Plus-value résidence secondaire 2026 : calcul et exonération

Contrairement à la résidence principale, totalement exonérée, la vente d'une résidence secondaire (ou d'un bien locatif) est pleinement imposée. La plus-value — la différence entre le prix de vente et le prix d'achat — est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu (IR) + 17,2 % de prélèvements sociaux (PS).

Bonne nouvelle : ce taux ne s'applique jamais sur la totalité du gain. Deux mécanismes le réduisent fortement — les abattements pour durée de détention et le calcul du prix d'acquisition majoré — et plusieurs cas d'exonération permettent même d'échapper totalement à l'impôt. Voici le taux réellement payé selon le nombre d'années de détention :

Autrement dit : plus vous détenez le bien longtemps, moins vous payez. Détaillons le calcul exact, puis les leviers pour alléger la facture.

Le calcul se fait en trois temps :

1. La plus-value brute = prix de cession − prix d'acquisition majoré.

• Le prix de cession est le prix de vente, diminué des frais à votre charge (diagnostics, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence si payée par le vendeur).
• Le prix d'acquisition est le prix d'achat d'origine, que vous pouvez majorer pour réduire la plus-value.

2. La majoration du prix d'acquisition — c'est ici que se joue une grosse partie de l'économie :

• Frais d'acquisition : forfait de 7,5 % du prix d'achat, ou les frais réels (notaire, droits) sur justificatifs si c'est plus avantageux ;
• Travaux : forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, ou le montant réel sur factures (construction, agrandissement, amélioration — hors entretien courant).

3. La plus-value nette imposable = plus-value brute − abattements pour durée de détention (voir ci-dessous). C'est sur ce montant final que s'appliquent les 19 % + 17,2 %.

Deux grilles d'abattement s'appliquent en parallèle, l'une pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. C'est pourquoi l'exonération n'arrive pas à la même date pour les deux.

Conséquence concrète : un bien acheté en 2004 et vendu en 2026 (22 ans) est exonéré d'impôt sur le revenu, mais reste soumis aux prélèvements sociaux (à taux réduit, ≈ 12,4 % effectif). Il faut atteindre 30 ans de détention pour une exonération totale. La rumeur d'une exonération à « 17 ans » n'a jamais été adoptée.

Si votre plus-value nette imposable (après abattements) dépasse 50 000 € par vendeur, une surtaxe s'ajoute aux 36,2 %. Son taux grimpe par tranches :

La surtaxe se calcule par cédant : pour un couple vendant un bien commun, le seuil de 50 000 € s'apprécie sur la part de chacun, ce qui peut faire passer une vente sous le radar de la surtaxe.

Prenons un cas concret. Vous vendez en 2026 une maison secondaire achetée 180 000 € en 2010 (16 ans de détention), au prix de 290 000 €.

• Prix d'acquisition majoré : 180 000 + 7,5 % (frais, 13 500 €) + 15 % (travaux forfait, 27 000 €) = 220 500 €.
• Plus-value brute : 290 000 − 220 500 = 69 500 €.
• Abattement à 16 ans : IR ≈ 66 % (11 ans × 6 %), PS ≈ 18,15 % (11 ans × 1,65 %).
• Plus-value imposable IR : 69 500 × 34 % = 23 630 € → impôt 19 % = 4 490 €.
• Plus-value imposable PS : 69 500 × 81,85 % = 56 887 € → PS 17,2 % = 9 785 €.
• Surtaxe : la plus-value nette imposable la plus élevée (≈ 57 k€) dépasse 50 000 €, mais reste sous le seuil par cédant si le bien est détenu à deux.

Total approximatif : ≈ 14 275 € d'impôt, soit un taux effectif de ≈ 20,5 % sur la plus-value brute — bien loin des 36,2 % « affichés ». Cet exemple montre l'importance des forfaits 7,5 % et 15 %, qui ont ici réduit la base de 40 500 €.

Plusieurs leviers parfaitement légaux permettent d'alléger la note :

• Maximiser le prix d'acquisition : conservez toutes les factures de travaux (construction, agrandissement, rénovation) ; au réel, elles peuvent dépasser le forfait de 15 %.
• Jouer sur la durée de détention : si vous approchez d'un palier (22 ans IR, 30 ans PS), décaler la vente de quelques mois peut faire chuter l'impôt.
• L'exonération de remploi : si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale (et ne l'avez pas été dans les 4 ans), la vente de votre résidence secondaire est exonérée d'IR à condition de réinvestir le prix dans l'achat de votre résidence principale sous 24 mois (utilisable une seule fois).
• La donation avant cession : transmettre le bien à ses enfants avant la vente « purge » la plus-value (ils revendent à la valeur reçue) — une stratégie patrimoniale à valider avec un notaire.

Pensez aussi à intégrer cette fiscalité dans le calcul de votre net vendeur : la plus-value est l'un des principaux postes de frais à la charge du vendeur.

Au-delà des 30 ans de détention, plusieurs situations exonèrent totalement la plus-value, quelle que soit la durée :

• prix de vente ≤ 15 000 € (par bien et par vendeur) ;
• remploi dans une résidence principale (1re cession, conditions ci-dessus) ;
• retraités ou personnes invalides sous conditions de revenu fiscal de référence et de non-assujettissement à l'IFI ;
• expropriation avec remploi de l'indemnité ;
• certaines cessions au profit du logement social.

Pour la liste complète et les conditions détaillées de chaque cas, consultez notre guide dédié : plus-value immobilière 2026 : les 11 cas d'exonération + calcul. Et si la vente concerne un bien hérité ou en indivision, voyez vendre une maison en succession.

Bonne nouvelle : vous n'avez aucune démarche à faire vous-même le jour de la vente. C'est le notaire qui calcule la plus-value, établit la déclaration (formulaire 2048-IMM), prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration fiscale. Vous recevez donc votre prix de vente net d'impôt sur la plus-value.

Il reste toutefois une formalité de votre côté : la plus-value imposable doit être reportée sur votre déclaration de revenus de l'année suivante (ligne 3VZ), même si elle a déjà été payée. Elle n'est pas re-taxée, mais elle entre dans le calcul de votre revenu fiscal de référence — un point à anticiper si vous êtes proche d'un seuil d'aide ou d'exonération. D'où l'intérêt de simuler le montant avant de signer, idéalement avec votre notaire dès le compromis.

À lire aussi : vendre un bien loué : congé, préemption et décote — vendre occupé ou libre, les délais du congé pour vente et la décote à prévoir.