisième trimestre 2025 comparé à 2024. L'arrêt des principaux mécanismes de défiscalisation a fortement réduit l'appétence des investisseurs pour le neuf, certains segments ayant perdu plus de la moitié de leurs acheteurs investisseur.

Prix et volumes de transactions

Selon les indices nationaux, les prix des logements anciens ont progressé faiblement : +0,3 % sur un an, soit une hausse inférieure à l'inflation générale qui se situe autour de +1,0 % sur la même période. En euros constants, le pouvoir d'achat immobilier continue de se contracter.

Variations régionales et perspectives

Les évolutions locales restent contrastées : l'Île-de-France montre une légère baisse tandis que la Province enregistre une hausse modeste. Par ailleurs, les projections issues des avant-contrats laissent entrevoir une possible remontée des prix jusqu'à ~+1,5 % d'ici fin novembre, mais cette trajectoire reste fragile si les taux poursuivent leur ascension.

Sur 12 mois glissants, le nombre de transactions reste bien inférieur à un marché soutenu, signe que l'ajustement entre offre et demande n'est pas encore stabilisé.

Fiscalité, PLF 2026 et conséquences pour les bailleurs

Le projet de loi de Finances 2026 suscite des incertitudes : plusieurs pistes de réforme fiscale sont évoquées, ce qui complique les décisions d'investissement. Les ménages et acteurs du marché réclament de la visibilité, car le flou favorise l'attentisme.

Points à surveiller

  • Possibilité d'une revalorisation de la CSG sur les revenus du patrimoine.
  • Évolutions de l'imposition des plus-values et suppression ou réduction de niches fiscales.
  • Eventuelles modifications du statut des bailleurs privés et conditions applicables.

Par ailleurs, la loi récente impose aux loueurs en meublé non professionnels dépassant 15 000 € de loyers (seuil 2025) de passer au régime réel et d'obtenir un numéro Siret pour être en conformité. Cette obligation entraîne des démarches administratives et peut changer la fiscalité de nombreux propriétaires : il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé pour évaluer l'impact au cas par cas.