Introduction

Depuis 2019, plusieurs grandes villes françaises expérimentent un mécanisme d'encadrement des loyers destiné à freiner leur envolée. Alors que l'Assemblée examine la possibilité d'étendre et de pérenniser ce dispositif, les bilans chiffrés et les controverses alimentent le débat public.

Ce dossier reprend les principaux éléments d'analyse : périmètre de l'expérimentation, effets observés sur les prix et l'offre, objections des propriétaires et modifications proposées par les parlementaires.

Contexte et périmètre de l'expérimentation

Le cadre légal de l'encadrement des loyers a été testé dans plusieurs agglomérations, notamment Paris et sa proche couronne, la Métropole de Lyon, Lille, Montpellier, Bordeaux, Grenoble et le Pays Basque. L'objectif initial était de limiter la flambée des loyers en fixant des plafonds de référence selon des observatoires locaux.

Extension envisagée

Des députés proposent aujourd'hui d'élargir ce régime aux communes hors zones « tendues », passant d'environ 1 400 communes concernées à près de 3 700. La mesure reste présentée comme volontaire pour les territoires souhaitant l'adopter.

Ce que disent les données sur l'offre locative

Plusieurs études récentes notent une contraction significative des annonces de locations entre 2021 et 2025 dans de nombreuses villes, qu'elles appliquent ou non l'encadrement. Les chiffres publiés montrent des baisses marquées des volumes disponibles sur le marché locatif.

Chiffres clés

Par exemple, l'offre a reculé fortement à Paris (-55%), mais des villes sans encadrement affichent aussi des replis comparables : Nice -55%, Toulouse -50% ou Strasbourg -40%. Ces constats suggèrent que la réduction des mises sur le marché relève de facteurs structurels plus larges que le seul encadrement.

Les données indiquent une contraction générale de l'offre locative dans plusieurs agglomérations, indépendamment de l'existence d'un plafond des loyers.

Effet sur les loyers et controverses

Sur l'évolution des loyers, l'encadrement semble avoir joué un rôle modérateur : les hausses dans les zones couvertes sont, selon les études, moins prononcées que dans les villes non concernées par le dispositif.

Comparaisons par ville

Sur la période 2021-2025, certaines estimations donnent +10,7% à Paris, +9,3% à Lille et +4,2% à Lyon, contre des progressions plus fortes à Nice (+19%), Marseille (+18%) ou Strasbourg (+7,5%). Une analyse urbaine avance pour Paris un effet d'atténuation proche de -5,2% par rapport à une situation sans encadrement.

Ces constatations sont contestées par les organisations représentant les bailleurs, qui attribuent la hausse des coûts aux charges et non aux loyers encadrés, et qui appellent à la vigilance sur l'impact réglementaire pour l'investissement locatif.

Limites du dispositif et pistes d'amélioration

Les retours des collectivités et des rapporteurs parlementaires soulignent des difficultés de mise en œuvre : un montage centralisé, des modalités réglementaires complexes et la nécessité de textes clairs pour appliquer le système localement.

Compléments de loyer et contrôles

Un point récurrent porte sur le recours aux « compléments de loyer », dont les critères restent vagues et laissent la porte ouverte à des majorations contestables. Parmi les propositions figure une délimitation plus stricte des motifs autorisés et l'interdiction de ces compléments sur des surfaces très réduites, par exemple inférieures à 14 m².

À l'approche des débats parlementaires, l'enjeu est d'équilibrer modulation des prix et sécurité juridique, tout en veillant à ne pas décourager l'offre locative par des contraintes excessives.