Acheter avant de vendre : faut-il vraiment craindre le prêt‑relais ?

Acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu l’ancien peut simplifier une transition mais soulève des doutes. Le prêt‑relais est l’outil le plus fréquent pour gérer ce décalage, car il anticipe le produit de la vente.

Ce type de crédit comporte des spécificités — durée courte, avance calculée sur la valeur du bien en vente, et incidence sur le coût global du financement — qu’il convient d’examiner avant de s’engager.

Le principe est simple : la banque vous avance une partie du prix attendu de la vente de votre logement actuel pour financer l’achat du nouveau bien. Cette avance sert à constituer l’apport indispensable lors de la signature.

Montant et remboursement

Le montant accordé représente généralement entre 60 et 80 % de la valeur estimée du logement à vendre, après déduction du capital restant dû sur l’ancien crédit. Le prêt‑relais est prévu pour une courte période, habituellement 12 à 24 mois, le temps de finaliser la revente.

Pendant cette période, vous pouvez être amené à supporter deux charges : les mensualités du prêt relais (ou au moins ses intérêts) et celles du nouvel emprunt si vous avez complété par un crédit classique.

Taux et coût global

Le prêt‑relais est souvent plus cher qu’un prêt immobilier long terme car il est consenti sur une courte durée. Ce surcoût augmente le coût total du projet. Les banques doivent néanmoins respecter le taux d’usure en vigueur, qui constitue un plafond réglementaire.

Le risque d’un délai de vente trop long

Le principal danger est de ne pas vendre dans le délai prévu. Si la vente traîne, la banque peut proposer d’allonger la durée, de convertir le relais en prêt classique sous conditions, ou, en dernier recours, engager une procédure pour saisir et revendre le bien afin de solder la dette.

Estimation trop optimiste

L’avance se base sur une estimation du prix de vente. Si le bien se vend moins cher que prévu, l’acheteur doit couvrir la différence entre le produit réel de la vente et le capital emprunté. D’où l’importance d’une évaluation prudente par plusieurs professionnels.

Prêt‑relais sec ou adossé ?

Le prêt‑relais sec est conçu pour être remboursé intégralement par le produit de la vente : il est plus protecteur. Si vous achetez un bien plus onéreux, vous pouvez opter pour un relais adossé, complété par un prêt classique. Ce montage augmente la charge et le risque si la vente s’allonge.

Franchise partielle ou totale

En franchise partielle, vous réglez les intérêts pendant la durée du relais. En franchise totale, les intérêts sont capitalisés et s’ajoutent au capital, ce qui renchérit l’opération. Il faut calculer l’impact sur le coût final avant de choisir.

Comment fiabiliser l’estimation ?

Pour limiter le risque lié à une surestimation, sollicitez plusieurs avis d’experts (agents, diagnostiqueurs, experts indépendants) et retenez un scénario de vente réaliste. Prévoyez également un plan B financier si le marché devait se durcir.

Prêt achat‑revente

Le prêt achat‑revente fusionne l’ancien crédit et le financement du nouveau bien en un seul emprunt. La banque rachète l’ancien prêt et intègre une avance : vous n’avez alors qu’une mensualité, ce qui simplifie la gestion budgétaire et permet parfois d’emprunter davantage qu’avec un relais.

Prêt hypothécaire

Avec l’hypothèque, vous mettez en garantie votre bien actuel auprès de la banque pour obtenir un financement représentant souvent 50 à 70 % de sa valeur. L’avantage : pas d’assurance emprunteur obligatoire et accès à une avance sans multiplier les mensualités.

iBuying

Certaines sociétés spécialisées rachètent rapidement votre logement en cash (iBuyers), en levant les conditions suspensives et en sécurisant la vente. Cette solution accélère la transaction mais peut entraîner un écart entre le prix souhaité et le prix proposé en cash.