Calcul rendement locatif : la calculette net-net par commune

Trois précisions qui changent tout le résultat :

• Le prix d'acquisition total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et les éventuels travaux — pas seulement le prix affiché sur l'annonce ;
• Le loyer hors charges : les provisions pour charges sont reversées à la copropriété, elles ne rémunèrent pas votre capital ;
• La rentabilité brute est un outil de comparaison rapide entre biens, pas un indicateur de gain réel : seul le net (voire le net-net après impôt) reflète ce qui reste dans votre poche.

La plupart des calculettes de rendement vous demandent votre taxe foncière sans vous aider à la trouver, ou l'estiment à un forfait national. C'est le poste qui déforme le plus le résultat : le taux voté va de 14,71 % à Neuilly-sur-Seine à 64,95 % à Blagnac, soit un rapport de 1 à 4.4 entre deux communes du même pays.

Sur un T2 de 45 m² financé aux mêmes conditions partout, l'écart entre le rendement brut et le rendement net de charges atteint 3.7 points dans les communes les plus taxées. Autrement dit, un bien qui affiche 5,4 % brut peut rapporter moins qu'un bien affiché à 4,5 % ailleurs — le classement des villes s'inverse une fois la fiscalité locale intégrée.

Ces taux sont ceux que les communes, intercommunalités et syndicats ont réellement votés pour 2025, extraits du fichier de recensement des éléments d'imposition de la DGFiP. Le montant en euros reste une estimation : la taxe foncière se calcule sur la valeur locative cadastrale de votre bien, qui n'est pas publique. C'est pourquoi le champ est modifiable dans la calculette — reportez-y le montant de votre avis d'imposition dès que vous l'avez.

Les trois indicateurs répondent à trois questions différentes :

Les postes de dépenses à ne pas oublier dans le calcul net : taxe foncière (souvent l'équivalent d'un mois de loyer), charges de copropriété non récupérables (environ un tiers des charges totales), assurance PNO (100 à 200 €/an), garantie loyers impayés (2 à 4 % des loyers), frais de gestion si vous déléguez (6 à 10 % HT — le détail dans notre article sur les tarifs de gestion locative), vacance locative (prévoyez 2 à 4 semaines par relocation) et une provision pour entretien.

La rentabilité nette-nette dépend enfin du régime fiscal : micro-foncier (abattement 30 %), réel, ou LMNP en meublé — le meublé est souvent plus favorable, comme le montre notre comparatif louer vide ou meublé.

Parmi les charges à intégrer au calcul net : la garantie loyers impayés, environ 2 à 4,5 % du loyer annuel, déductible au régime réel.

Pour le calcul net-net d'une location vide, le régime fiscal pèse lourd : notre guide du micro-foncier (abattement 30 % vs charges réelles) détaille comment choisir la base d'imposition la plus favorable.

Un T2 de 45 m² acheté 168 000 € dans une ville moyenne, loué 750 €/mois hors charges :

• Coût d'acquisition total : 168 000 € + 12 600 € de frais de notaire (7,5 %) = 180 600 € ;
• Loyers annuels : 750 × 12 = 9 000 € → rentabilité brute = 9 000 ÷ 180 600 = 4,98 % ;
• Dépenses annuelles : taxe foncière 850 € + charges non récupérables 550 € + assurance PNO 140 € + GLI 270 € + provision entretien/vacance 500 € = 2 310 € ;
• Revenu net avant impôt : 9 000 − 2 310 = 6 690 € → rentabilité nette = 6 690 ÷ 180 600 = 3,70 % ;
• Après impôt (location nue au micro-foncier, TMI 30 %) : imposition sur 6 300 € (abattement 30 %) × (30 % + 17,2 %) = 2 974 € → il reste 3 716 €, soit une rentabilité nette-nette de 2,06 %. Le même bien en LMNP réel avec amortissement aurait un impôt proche de zéro pendant plusieurs années, soit un net-net proche de 3,7 %.

L'écart entre 4,98 % affiché et 2,06 % réellement perçu illustre pourquoi le calcul brut seul ne suffit jamais pour décider — et pourquoi le choix du régime fiscal pèse autant que le choix du bien.

À ville égale, le type de bien fait varier le rendement de plusieurs points :

• Studios et T1 : ce sont les biens les plus rentables au m² — le loyer au m² d'une petite surface est 20 à 40 % supérieur à celui d'un grand logement. Contrepartie : un turnover élevé (étudiants, jeunes actifs), donc plus de vacance, de frais de relocation et d'usure ;
• T2 et T3 : le compromis le plus recherché des investisseurs. Loyer au m² encore correct, locataires plus stables (couples, jeunes familles), vacance faible. C'est souvent le meilleur rapport rendement/tranquillité ;
• Grandes surfaces et maisons : rendement brut plus faible (loyer au m² dégressif), mais locataires très stables et valorisation patrimoniale supérieure à la revente ;
• Immeubles de rapport : les rendements affichés les plus élevés (8 à 12 % brut dans certaines villes moyennes), au prix d'une gestion lourde, d'un risque de vacance multiplié et de travaux structurels à votre seule charge (toiture, façade — pas de copropriété pour partager).

Le meublé ajoute une dimension transversale : quel que soit le type de bien, il augmente le loyer de 10 à 20 % et ouvre le régime LMNP. Sur un studio en ville étudiante, l'écart de rentabilité nette-nette entre nu et meublé dépasse fréquemment 1,5 point.

Il n'y a pas de chiffre magique : la rentabilité s'apprécie en fonction du risque et du potentiel de plus-value. Les grands repères du marché français en 2026 :

• Paris et métropoles chères (prix > 8 000 €/m²) : 3 à 4 % brut. Rendement faible, mais liquidité maximale et bonne tenue des prix ;
• Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes…) : 4 à 5,5 % brut ;
• Villes moyennes dynamiques : 5,5 à 7,5 % brut — souvent le meilleur équilibre rendement/risque ;
• Petites villes et marchés détendus : 7 à 10 % brut, mais vacance locative et revente plus incertaines : le rendement élevé rémunère un risque réel.

Une « bonne » rentabilité est donc celle qui dépasse le rendement moyen de sa catégorie de ville sans cumul de risques cachés (quartier en déprise, copropriété endettée, passoire thermique interdite à la location). Pour situer les prix d'achat de votre ville, consultez nos pages prix immobilier par ville, alimentées par les transactions DVF réelles.

Pensez enfin au cash-flow si vous financez à crédit : un bien peut être rentable au sens du rendement mais exiger un effort d'épargne mensuel si la mensualité dépasse le loyer net. À l'inverse, un cash-flow positif dès le départ est rare et signale souvent un marché à risque.

Les erreurs les plus fréquentes qui font surestimer une rentabilité au moment de l'achat :

1. Se fier au loyer annoncé par le vendeur : un bien vendu loué peut afficher un loyer supérieur au marché (bail ancien jamais révisé à la baisse, locataire captif). À la relocation, le loyer réel s'alignera sur le marché — vérifiez toujours avec une estimation indépendante ;
2. Oublier les frais d'acquisition : calculer sur le prix net vendeur au lieu du coût total (frais de notaire, agence, travaux) gonfle artificiellement le rendement de 0,5 à 1 point ;
3. Ignorer la vacance : entre deux locataires, comptez 2 à 4 semaines dans un marché tendu, 2 à 3 mois dans un marché détendu. Sur un studio à fort turnover, la vacance récurrente coûte facilement 0,5 point par an ;
4. Sous-estimer les charges de copropriété : demandez les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale — un ravalement ou une réfection de toiture votés représentent parfois plusieurs années de loyers ;
5. Négliger le DPE : un logement classé G est interdit à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. Un bien énergivore « très rentable » sur le papier peut devenir un actif inlouable sans 15 000 à 40 000 € de travaux.

Distinguez bien les charges récupérables sur le locataire de celles qui restent à votre charge : le détail poste par poste est dans notre guide des charges locatives.

1. Acheter au bon prix : la rentabilité se joue d'abord à l'achat. Négociez sur la base des transactions réelles du quartier, pas du prix affiché ;
2. Fixer le bon loyer : un loyer 5 % sous le marché se loue plus vite et limite la vacance ; un loyer surévalué génère turnover et impayés. Objectivez avec une estimation de loyer basée sur les données de marché ;
3. Passer au meublé (LMNP) : loyer 10 à 20 % plus élevé et fiscalité souvent plus douce au régime réel avec amortissement ;
4. Optimiser le régime fiscal : au-delà de 30 % de charges réelles, le régime réel bat le micro-foncier ; en meublé, le réel avec amortissement neutralise souvent l'impôt plusieurs années ;
5. Limiter la vacance : réactivité sur les relocations, entretien régulier, bonne sélection du locataire (voir notre guide du dossier locataire) — chaque mois de vacance coûte environ 0,4 point de rentabilité sur l'année.

Et si la rentabilité ne décolle pas malgré tout, l'arbitrage de sortie se prépare : vendre le bien loué (décote 5-25 % mais vente immédiate et loyers perçus jusqu'à l'acte) ou attendre l'échéance du bail pour vendre libre.