Colocation : combien de garants un propriétaire peut-il exiger ?

Lors d’une colocation, le propriétaire peut légitimement réclamer une ou plusieurs cautions pour se prémunir contre les impayés ou les dommages. Toutefois, le nombre de garants acceptables et l’étendue de leur engagement dépendent de la nature du contrat de location.

Cet article explique simplement les différences entre les types de bail, les effets d’une clause de solidarité et les obligations liées à la caution afin que bailleurs et colocataires sachent à quoi s’attendre.

Il existe essentiellement deux formats de contrat pour une colocation : des baux individuels ou un bail unique signé par l’ensemble des occupants. Le choix du bail influe directement sur la répartition des responsabilités financières entre colocataires et garants.

Le bail individuel

Avec des contrats séparés, chaque colocataire répond uniquement de son propre loyer et de ses charges. Le propriétaire peut ainsi demander un garant par locataire : en cas de non-paiement, seul le garant lié à l’occupant défaillant est sollicité.

Le bail commun

Le bail collectif regroupe tous les colocataires sous un même engagement. Selon la rédaction du contrat, le bailleur peut réclamer un garant unique pour l’ensemble ou exiger plusieurs cautions — une par occupant — en fonction du niveau de sécurité voulu.

La caution, ou le garant, s’engage à régler les sommes restant dues si le locataire ne s’en acquitte pas. Ce mécanisme donne au bailleur un recours supplémentaire contre les impayés et les frais de remise en état éventuels.

La caution simple

Dans le cas d’une caution simple, le propriétaire doit d’abord faire valoir ses droits contre le locataire (relances, mise en demeure) avant de se tourner vers la personne qui s’est portée garante.

La caution solidaire

La caution solidaire permet au bailleur d’exiger immédiatement le paiement du garant dès le premier manquement du locataire, sans devoir effectuer au préalable des poursuites contre le locataire lui-même.

Toutes les personnes physiques peuvent se porter garantes, à condition de convaincre le bailleur de leur capacité financière. Les organismes publics ou privés peuvent aussi jouer ce rôle (par exemple Visale, Loca-Pass ou certains assureurs).

Garant physique : critères et justificatifs

Un bailleur réclamera généralement une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un contrat de travail et des bulletins de salaire récents pour s’assurer que le garant pourra honorer un éventuel engagement financier.

Garant institutionnel

Certaines garanties proposées par des organismes publics ou privés remplacent la caution personnelle. Elles peuvent comporter des conditions d’éligibilité spécifiques et des plafonds de prise en charge différents.

La durée de la caution dépend des modalités prévues dans l’acte de cautionnement. Elle peut être limitée dans le temps ou couvrir la durée du bail et ses renouvellements selon la rédaction.

Conséquences selon le type de bail

Pour un bail individuel, le garant reste responsable des dettes liées au colocataire qu’il cautionne. Pour un bail commun assorti d’une clause de solidarité, la responsabilité peut porter sur l’ensemble des loyers dus par tous les occupants si l’acte le prévoit.

Recours du bailleur en cas de non-paiement

Si le garant refuse ou est incapable de payer, le propriétaire peut saisir la justice pour obtenir le recouvrement des sommes dues et, si besoin, procéder à une saisie sur les revenus ou les biens du garant. Notez que le bailleur dispose d’un délai légal pour réclamer les sommes impayées.