Vendre une passoire thermique (DPE F ou G) : audit, obligations et décote (2026)

Première bonne nouvelle, et elle est essentielle : vendre un logement classé F ou G au DPE reste parfaitement légal en 2026. Aucune loi n'interdit la vente d'une passoire thermique, et vous n'avez aucune obligation de rénover avant de vendre.

La confusion vient de la location, qui, elle, est progressivement interdite par la loi Climat et Résilience :

• 1er janvier 2025 : les logements classés G ne peuvent plus être mis en location (logements indécents) ;
• 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements F ;
• 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements E.

Mais ce calendrier ne concerne que la mise en location, pas la vente. Vous pouvez donc vendre votre passoire thermique librement — à un acheteur qui occupera le bien, le rénovera, ou prendra le risque locatif en connaissance de cause.

Cette distinction vente / location est capitale, car elle façonne le profil de vos acheteurs. Un investisseur qui visait la location sera refroidi par l'interdiction de louer un G ou un F ; en revanche, un acheteur qui veut habiter le bien ou un rénovateur n'est pas concerné par ce calendrier. Adapter votre communication à ces cibles fait toute la différence.

C'est l'obligation phare du vendeur d'une passoire. Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose de fournir un audit énergétique réglementaire, en plus du DPE (décret n° 2022-780).

Points clés de cet audit :

• il est distinct du DPE : là où le DPE informe, l'audit propose deux scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au minimum la classe C, avec estimation des coûts et des gains ;
• il doit être remis à l'acquéreur dès la première visite et annexé au dossier de diagnostic technique (DDT) ;
• il est réalisé par un professionnel qualifié (RGE / audit énergétique) ;
• son coût (600 à 1 200 €) est à la charge du vendeur.

Extension du calendrier : cette obligation d'audit a été étendue aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025, et le sera aux logements D à partir de 2034. À noter : l'audit ne s'applique pas aux appartements vendus seuls (lots de copropriété), seulement aux maisons et immeubles entiers.

Avant de mettre en vente, vérifiez votre étiquette : elle a peut-être changé sans aucun travaux. Depuis le 1er janvier 2026, le mode de calcul du DPE a été révisé pour mieux refléter la réalité de l'électricité.

Concrètement, le coefficient de conversion de l'électricité passe de 2,3 à 1,9. Conséquence : environ 850 000 logements chauffés à l'électricité sortent mécaniquement du statut de passoire thermique, sans le moindre chantier.

Deux points rassurants :

• avec ce recalcul, une note ne peut que s'améliorer ou rester identique : aucun bien ne sera dégradé ;
• si votre logement est chauffé à l'électricité, il peut être passé de G à F, ou de F à E — ce qui change vos obligations (audit) et votre attractivité.

Le réflexe à avoir : vérifier gratuitement votre nouvelle étiquette sur le simulateur de l'ADEME avant toute décision. Un DPE refait au bon moment peut vous éviter une décote injustifiée.

Un mauvais DPE pèse sur le prix : c'est ce qu'on appelle la décote « valeur verte ». Les acheteurs, mieux informés, intègrent désormais le coût des travaux et le risque locatif dans leur offre.

Selon les baromètres des Notaires de France, la décote moyenne d'une passoire par rapport à un bien équivalent de classe D s'établit autour de :

• 15 % en moyenne nationale, jusqu'à 25 % pour une maison classée G en zone détendue (voire davantage en secteur rural) ;
• 12 % environ pour un appartement classé G ;
• beaucoup moins en zone très tendue (3 à 5 % sur les appartements parisiens, où la demande reste forte).

La décote n'est donc pas une fatalité uniforme : elle dépend de la localisation, de la tension du marché et surtout de la présence d'un scénario de travaux chiffré (votre audit) et de l'accès aux aides. Un acheteur qui sait combien coûteront les travaux et quelles aides il pourra mobiliser négociera de façon plus rationnelle. Pour fixer un prix juste, appuyez-vous sur une bonne estimation intégrant la valeur verte.

C'est l'arbitrage clé du propriétaire d'une passoire. Les deux options se défendent :

Vendre en l'état

• vous évitez d'avancer des travaux longs et coûteux ;
• vous ciblez des acheteurs « bricoleurs », des investisseurs ou des primo-accédants au budget serré ;
• vous acceptez en contrepartie la décote du marché.

Rénover avant de vendre

• vous améliorez l'étiquette, réduisez (voire supprimez) la décote et élargissez le nombre d'acheteurs ;
• vous pouvez mobiliser des aides (MaPrimeRénov', éco-PTZ) — attention toutefois aux engagements de conservation : voyez s'il faut rembourser une aide ANAH en cas de vente ;
• le calcul n'est rentable que si le gain de prix dépasse le coût net des travaux.

En pratique, une rénovation partielle bien ciblée (sortir du statut G, ou passer F → E) suffit souvent à débloquer la vente sans engager une rénovation totale. L'audit énergétique, justement, vous donne les scénarios chiffrés pour trancher.

Au-delà de l'audit, le vendeur d'une passoire doit respecter des obligations de transparence :

• Afficher la classe énergétique (DPE) de façon lisible dans toute annonce de vente, dès la mise en ligne ;
• indiquer, pour les biens F et G, la mention relative aux dépenses énergétiques excessives ;
• annexer le DPE et l'audit au dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur.

Ces obligations ne sont pas que formelles : un DPE absent ou erroné peut engager votre responsabilité. Un acquéreur qui découvre que le bien est moins performant qu'annoncé peut demander réparation, voire l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. La règle d'or : jouer la transparence totale sur la performance énergétique, audit à l'appui. C'est aussi un gage de confiance qui fluidifie la négociation.

Pour ne plus confondre les obligations, voici une synthèse par classe de DPE :

La lecture est simple : la vente est toujours libre, quelle que soit la classe. Ce sont l'audit (côté vendeur) et l'interdiction de louer (côté bailleur) qui se durcissent avec le temps. Rappel : l'audit ne vise que les maisons et immeubles en monopropriété, pas les appartements vendus seuls.

Vendre une passoire ne se résume pas à subir une décote : vous pouvez en faire un argument commercial en éclairant l'acheteur sur les aides à la rénovation qu'il pourra mobiliser une fois propriétaire.

• MaPrimeRénov' : pour financer isolation, chauffage ou une rénovation d'ampleur ;
• Éco-PTZ : un prêt à taux zéro (jusqu'à 50 000 €) pour étaler le coût des travaux sans intérêts ;
• CEE (primes énergie) et aides locales selon la région ou la commune ;
• une TVA réduite à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.

Concrètement, présentez à l'acheteur le scénario chiffré de votre audit en face des aides disponibles : il visualise alors le « reste à charge » réel et le potentiel de revalorisation du bien après travaux. Un acquéreur qui comprend qu'une maison G achetée avec décote peut, après une rénovation aidée, valoir bien davantage, devient un acheteur motivé. La passoire d'aujourd'hui est la bonne affaire de demain — à condition de savoir le démontrer.

Pour vendre votre passoire thermique dans les meilleures conditions :

• Vérifiez votre DPE recalculé (simulateur ADEME) : vous êtes peut-être déjà sorti du statut passoire.
• Faites réaliser l'audit énergétique en amont : il est obligatoire et devient un argument de vente (scénarios chiffrés rassurants).
• Estimez la décote réelle sur votre marché local : elle varie énormément selon la zone.
• Chiffrez l'option « petits travaux » : sortir du G peut suffire à relancer l'intérêt.
• Soyez transparent : annoncez clairement la classe et fournissez tous les diagnostics.
• Ciblez les bons acheteurs : investisseurs et accédants prêts à rénover avec les aides.

Une passoire thermique se vend très bien quand elle est bien positionnée en prix et accompagnée d'un audit clair. Le marché des biens à rénover reste actif, porté par les aides à la rénovation. Pour la méthode complète, consultez notre guide pour vendre sa maison en 2026 et la liste des diagnostics obligatoires.

Enfin, ne sous-estimez pas l'effet du calendrier réglementaire sur la psychologie du marché : à mesure que les échéances d'interdiction de location approchent, les biens énergivores se multiplient à la vente, ce qui accentue la concurrence et la décote. Vendre tôt, avec un dossier complet et un prix réaliste, vous place souvent dans une meilleure position qu'en attendant — sauf si vous comptez justement rénover pour revaloriser le bien.