Introduction

Le débat fiscal lancé par le PLF 2026 a mis au centre de l'actualité un nouveau dispositif : l'impôt sur la fortune improductive. Présenté comme une refonte de l'IFI, ce mécanisme soulève des interrogations sur ses effets pratiques pour les bailleurs et le parc locatif.

Entre crispations politiques et réactions des professionnels de l'immobilier, il est crucial d'analyser le texte adopté et d'anticiper les impacts possibles sur la détention et la mise en location des biens.

La réforme en bref

Origine et contexte. L'Assemblée nationale a voté fin octobre un amendement instaurant un impôt qualifié d'« improductif » pour remplacer l'impôt sur la fortune immobilière. L'intention affichée est d'élargir la base taxable en ciblant les patrimoines considérés comme peu productifs pour l'économie.

Fonctionnement prévu

La version adoptée propose une assiette composite et un taux qui reste à préciser. Un point central : certains biens mis en location ont été réintégrés dans l'assiette, lors d'un sous-amendement, ce qui change sensiblement la portée fiscale pour les propriétaires bailleurs.

Conséquence politique. Le qualificatif et la structure de l'impôt ont déclenché des réactions contrastées, certains parlementaires parlant d'un instrument hybride, d'autres évoquant une stigmatisation réduite mais un alourdissement fiscal potentiel.

Conséquences pour l'investissement locatif

L'inclusion des logements loués dans l'assiette peut modifier la rentabilité nette des opérations locatives. Si le barème et les exonérations éventuelles ne compensent pas cette intégration, la charge fiscale des propriétaires augmentera.

Effets attendus sur le marché

Concrètement, plusieurs scénarios sont envisagés : une réduction de l'offre locative, une hausse des loyers pour compenser la charge, ou un ralentissement des nouveaux investissements privés. Ces mouvements aggraveraient la tension sur le marché, déjà marqué par un déficit d'offre.

  • Découragement des investisseurs : baisse des rendements perçus.
  • Répercussion sur les loyers : transfert partiel des coûts aux locataires.
  • Réorientation des capitaux : vers d'autres classes d'actifs jugées plus favorables fiscalement.

Que peuvent faire les propriétaires ?

Face à cette incertitude, les bailleurs disposent de plusieurs leviers pour limiter l'impact. Avant tout, il est recommandé d'effectuer une revue fiscale personnalisée pour évaluer l'exposition réelle au nouvel impôt.

Mesures pratiques

Parmi les pistes : optimiser la structure juridique du patrimoine, revoir la stratégie de détention (cession partielle, démembrement), et anticiper la trésorerie en prévoyant des réserves. Faire appel à un conseiller fiscal permet d'identifier les solutions adaptées à chaque situation.

Suivi législatif. Le texte peut encore évoluer lors des prochains débats ; propriétaires et professionnels doivent donc suivre l'actualité parlementaire et les précisions réglementaires qui définiront le taux et les modalités exactes d'application.