Rentabilité locative : calcul brut, net et simulateur

Trois précisions qui changent tout le résultat :

• Le prix d'acquisition total inclut le prix du bien, les frais de notaire (7 à 8 % dans l'ancien) et les éventuels travaux — pas seulement le prix affiché sur l'annonce ;
• Le loyer hors charges : les provisions pour charges sont reversées à la copropriété, elles ne rémunèrent pas votre capital ;
• La rentabilité brute est un outil de comparaison rapide entre biens, pas un indicateur de gain réel : seul le net (voire le net-net après impôt) reflète ce qui reste dans votre poche.

Pour alimenter le simulateur avec un loyer réaliste, appuyez-vous sur les données de marché de votre ville : notre estimateur de loyer gratuit vous donne une fourchette en 2 minutes à partir des transactions récentes.

Les trois indicateurs répondent à trois questions différentes :

Les postes de dépenses à ne pas oublier dans le calcul net : taxe foncière (souvent l'équivalent d'un mois de loyer), charges de copropriété non récupérables (environ un tiers des charges totales), assurance PNO (100 à 200 €/an), garantie loyers impayés (2 à 4 % des loyers), frais de gestion si vous déléguez (6 à 10 % HT — le détail dans notre article sur les tarifs de gestion locative), vacance locative (prévoyez 2 à 4 semaines par relocation) et une provision pour entretien.

La rentabilité nette-nette dépend enfin du régime fiscal : micro-foncier (abattement 30 %), réel, ou LMNP en meublé — le meublé est souvent plus favorable, comme le montre notre comparatif louer vide ou meublé.

Un T2 de 45 m² acheté 168 000 € dans une ville moyenne, loué 750 €/mois hors charges :

• Coût d'acquisition total : 168 000 € + 12 600 € de frais de notaire (7,5 %) = 180 600 € ;
• Loyers annuels : 750 × 12 = 9 000 € → rentabilité brute = 9 000 ÷ 180 600 = 4,98 % ;
• Dépenses annuelles : taxe foncière 850 € + charges non récupérables 550 € + assurance PNO 140 € + GLI 270 € + provision entretien/vacance 500 € = 2 310 € ;
• Revenu net avant impôt : 9 000 − 2 310 = 6 690 € → rentabilité nette = 6 690 ÷ 180 600 = 3,70 % ;
• Après impôt (location nue au micro-foncier, TMI 30 %) : imposition sur 6 300 € (abattement 30 %) × (30 % + 17,2 %) = 2 974 € → il reste 3 716 €, soit une rentabilité nette-nette de 2,06 %. Le même bien en LMNP réel avec amortissement aurait un impôt proche de zéro pendant plusieurs années, soit un net-net proche de 3,7 %.

L'écart entre 4,98 % affiché et 2,06 % réellement perçu illustre pourquoi le calcul brut seul ne suffit jamais pour décider — et pourquoi le choix du régime fiscal pèse autant que le choix du bien.

À ville égale, le type de bien fait varier le rendement de plusieurs points :

• Studios et T1 : ce sont les biens les plus rentables au m² — le loyer au m² d'une petite surface est 20 à 40 % supérieur à celui d'un grand logement. Contrepartie : un turnover élevé (étudiants, jeunes actifs), donc plus de vacance, de frais de relocation et d'usure ;
• T2 et T3 : le compromis le plus recherché des investisseurs. Loyer au m² encore correct, locataires plus stables (couples, jeunes familles), vacance faible. C'est souvent le meilleur rapport rendement/tranquillité ;
• Grandes surfaces et maisons : rendement brut plus faible (loyer au m² dégressif), mais locataires très stables et valorisation patrimoniale supérieure à la revente ;
• Immeubles de rapport : les rendements affichés les plus élevés (8 à 12 % brut dans certaines villes moyennes), au prix d'une gestion lourde, d'un risque de vacance multiplié et de travaux structurels à votre seule charge (toiture, façade — pas de copropriété pour partager).

Le meublé ajoute une dimension transversale : quel que soit le type de bien, il augmente le loyer de 10 à 20 % et ouvre le régime LMNP. Sur un studio en ville étudiante, l'écart de rentabilité nette-nette entre nu et meublé dépasse fréquemment 1,5 point.

Il n'y a pas de chiffre magique : la rentabilité s'apprécie en fonction du risque et du potentiel de plus-value. Les grands repères du marché français en 2026 :

• Paris et métropoles chères (prix > 8 000 €/m²) : 3 à 4 % brut. Rendement faible, mais liquidité maximale et bonne tenue des prix ;
• Grandes métropoles (Lyon, Bordeaux, Nantes…) : 4 à 5,5 % brut ;
• Villes moyennes dynamiques : 5,5 à 7,5 % brut — souvent le meilleur équilibre rendement/risque ;
• Petites villes et marchés détendus : 7 à 10 % brut, mais vacance locative et revente plus incertaines : le rendement élevé rémunère un risque réel.

Une « bonne » rentabilité est donc celle qui dépasse le rendement moyen de sa catégorie de ville sans cumul de risques cachés (quartier en déprise, copropriété endettée, passoire thermique interdite à la location). Pour situer les prix d'achat de votre ville, consultez nos pages prix immobilier par ville, alimentées par les transactions DVF réelles.

Pensez enfin au cash-flow si vous financez à crédit : un bien peut être rentable au sens du rendement mais exiger un effort d'épargne mensuel si la mensualité dépasse le loyer net. À l'inverse, un cash-flow positif dès le départ est rare et signale souvent un marché à risque.

Les erreurs les plus fréquentes qui font surestimer une rentabilité au moment de l'achat :

1. Se fier au loyer annoncé par le vendeur : un bien vendu loué peut afficher un loyer supérieur au marché (bail ancien jamais révisé à la baisse, locataire captif). À la relocation, le loyer réel s'alignera sur le marché — vérifiez toujours avec une estimation indépendante ;
2. Oublier les frais d'acquisition : calculer sur le prix net vendeur au lieu du coût total (frais de notaire, agence, travaux) gonfle artificiellement le rendement de 0,5 à 1 point ;
3. Ignorer la vacance : entre deux locataires, comptez 2 à 4 semaines dans un marché tendu, 2 à 3 mois dans un marché détendu. Sur un studio à fort turnover, la vacance récurrente coûte facilement 0,5 point par an ;
4. Sous-estimer les charges de copropriété : demandez les 3 derniers procès-verbaux d'assemblée générale — un ravalement ou une réfection de toiture votés représentent parfois plusieurs années de loyers ;
5. Négliger le DPE : un logement classé G est interdit à la location depuis 2025, les F le seront en 2028. Un bien énergivore « très rentable » sur le papier peut devenir un actif inlouable sans 15 000 à 40 000 € de travaux.

1. Acheter au bon prix : la rentabilité se joue d'abord à l'achat. Négociez sur la base des transactions réelles du quartier, pas du prix affiché ;
2. Fixer le bon loyer : un loyer 5 % sous le marché se loue plus vite et limite la vacance ; un loyer surévalué génère turnover et impayés. Objectivez avec une estimation de loyer basée sur les données de marché ;
3. Passer au meublé (LMNP) : loyer 10 à 20 % plus élevé et fiscalité souvent plus douce au régime réel avec amortissement ;
4. Optimiser le régime fiscal : au-delà de 30 % de charges réelles, le régime réel bat le micro-foncier ; en meublé, le réel avec amortissement neutralise souvent l'impôt plusieurs années ;
5. Limiter la vacance : réactivité sur les relocations, entretien régulier, bonne sélection du locataire (voir notre guide du dossier locataire) — chaque mois de vacance coûte environ 0,4 point de rentabilité sur l'année.