Loyers à la relocation : quand et comment le loyer peut-il évoluer ?
La majoration d’un loyer entre deux contrats est encadrée : elle n’est possible que dans des situations précises. Voici les règles et les exceptions à connaître.
Introduction
Lorsque le propriétaire remet son logement en location après un départ, il ne peut pas systématiquement revoir le montant du loyer à la hausse. Des règles spécifiques encadrent toute variation entre deux locataires, notamment dans les communes soumises à l’encadrement des loyers.
Ce guide explique, en termes simples, quand une augmentation est autorisée, quelles exceptions existent et quelles précautions prendre pour rester dans la légalité.
Qu’est‑ce que l’encadrement à la relocation ?
L’encadrement à la relocation interdit au bailleur de fixer librement un nouveau loyer si le logement est situé dans une zone dite « tendue ». L’objectif est d’éviter des hausses disproportionnées au changement de locataire et de favoriser la stabilité du marché local.
Principes essentiels
Le montant demandé au nouveau locataire doit être compatible avec le loyer payé par l’ancien locataire, sauf exceptions prévues par la loi. Le locataire entrant peut demander la copie du bail précédent pour vérifier la conformité du loyer proposé.
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Exceptions et cas dérogatoires
La règle d’égalité entre deux mises en location comporte des dérogations encadrées : elles permettent parfois d’appliquer un loyer différent du précédent.
Les principales exceptions
- Si le logement est inoccupé depuis plus de dix‑huit mois, le propriétaire peut fixer un nouveau loyer.
- Des travaux importants réalisés entre deux baux peuvent justifier une augmentation partielle du loyer, à condition que l’amélioration soit significative.
- En cas de loyer manifestement sous‑évalué, une revalorisation est possible, mais limitée : la hausse ne peut excéder la moitié de l’écart entre le prix de marché et l’ancien loyer.
Comment procéder et conseils pratiques
Avant d’appliquer une hausse, vérifiez la réglementation locale (commune ou agglomération) et conservez les justificatifs : copie du bail précédent, factures de travaux, diagnostics, et calculs du prix de marché.
Bonnes pratiques pour le bailleur
Informez clairement le candidat locataire, fournissez la copie du bail antérieur et documentez toute amélioration invoquée. En cas de doute, demandez l’avis d’un juriste ou d’un agent immobilier pour éviter un litige.
Source : Le Monde (section Immobilier).
FAQ
- Le propriétaire peut‑il augmenter le loyer librement lors d’une relocation ?
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Non. Dans les zones d’encadrement, le loyer demandé au nouveau locataire doit généralement rester proche de celui du précédent, sauf exceptions prévues par la loi.
- Quand une hausse est‑elle autorisée après un départ de locataire ?
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Une hausse peut être possible si le logement est resté vacant plus de 18 mois, après des travaux importants, ou si le loyer était manifestement sous‑évalué, sous conditions et limites.
- Quels justificatifs conserver pour justifier une augmentation ?
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Conservez le bail précédent, devis et factures des travaux, éléments de comparaison du marché local et tout document prouvant la vacance prolongée du logement.
- Que faire si le nouveau locataire conteste le loyer ?
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Fournissez la copie du bail antérieur et les justificatifs. En cas de désaccord, saisir la commission départementale de conciliation ou consulter un avocat spécialisé peut être utile.
