Vendre un bien loué : congé, préemption et décote (2026)

Vendre un logement encore occupé par un locataire est parfaitement légal — le bail n'empêche pas la vente. La loi du 6 juillet 1989, qui régit les locations de résidence principale, protège toutefois le locataire : selon l'option choisie, elle lui garantit soit le maintien dans les lieux, soit un droit d'achat prioritaire. Vous devez donc choisir entre deux stratégies aux conséquences très différentes :

En résumé : vendre occupé est rapide mais se fait avec une décote ; vendre libre rapporte le plein prix mais impose des délais et une procédure stricte. Détaillons chaque option.

Vous vendez le logement avec son locataire en place. Le bail en cours est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, qui devient le bailleur aux mêmes conditions (loyer, durée, dépôt de garantie). Vous n'avez aucun congé à donner, et le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption (sauf cas particulier de première vente après mise en copropriété).

Avantages : vente rapide, sans attendre l'échéance du bail, et sans gérer le départ du locataire. C'est la voie privilégiée pour vendre à un investisseur, qui récupère un bien déjà loué et générant immédiatement des revenus.

Inconvénient : la décote. Un acheteur paie moins cher un bien qu'il ne peut pas occuper librement (voir plus bas). Le marché se limite par ailleurs aux investisseurs, ce qui réduit le nombre d'acquéreurs potentiels.

Pour vendre au plein prix, vous devez récupérer le logement vide en délivrant un congé pour vente à votre locataire. Règles impératives (loi du 6 juillet 1989) :

• le congé doit être donné pour l'échéance du bail (jamais en cours de bail) ;
• préavis de 6 mois avant l'échéance pour une location vide, 3 mois pour un meublé ;
• notification par lettre recommandée AR, acte de commissaire de justice (ex-huissier) ou remise en main propre contre récépissé ;
• le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente et reproduire l'article 15-II de la loi de 1989.

Un congé envoyé trop tard ne prend effet qu'à l'échéance suivante : un retard peut donc repousser la vente de plusieurs années. Anticipez largement.

Quand vous vendez libre, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire : il est prioritaire pour acheter, avant tout autre acquéreur. Le mécanisme :

• l'offre est valable pendant les 2 premiers mois du préavis, au prix indiqué dans le congé (sans décote) ;
• si le locataire accepte, il dispose de 2 mois pour conclure la vente, ou 4 mois s'il déclare recourir à un prêt ;
• s'il ne répond pas ou refuse, il doit quitter les lieux à la fin du préavis, et vous êtes libre de vendre à un tiers ;
• attention : si vous vendez ensuite à un tiers à un prix inférieur à celui du congé, le notaire doit notifier au locataire un nouveau droit de préemption à ce prix plus bas (offre valable 1 mois).

Ce second droit de préemption est une cause fréquente de retard : prévoyez-le si vous négociez à la baisse avec un acquéreur.

Un logement vendu occupé se négocie en dessous de sa valeur « libre », car l'acheteur ne peut ni l'habiter ni en disposer librement. En ordre de grandeur :

La décote n'est pas automatique : elle dépend du type de bail, de la durée restante, de l'écart entre le loyer et le marché, et du sérieux du locataire (un bon payeur rassure l'investisseur). Un bien occupé bien situé, loué au prix du marché à un locataire fiable, peut se vendre avec une décote très faible.

Avant d'envisager congé et décote, posez-vous une question : votre locataire serait-il acheteur ? C'est fréquemment la voie la plus fluide, pour plusieurs raisons :

• il connaît déjà le bien par cœur : pas de visites à organiser, pas de mauvaise surprise, une décision souvent rapide ;
• la vente se fait logement occupé… par son futur propriétaire : aucune gestion de départ, aucun délai de relocation ;
• vous pouvez vous passer d'agence et donc d'une partie des frais, en vendant de particulier à particulier.

Côté prix, tout se négocie : le locataire peut accepter un prix proche du marché (puisqu'il récupère un bien libre pour lui), tandis que vous économisez la décote « occupé » et les frais de commercialisation. Un simple courrier proposant l'achat, avant toute procédure de congé, suffit pour tester son intérêt. Beaucoup de ventes de biens loués se concluent ainsi, à l'amiable.

• Locataire âgé protégé : si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources sous un plafond, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui proposer un relogement adapté — sauf si vous êtes vous-même âgé ou de condition modeste.
• Location meublée : préavis de congé réduit à 3 mois, mais le droit de préemption de l'article 15-II ne s'applique pas de la même façon qu'en location vide.
• Vente « à la découpe » (première vente après division d'un immeuble en lots) : le locataire bénéficie d'un droit de préemption renforcé.
• Plus-value : un bien locatif n'est pas votre résidence principale, donc la vente est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière (36,2 %, avec abattements selon la durée de détention).

Le bon choix dépend de votre priorité :

• Vendre vite, sans gérer de départ → vendez occupé, en ciblant les investisseurs. Vous acceptez une décote mais gagnez en simplicité et en rapidité.
• Obtenir le meilleur prix → vendez libre, en anticipant le congé pour l'échéance du bail. Vous touchez le plein prix et élargissez votre marché aux acheteurs occupants, au prix d'un délai plus long.

Dans les deux cas, commencez par une estimation sérieuse de la valeur libre, puis appliquez la décote éventuelle. Pensez aussi à intégrer la fiscalité et les frais à la charge du vendeur dans votre calcul de net. Et si vous gérez vous-même la vente, notre guide pour vendre sans agence détaille chaque étape.

Un dernier conseil : si vous optez pour la vente libre, calez votre calendrier sur l'échéance du bail et envoyez le congé dès que le préavis de 6 mois (ou 3 mois) le permet. Mieux vaut préparer la mise en vente pendant le préavis pour enchaîner sans perdre de temps une fois le logement libéré.