Louer vide ou meublé : le comparatif complet 2026

Ce raccourci couvre la majorité des cas, mais le bon choix dépend de votre bien, de votre marché locatif local et de votre situation fiscale. Voici le comparatif complet.

Sur le papier, le meublé domine financièrement. Dans la réalité, l'écart se resserre : rotation plus forte donc plus de vacance et de frais de relocation, mobilier à financer et renouveler, gestion plus active. C'est le profil du bien qui tranche.

C'est le critère décisif pour beaucoup de bailleurs :

• Location vide : les loyers sont des revenus fonciers. Au micro-foncier (jusqu'à 15 000 €/an de loyers), abattement forfaitaire de 30 %. Au réel, vous déduisez charges, travaux, intérêts d'emprunt et frais de gestion — mais pas d'amortissement du bien ;
• Location meublée (LMNP) : les loyers sont des BIC. Au micro-BIC, abattement de 50 %. Au réel, vous déduisez les mêmes charges plus l'amortissement du bâti et du mobilier, ce qui neutralise l'impôt sur les loyers pendant de longues années dans la plupart des cas.

Nuances importantes : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — l'avantage reste réel mais s'est réduit pour les horizons courts. Et la comptabilité du réel LMNP nécessite en pratique un expert-comptable (300 à 600 €/an, déductibles et partiellement compensés par une réduction d'impôt en cas d'adhésion à un OGA). Le détail complet est dans notre guide LMNP : la fiscalité du meublé en 2026.

Côté taxe d'habitation, le meublé de résidence principale du locataire n'en génère pas pour le bailleur — le point est détaillé dans taxe d'habitation en location meublée.

Un logement n'est juridiquement « meublé » que s'il comporte les 11 éléments du décret du 31 juillet 2015 :

1. Literie avec couette ou couverture ;
2. Volets ou rideaux dans les chambres ;
3. Plaques de cuisson ;
4. Four ou micro-ondes ;
5. Réfrigérateur avec compartiment congélation ;
6. Vaisselle en quantité suffisante ;
7. Ustensiles de cuisine ;
8. Table et sièges ;
9. Étagères de rangement ;
10. Luminaires ;
11. Matériel d'entretien ménager adapté (aspirateur, balai…).

Un élément manquant et le locataire peut demander la requalification en bail vide (3 ans, préavis réduits pour lui, fiscalité foncière pour vous). Budget d'équipement complet pour un studio : 2 500 à 5 000 €, amortissables au réel. Un inventaire détaillé signé à l'entrée est obligatoire, annexé au bail meublé.

Prenons un T2 de 45 m² en métropole régionale, qui se loue 650 € hors charges en vide et 750 € en meublé (+15 %). Bailleur imposé à 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux.

• En vide (micro-foncier) : 7 800 € de loyers annuels, abattement de 30 %, soit 5 460 € imposables → environ 2 577 € d'impôt et prélèvements. Revenu net d'impôt : ≈ 5 223 €/an ;
• En meublé (réel LMNP) : 9 000 € de loyers annuels, mais l'amortissement du bâti et du mobilier ajouté aux charges déductibles ramène le résultat imposable à zéro ou presque pendant de nombreuses années → revenu net d'impôt ≈ 9 000 €/an, moins les frais de comptabilité (≈ 400 €) ;
• Correction réaliste : le meublé subit plus de rotation. En comptant deux semaines de vacance et des frais de relocation tous les deux ans, retranchez environ 600 €/an en moyenne. Net final : ≈ 8 000 €/an.

Écart en faveur du meublé dans cet exemple : près de 2 800 €/an — à condition que la demande meublée existe sur ce segment, que vous acceptiez la gestion plus active, et en gardant à l'esprit la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente. Sur un T4 familial en zone détendue, le même calcul bascule côté vide : pas de surloyer captable et vacance meublée élevée.

Pour reproduire ce calcul avec vos propres chiffres (prix, loyer, charges, gestion), notre simulateur de rentabilité locative donne le rendement brut et net instantanément.

Le marché local pèse plus que la fiscalité dans la décision :

• Studio ou T1/T2 en ville étudiante ou dynamique : meublé, sans hésiter. La demande (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle) est structurellement meublée, le surloyer se capte facilement et la rotation est de toute façon inhérente à ce segment ;
• T3 et plus, secteur familial : vide. Les familles s'installent avec leurs meubles et restent des années — le surloyer meublé ne trouve pas preneur, la vacance le mange ;
• Petite ville ou marché détendu : vide le plus souvent — la demande meublée y est trop étroite pour absorber la rotation ;
• Bien haut de gamme en métropole : le meublé « prêt à vivre » fonctionne pour les cadres en mobilité (bail mobilité possible, 1 à 10 mois) ;
• Vous hésitez à revendre à moyen terme : le meublé redonne la main plus vite (congé possible chaque année contre tous les 3 ans en vide) — utile aussi si vous envisagez de vendre le logement loué.

Oui, mais pas en cours de bail : le changement de formule ne peut intervenir qu'au départ du locataire ou à l'échéance avec son accord pour signer un nouveau contrat. Points de vigilance :

• Vers le meublé : équipez selon la liste du décret, faites l'inventaire, et déclarez le début d'activité de loueur en meublé (formulaire en ligne sur le guichet des formalités, dans les 15 jours) pour obtenir un SIRET — sans quoi le régime réel LMNP est inaccessible ;
• Vers le vide : attention en zone d'encadrement des loyers, le loyer de relocation reste plafonné ; et le passage fait perdre les amortissements non utilisés ;
• En copropriété : la location meublée classique (résidence principale du locataire) est en principe libre, contrairement à la location touristique de courte durée, souvent restreinte.

Dans les deux sens, le niveau de loyer optimal change : refaites une estimation avant de republier l'annonce.