Plus-value immobilière 2026 : 11 cas d'exonération + calcul

La plus-value immobilière est la différence positive entre le prix de vente d'un bien immobilier et son prix d'acquisition, augmenté de certains frais. Elle est imposable, sauf exception. La exonération plus-value immobilière permet d'échapper totalement ou partiellement à cet impôt dans 11 cas limitativement énumérés par le Code général des impôts.

Taux d'imposition global en 2026

La plus-value immobilière imposable est soumise à un taux global de 36,2%, qui se décompose ainsi :

• 19% d'impôt sur le revenu (IR) au titre de l'article 150 U du CGI
• 17,2% de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité)
• Une surtaxe de 2 à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 € (article 1609 nonies G CGI)

Qui est concerné ?

L'impôt sur la plus-value immobilière s'applique aux ventes de :

• Résidence secondaire (sauf cas d'exonération)
• Investissement locatif
• Terrain à bâtir
• Logement vacant
• Parts de SCI détenant un bien immobilier

La résidence principale bénéficie d'une exonération totale automatique (cas n°1, traité plus loin).

Avant d'appliquer une éventuelle exonération plus-value immobilière, il faut d'abord calculer la plus-value brute puis nette.

Plus-value brute = Prix de vente – Prix d'acquisition

Prix de vente : prix net inscrit dans l'acte de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (agence, diagnostics — article 150 VA CGI).

Prix d'acquisition : prix payé à l'achat + frais d'acquisition (notaire, droits d'enregistrement) au choix au réel (sur justificatifs) ou au forfait 7,5% du prix d'achat.

Travaux : à intégrer au prix d'acquisition

Vous pouvez majorer le prix d'acquisition par les travaux d'amélioration, agrandissement ou reconstruction (pas l'entretien) :

• Au réel sur factures professionnels (pas vous-même)
• Ou au forfait de 15% du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

Plus-value nette = Plus-value brute – Abattements pour durée de détention

Voir cas n°2 ci-dessous pour le détail des abattements progressifs.

Exemple chiffré

Achat appartement Lyon en 2010 : 200 000 € + 7,5% frais = 215 000 €
Travaux 2015 (factures pro) : 15 000 €
Prix d'acquisition retenu : 230 000 €

Vente en mai 2026 : 350 000 € – 5 000 € frais agence = 345 000 €

Plus-value brute = 345 000 – 230 000 = 115 000 €

Détention de 16 ans → abattement IR : 4% × (16-5) = 44% / abattement PS : 1,65% × (16-5) = 18,15%

Plus-value imposable IR = 115 000 × (1 – 0,44) = 64 400 € → IR (19%) = 12 236 €
Plus-value imposable PS = 115 000 × (1 – 0,1815) = 94 137 € → PS (17,2%) = 16 192 €
Surtaxe (>50 000 €) : 4% × 64 400 = 2 576 €

Total impôt = 31 004 € (vs 41 630 € sans abattement)

Le Code général des impôts (articles 150 U et suivants) prévoit 11 cas d'exonération de plus-value immobilière, certains totaux, d'autres partiels. Voici la liste complète :

L'exonération plus-value immobilière la plus connue et la plus utilisée est celle de la résidence principale. Elle est automatique et totale, sans condition de durée de détention.

Conditions à respecter

• Le logement est la résidence principale du vendeur au jour de la vente
• Occupation effective et habituelle (≥ 8 mois/an)
• Le vendeur en est propriétaire occupant (pas un locataire)

Cas particuliers acceptés

L'administration fiscale tolère l'exonération même si :

• Le logement a été quitté pour des raisons légitimes (mutation, hospitalisation, divorce) avant la vente, à condition de vendre dans un délai raisonnable (12 mois maximum) et que le bien n'ait pas été reloué
• Le logement est en travaux (vente avant emménagement, dans la mesure où c'est l'unique projet de résidence principale)
• Le logement est occupé par le conjoint séparé en attente de divorce

Pièces justificatives

Le vendeur doit pouvoir prouver l'occupation effective comme résidence principale :

• Avis d'imposition mentionnant l'adresse
• Factures EDF/eau au nom du vendeur
• Attestations de scolarité des enfants
• Cartes grises, attestations RIB...

Exonération étendue aux dépendances

L'exonération plus-value immobilière s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires (garage, cave, jardin) vendues simultanément, et à un terrain attenant dans la limite de la surface raisonnable.

L'abattement pour durée de détention est progressif et permet une exonération plus-value immobilière totale au bout de :

• 22 ans pour l'impôt sur le revenu (19%)
• 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2%)

Barème de l'abattement IR

Conséquence concrète

• Détention ≤ 5 ans : taxe complète (36,2%)
• Détention 22 ans : exonération IR (19%), reste les PS (17,2%)
• Détention 30 ans : exonération totale

Cette mécanique incite fortement à conserver les biens locatifs sur le long terme. À noter : la durée de détention se calcule de date à date (de l'acte d'acquisition à l'acte de vente), pas en années civiles.

Une exonération plus-value immobilière totale est prévue pour les retraités et personnes invalides à revenus modestes (article 150 U II 3° CGI), sous deux conditions cumulatives.

Conditions de revenus

Le revenu fiscal de référence (RFR) du vendeur de l'avant-dernière année (N-2) ne doit pas dépasser :

• 11 885 € pour la 1ère part de quotient familial
• + 3 174 € pour chaque demi-part supplémentaire (chiffres 2026)

Conditions de patrimoine

• Le vendeur ne doit pas être assujetti à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
• Pour les retraités : être titulaire d'une pension de retraite (régime général, complémentaire, fonction publique)
• Pour les personnes invalides : être titulaire d'une carte mobilité inclusion mention 'invalidité' ou d'une pension d'invalidité 2e ou 3e catégorie

Cas particulier : maison de retraite ou EHPAD

Une exonération spécifique s'applique également pour les seniors qui résident en maison de retraite ou EHPAD et vendent leur ancienne résidence principale dans les 2 ans suivant l'entrée en établissement, à condition que :

• Ils n'aient pas reloué le bien
• Leurs revenus soient sous plafond (RFR < 28 657 €)
• L'établissement ait un agrément qualité

Cette exonération est très utile pour faire face aux frais d'EHPAD (souvent 2 500-4 000 €/mois). Voir aussi notre guide des frais de notaire en succession.

L'exonération plus-value immobilière s'applique également pour toute vente d'un montant inférieur à 15 000 €, quelle que soit la durée de détention.

Plafond strict de 15 000 €

• Le seuil s'apprécie par cession, pas par opération annuelle
• S'applique au prix de vente brut (avant déduction frais)
• Pour les indivisaires, le seuil s'apprécie par quote-part vendue

Cas concrets

• Garage isolé vendu 12 000 € → exonéré
• Cave en pied d'immeuble vendue 8 000 € → exonérée
• Terrain non bâti de 100 m² vendu 14 500 € → exonéré
• Petit terrain attenant à une parcelle voisine vendu 13 000 € → exonéré

Pour les couples mariés

Le plafond s'apprécie au niveau du foyer fiscal pour le bien commun. Si le couple vend en indivision un bien à 28 000 €, chacun bénéficie de son seuil de 15 000 € → exonération possible si la quote-part de chacun est ≤ 15 000 €.

L'exonération pour remploi permet de vendre une résidence secondaire ou un investissement locatif sans payer d'impôt sur la plus-value, à condition d'utiliser le prix pour acquérir sa résidence principale dans les 24 mois.

Conditions strictes (article 150 U II 1° bis CGI)

• C'est la 1ère cession à ce titre depuis 4 ans
• Le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale au jour de la vente (ou ne l'a pas été depuis 4 ans)
• Le prix est réinvesti dans les 24 mois dans l'achat ou la construction d'une résidence principale
• Le réinvestissement porte sur une partie au moins équivalente au prix de cession

Cas concret

Marie possède un appartement loué à Lyon (acheté 150 000 € il y a 6 ans). Elle est elle-même locataire à Paris. Elle vend l'appartement 250 000 € pour acheter sa résidence principale à Versailles 280 000 €. Plus-value de 100 000 € exonérée grâce au remploi (toutes conditions remplies).

📌 Astuce financement : si vous êtes agent public, le crédit pour le remploi peut bénéficier de taux préférentiels. Voir notre guide crédit immobilier fonctionnaire 2026 (CSF, BFM, Casden, AIP).

Précautions

• L'engagement de remploi doit être mentionné dans l'acte de vente
• Conservez les justificatifs du remploi (acte d'achat, facture construction) pour le contrôle fiscal
• Si le remploi est partiel, l'exonération est calculée au prorata
• Si vous ne réinvestissez pas dans les 24 mois → l'impôt devient exigible avec intérêts de retard

Les Français non-résidents fiscaux bénéficient d'une exonération plus-value immobilière spécifique sur la cession de leur ancienne résidence principale en France (article 150 U II 2° CGI).

Conditions

• Avoir été domicilié fiscalement en France au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession
• Le logement vendu est l'ancienne résidence principale du vendeur
• La cession intervient au plus tard le 31 décembre de la 10e année suivant le départ à l'étranger
• Le vendeur est résident d'un État membre de l'UE/EEE ou d'un État ayant signé une convention fiscale avec la France

Plafond d'exonération : 150 000 €

L'exonération est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette (par contribuable). Au-delà, la plus-value est imposable au taux normal (36,2%).

Cas concret expat

Pierre, domicilié à Singapour depuis 2020, vend son ancien appartement parisien en mai 2026. Plus-value brute : 200 000 €. 150 000 € exonérés au titre du dispositif expatrié, 50 000 € imposables → impôt = 18 100 €.

Cette exonération est particulièrement intéressante pour les expatriés français qui ont conservé leur appartement en France et le vendent dans les 10 ans après leur départ.

Les 5 derniers cas d'exonération plus-value immobilière couvrent des situations plus rares mais à connaître.

Cas n°7 — Vente à un organisme de logement social

La cession à un organisme HLM, SEM, OFS bénéficie d'une exonération conditionnelle :

• Totale si le bien est destiné à du logement social et que le vendeur s'engage à investir le prix dans un nouveau logement social (non spéculatif)
• Abattement 70% si l'organisme s'engage à construire au moins 4 logements sociaux dans les 4 ans
• Abattement 85% si construction au moins 50% logements très sociaux (PLAI)

Cas n°8 — Indemnité d'expropriation

L'indemnité versée en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique est exonérée si le vendeur réinvestit la totalité du prix dans l'achat d'un autre bien immobilier dans les 12 mois.

Cas n°9 — Indemnité d'assurance après sinistre

Si votre bien est détruit par un sinistre (incendie, inondation, séisme) et que vous percevez une indemnité d'assurance, la plus-value (différence entre indemnité et prix d'acquisition) est exonérée si vous reconstruisez ou achetez un autre logement dans les 24 mois.

Cas n°10 — Échange de biens (remembrement)

Les opérations de remembrement rural ou d'échanges fonciers organisés par la SAFER bénéficient d'une exonération automatique (pas d'imposition tant que le bien n'est pas vendu hors remembrement).

Cas n°11 — Droit de surélévation (jusqu'au 31/12/2026)

La cession d'un droit de surélévation (vendre à un promoteur le droit de construire un étage supplémentaire sur votre immeuble) bénéficie d'une exonération temporaire jusqu'au 31 décembre 2026 (sauf prolongation par la loi de finances). Avantage utile pour les propriétaires d'immeubles parisiens en zone tendue.

La déclaration et le paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière sont gérés par le notaire au moment de la vente. Vous n'avez aucune démarche fiscale séparée à faire.

Étapes le jour de la vente

1. Le notaire calcule la plus-value, applique les abattements et exonérations
2. Il prélève l'impôt sur le prix de vente avant remise au vendeur
3. Il reverse l'impôt au Trésor public dans le mois
4. Il remet au vendeur un imprimé Cerfa 2048-IMM récapitulatif

Justificatifs à fournir au notaire

• Acte d'acquisition du bien (avec frais notariés)
• Factures de travaux (si déductibles : amélioration, agrandissement)
• Pour les exonérations conditionnelles : justificatifs spécifiques (avis d'imposition, attestation invalidité, engagement de remploi, etc.)

Déclaration sur le revenu (cas particuliers)

Si la plus-value totale dépasse 50 000 € (surtaxe), le notaire applique le barème mais vous devrez aussi mentionner la plus-value sur votre déclaration de revenus n° 2042 C de l'année suivante (ligne 3VG, à titre purement informatif).

Contestation et redressement

L'administration fiscale peut contrôler la déclaration de plus-value pendant 3 ans après la vente (jusqu'au 31 décembre N+3). Conservez tous les justificatifs jusqu'à cette date.

Réponses aux questions fréquentes sur l'exonération plus-value immobilière.