Vendre un logement loué : occupé ou libre, congé pour vente et décote (2026)

Vous voulez vendre un bien dans lequel un locataire occupe les lieux ? C'est tout à fait possible, et vous avez deux stratégies bien distinctes :

• Vendre le bien occupé : vous vendez avec le locataire en place. Le bail se poursuit et est transféré à l'acheteur. Aucun congé n'est nécessaire, mais le prix subit une décote.
• Vendre le bien libre : vous donnez d'abord un congé pour vente à votre locataire pour récupérer le logement vide à l'échéance du bail. Le prix est plein, mais la procédure est plus longue et encadrée.

Le choix dépend de votre horizon de temps, du profil de l'acheteur visé (investisseur ou occupant) et de la date d'échéance du bail. Examinons chaque option en détail.

En résumé : la vente occupée privilégie la rapidité et un acheteur investisseur, au prix d'une décote ; la vente libre maximise le prix et élargit la cible aux acheteurs occupants, mais impose un calendrier contraint par le préavis et le droit de préemption du locataire. Il n'y a pas de bonne réponse universelle : tout dépend de vos priorités entre prix, délai et simplicité.

C'est la voie la plus simple et la plus rapide. Vous vendez le logement tel quel, avec son locataire. En vertu de l'article 1743 du Code civil, la vente ne met pas fin au bail : celui-ci est automatiquement transféré au nouveau propriétaire, aux mêmes conditions (loyer, durée, dépôt de garantie).

• Aucun congé à donner : le locataire reste en place, vous n'avez pas à respecter de préavis.
• Pas de droit de préemption du locataire dans ce cas (sauf situations particulières, comme la première vente après division d'un immeuble).
• L'acheteur récupère un bien qui génère immédiatement des loyers : c'est idéal pour un investisseur.
• Le nouveau propriétaire devra restituer le dépôt de garantie au locataire à son départ et l'informer de ses coordonnées.

La contrepartie : le prix de vente est inférieur à celui d'un bien libre (voir la section sur la décote). Vendre occupé est la solution privilégiée quand vous voulez vendre vite et que la cible naturelle est un investisseur. Pour fixer le bon prix, partez de la valeur libre : voyez comment estimer sa maison.

Si vous visez un acheteur qui veut occuper le bien, mieux vaut le vendre libre de toute occupation. Pour cela, il faut délivrer un congé pour vente à votre locataire, qui prendra effet à l'échéance du bail.

Les règles de forme sont strictes (loi du 6 juillet 1989) :

• Préavis de 6 mois avant l'échéance pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé.
• Notification par lettre recommandée avec AR ou par acte de commissaire de justice (ni e-mail, ni SMS). Un congé tardif ou mal notifié est nul et reporte la vente à l'échéance suivante.
• Le congé doit indiquer le motif (vente), le prix et les conditions de la vente envisagée.

Attention à la règle des 3 ans : si vous avez acquis le bien déjà loué moins de 3 ans avant le terme du bail en cours, vous ne pouvez donner congé pour vente qu'au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement du bail — pas immédiatement.

C'est la grande particularité du congé pour vente : en vertu de l'article 15-II de la loi de 1989, le congé vaut offre de vente prioritaire au profit du locataire. Vous ne pouvez pas vendre à un tiers sans avoir d'abord « purgé » ce droit de préemption.

Si le locataire n'accepte pas dans les 2 premiers mois du préavis, il est réputé avoir renoncé : vous pouvez vendre à un autre acquéreur et le locataire libère les lieux à l'échéance, sans préavis supplémentaire.

Second droit de préemption : si vous vendez finalement à un tiers à un prix inférieur à celui annoncé dans le congé, le notaire doit en informer le locataire, qui dispose alors d'un mois pour se raviser et acheter au nouveau prix. À noter : le locataire n'a pas à supporter la commission d'agence (jurisprudence constante de la Cour de cassation).

Tous les locataires ne peuvent pas recevoir un congé pour vente aussi facilement. La loi protège les locataires âgés et modestes.

Un locataire est protégé si, à la date d'échéance du bail :

• il est âgé de plus de 65 ans, et
• ses ressources sont inférieures au plafond fixé pour l'accès au logement social (PLUS).

Dans ce cas, vous ne pouvez lui donner congé pour vente qu'à condition de lui proposer un logement de remplacement adapté dans la même zone géographique. Cette protection s'applique aussi si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans remplissant les conditions de ressources.

L'exception : vous échappez à cette obligation de relogement si vous êtes vous-même âgé de plus de 65 ans, ou si vos propres ressources sont modestes (sous le même plafond). Avant d'engager une vente libre, vérifiez donc l'âge et la situation de votre locataire : c'est un point qui peut tout changer dans votre calendrier.

Un bien vendu occupé vaut moins cher qu'un bien vendu libre : l'acheteur ne peut pas en disposer immédiatement. On applique donc une décote sur la valeur « libre ».

En pratique, cette décote se situe entre 10 % et 20 %, mais elle varie selon plusieurs facteurs :

• La durée de bail restante : plus elle est longue, plus la décote est forte (l'acheteur devra attendre pour récupérer le bien).
• Le montant du loyer : un loyer inférieur au marché augmente la décote ; un bon rendement locatif la réduit.
• Le type de bail : la décote est plus faible pour un meublé (bail court) et plus forte pour les baux protégés (loi de 1948).
• Le profil du locataire : un locataire âgé et protégé, difficile à faire partir, justifie une décote plus forte ; un locataire ayant annoncé son départ la réduit.

Exemple : un appartement estimé 200 000 € libre, loué en vide avec 18 mois de bail restants, peut se vendre autour de 170 000 à 180 000 € occupé. En contrepartie, vous le vendez plus vite, sans gérer de congé ni de vacance locative. Pour un investisseur, ce prix réduit doublé d'un rendement immédiat est très attractif. Pensez aussi à anticiper les frais de vente côté vendeur pour calculer votre prix net.

Un bien occupé n'intéresse pas un acheteur qui veut emménager — mais il séduit un investisseur, pour qui un locataire en place est un atout : pas de recherche de locataire, pas de vacance, des loyers dès la signature. C'est souvent la cible la plus naturelle d'une vente occupée.

Pour valoriser votre bien auprès de ces acheteurs, mettez en avant les bons arguments :

• le rendement locatif (loyer annuel rapporté au prix), argument numéro un de l'investisseur ;
• un locataire fiable : historique de paiement, ancienneté, dépôt de garantie en règle ;
• un bail sain et à jour : contrat conforme, quittances, état des lieux, révisions de loyer correctes ;
• l'absence de travaux urgents ou, à l'inverse, un potentiel de revalorisation du loyer.

Côté acheteur, les risques d'un bien loué tiennent surtout à la qualité du locataire (impayés, dégradations) et à la difficulté de récupérer le logement. Un dossier locatif transparent et complet rassure et limite la décote. Préparez donc, dès la mise en vente, un dossier qui regroupe bail, quittances, diagnostics et historique : c'est ce qui fait la différence sur un marché d'investisseurs avertis.

Pour vendre un logement loué dans les meilleures conditions :

• Tranchez tôt entre occupé et libre : c'est la décision qui structure tout le reste (prix, cible, calendrier).
• Vérifiez la date d'échéance du bail et la règle des 3 ans avant d'envisager un congé pour vente.
• Contrôlez le profil du locataire (âge, ressources) pour anticiper une éventuelle protection.
• Respectez scrupuleusement la forme du congé : un vice de procédure peut retarder la vente de plusieurs années.
• Ciblez les investisseurs si vous vendez occupé : mettez en avant le loyer, le rendement et le sérieux du locataire.
• Faites estimer le bien par un professionnel : lui seul chiffrera justement la décote d'occupation.

Bien préparée, la vente d'un bien loué n'a rien d'insurmontable : c'est même un atout pour séduire les investisseurs. La clé est de choisir la bonne stratégie en amont et de sécuriser chaque étape, idéalement avec un agent et un notaire. Pour aller plus loin sur la méthode de vente, consultez notre guide complet pour vendre sa maison en 2026.

Dernier réflexe : informez votre locataire de votre projet avec tact. Un locataire tenu au courant, dont on respecte la tranquillité lors des visites, facilite grandement la vente — qu'il devienne lui-même acheteur ou qu'il laisse visiter dans de bonnes conditions. À l'inverse, un locataire mécontent peut sérieusement compliquer une transaction.