Pourquoi de nombreux propriétaires repoussent la mise en vente de leur bien

De nombreux propriétaires se montrent aujourd’hui réticents à mettre leur logement sur le marché. Entre le souvenir d’un crédit contracté à un taux très faible et l’incertitude sur la valeur réelle du bien, la décision de vendre devient plus complexe.

Ce dossier reprend les principaux freins identifiés par les acteurs du marché et propose des leviers pour y voir clair si vous envisagez une transaction.

Le premier motif est psychologique : des acquéreurs qui ont signé un prêt immobilier à un taux très bas — parfois autour de 1,5 % ces dernières années — ne veulent pas renoncer à cet avantage. L’idée de rembourser un crédit si peu coûteux puis de repartir sur un nouveau prêt plus onéreux refroidit beaucoup.

Un second facteur tient à l’évolution récente des prix. Selon des analyses sectorielles, la hausse fulgurante observée avant 2020 n’a pas été uniforme et certains segments ont même connu une décote. Pour ceux qui ont acheté ces trois à cinq dernières années, la revente peut ne pas suffire à reconstituer l’apport initial.

Les effets pratiques

Conséquence concrète : la part des acheteurs qui sont déjà propriétaires et qui achètent un nouveau bien (les secondo-accédants) a sensiblement chuté dans la production de crédit. Ce mouvement traduit à la fois une prudence et un arbitrage individuel entre rester dans son logement ou se lancer dans un nouvel emprunt.

La mécanique est simple : si vous remboursez aujourd’hui un emprunt à 1,5 % et que les banques proposent des prêts à plus de 3 %, le coût du nouvel emprunt pèse fortement sur le budget mensuel et sur la faisabilité de l’opération. Beaucoup comparent le « prix » financier avant d’envisager une vente.

Comme le souligne Sandrine Allonier, porte-parole d’un réseau de courtage, la perspective de renégocier un prêt à un taux nettement supérieur incite à différer la vente tant que les motifs de départ ne sont pas pressants.

Impact sur l’accès au crédit

Au-delà du taux, les banques demandent aujourd’hui des simulations et garanties plus strictes : apport suffisant, capacité d’endettement recalculée sur le taux actuel... Ces conditions rendent les projets de changement plus exigeants et donc moins nombreux.

Des études récentes menées pour les grandes agglomérations mesurent la capacité d’un vendeur à dégager un « patrimoine net » après remboursement du crédit : il s’agit de comparer la valeur actuelle du bien au capital restant dû pour voir si l’apport initial se reconstitue.

Par exemple, une analyse portant sur cinquante grandes villes et prenant comme hypothèse un apport de 30 000 euros et un prêt sur vingt-cinq ans montre des différences significatives selon la date d’acquisition. Les propriétaires achetant avant 2020 tirent souvent une plus-value suffisante, tandis que ceux entrés sur le marché plus récemment peuvent être pénalisés.

Résultats et chiffres

En conséquence, la part des secondo-accédants dans la production de crédit a diminué : elle représentait autour de 36,6 % à l’automne 2025, contre plus de 50 % à la fin de l’été 2018. Cette évolution traduit un recalibrage du marché lié aux taux et aux trajectoires de prix.

Barbara Castillo Rico, responsable des études chez SeLoger et MeilleursAgents, indique que ces travaux visaient à vérifier si, à la revente, le propriétaire pouvait au minimum récupérer son apport pour se repositionner ensuite sur une nouvelle opération : l’écart entre valeur et restant dû est le cœur du calcul.

Plusieurs options sont ouvertes aux propriétaires qui envisagent la vente : temporiser en améliorant le bien pour maximiser la valeur, négocier un prêt relais ou demander conseil à un courtier pour identifier des solutions de financement adaptées.

Il peut aussi être pertinent d’évaluer précisément la fiscalité de la cession, les frais associés et la capacité d’emprunt future. Un montage financier bien construit permet parfois de franchir le pas sans subir une détérioration significative du budget.

Quelques pistes concrètes

• Simuler plusieurs scénarios : comparer remboursement anticipé, prêt relais ou renégociation pour mesurer le coût total.
• Comparer les marchés locaux : certains territoires ont mieux résisté à la correction ; une vente sur un bassin porteur peut dégager plus de marge.
• Consulter un expert : notaire, courtier, estimations professionnelles aident à chiffrer précisément l’opération.

En résumé, la décision dépend autant des chiffres que des priorités personnelles. Si l’objectif est la mobilité, le vendeur gagnera à préparer soigneusement son dossier et ses simulations. Si l’objectif est la préservation du pouvoir d’achat, rester dans le logement actuel peut rester la meilleure option.

Source de l’enquête et des éléments chiffrés : article original Le Monde (Argent).