Visite de courtoisie avant l'acte : checklist et recours (2026)

Entre le compromis et l'acte, il s'écoule en moyenne trois mois — voir nos repères sur le délai entre compromis et acte de vente. Trois mois pendant lesquels le vendeur occupe (ou fait occuper) le bien, déménage, débranche… et parfois emporte la cuisine équipée listée au compromis. Ce guide couvre la visite de courtoisie côté acquéreur (la checklist ET les recours juridiques que les checklists oublient) comme côté vendeur (préparer la visite pour éviter le blocage chez le notaire).

• Le bon créneau : la veille ou le matin de la signature, APRÈS le déménagement complet du vendeur. Une visite 15 jours avant ne prouve rien — les dégâts de déménagement et les compteurs se constatent au dernier moment ;
• Sur quel fondement : aucune loi ne l'impose, mais rien ne l'interdit. Le plus propre est de la prévoir par une clause au compromis (« l'acquéreur pourra visiter le bien dans les 48 heures précédant la signature de l'acte authentique ») — l'agent ou le notaire l'insèrent sur simple demande ;
• Sans clause ? Le vendeur peut théoriquement refuser, mais un refus est un signal d'alarme majeur : parlez-en immédiatement au notaire, qui appuiera la demande — aucun vendeur de bonne foi ne refuse 30 minutes de visite ;
• Qui est présent : l'acquéreur, idéalement l'agent immobilier ; le vendeur peut être là (pratique pour la remise des notices, codes et compteurs).

La chronologie type du jour J

9h00 : visite de courtoisie du logement vidé, relevé des compteurs photographié, tour complet avec la checklist ci-dessous. 10h30 : signature de l'acte authentique chez le notaire — si la visite n'a rien révélé, elle aura duré 30 minutes et sécurisé une transaction à plusieurs centaines de milliers d'euros. 11h30 : remise des clés effective, généralement à la sortie de l'étude. Ce séquençage la-veille-ou-le-matin n'est pas un caprice : c'est la seule fenêtre où le bien est à la fois totalement vidé ET pas encore transféré — après la signature, les problèmes constatés deviennent VOS problèmes, à régler par voie de recours.

Trente minutes bien employées, pièce par pièce :

• Conformité au compromis : les équipements listés sont bien là (cuisine équipée, électroménager, luminaires, poêle, abri de jardin…) — c'est LE point de contentieux classique ;
• Lieux vides et libérés : plus de meubles, plus d'encombrants (cave, grenier, jardin compris), plus d'occupant — vérifiez que le bien n'est pas squatté ou encore occupé par un locataire ou le vendeur lui-même ;
• État général : pas de dégât nouveau depuis le compromis (dégât des eaux, trous du déménagement, vitre cassée, moquette arrachée) ;
• Compteurs : relevez eau, électricité, gaz (photos datées) — indispensable pour les contrats et la répartition des charges ;
• Fonctionnement : chauffe-eau, chaudière, volets électriques, portail — testez ce qui se teste en 5 minutes ;
• Clés et accès : nombre de jeux, badges, télécommandes, code alarme, boîte aux lettres.

Photographiez tout : en cas de litige le jour même chez le notaire, vos photos datées font la différence.

C'est la partie que les checklists n'abordent jamais. Si la visite révèle un problème, la règle d'or : ne signez pas comme si de rien n'était — prévenez le notaire avant le rendez-vous. Trois issues, par ordre croissant de gravité :

• La consignation (séquestre) : pour un problème réparable (cuisine emportée, dégât de déménagement), le notaire peut consigner une partie du prix de vente (souvent 2 000 à 10 000 €) sur son compte jusqu'à remise en état ou accord. La vente se signe, le vendeur est incité à réparer vite ;
• La renégociation immédiate : réduction de prix actée séance tenante dans l'acte — adaptée quand le manquement se chiffre facilement ;
• Le report ou le refus de signer : réservé aux manquements graves (bien encore occupé, dégâts majeurs, équipements essentiels disparus). Attention : refuser de signer n'est légitime que si le vendeur manque à SES obligations (délivrance conforme, article 1604 du Code civil). Un refus injustifié vous expose à la clause pénale du compromis (souvent 5-10 % du prix). En cas de doute, le report de quelques jours négocié par le notaire est la voie prudente ;
• Après signature, il reste l'obligation de délivrance et la garantie des vices cachés — mais un recours post-acte est long et incertain : tout se joue AVANT la signature.

Un exemple réel de consignation : lors de la visite du matin, l'acquéreur découvre que le vendeur a emporté le poêle à granulés pourtant listé au compromis (valeur ~4 000 €). Plutôt que d'annuler le rendez-vous, le notaire consigne 5 000 € sur le prix de vente : la signature a lieu à l'heure, le vendeur restitue le poêle dans la semaine et récupère sa consignation. Sans visite de courtoisie, l'acquéreur l'aurait découvert clés en main — avec pour seul recours une procédure au tribunal pour quelques milliers d'euros, rarement rentable.

Un blocage le jour de la signature coûte cher aux deux parties — le vendeur prudent prépare la visite de courtoisie comme une remise de clés :

• Relisez la liste du mobilier annexée au compromis : tout ce qui y figure doit rester. Dans le doute (ce luminaire était-il listé ?), demandez à votre notaire avant le déménagement ;
• Videz TOUT, caves, combles et jardin compris — les encombrants laissés « en cadeau » sont le motif de consignation le plus fréquent ;
• Réparez les dégâts de déménagement ou signalez-les spontanément avec un geste sur le prix : la transparence évite la consignation ;
• Préparez la passation : relevés de compteurs, notices, carnet d'entretien de la chaudière, jeux de clés complets, codes ;
• Si vous vendez, ces étapes de fin de parcours sont détaillées dans notre guide complet de la vente — de l'offre à la remise des clés, en passant par le compromis.

Cas particulier : si vous avez besoin de rester dans les lieux après la signature (déménagement décalé, achat en cascade), ne l'improvisez pas le jour J — négociez en amont une convention d'occupation temporaire chez le notaire, avec date de libération, indemnité d'occupation et séquestre de garantie. Sans convention écrite, l'acquéreur est en droit d'exiger un logement vide à la signature, et la visite de courtoisie révélera le problème au pire moment.