Dépôt de garantie location : montant, restitution, délais

Trois règles complètent ces plafonds :

• Le montant est fixé une fois pour toutes au bail : il ne peut être révisé ni en cours de bail, ni au renouvellement — même si le loyer a augmenté entre-temps ;
• Il ne produit pas d'intérêts pour le locataire et n'est pas un « loyer d'avance » : le locataire ne peut pas décider de ne pas payer son dernier mois « puisque le bailleur a le dépôt » — c'est un impayé, qui reste dû ;
• Il peut être versé par un tiers : Action Logement (avance Loca-Pass, prêt à taux zéro) ou le fonds de solidarité logement (FSL) pour les locataires modestes.

À ne pas confondre avec la caution (la personne ou l'organisme qui se porte garant des impayés) : le dépôt de garantie est une somme d'argent, la caution est un engagement. Le langage courant les mélange, la loi non.

Le délai de restitution court à compter de la remise des clés par le locataire (en main propre ou par lettre recommandée), pas de la date de l'état des lieux :

Sanction du retard : à défaut de restitution dans les délais, le solde dû au locataire est majoré de plein droit de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Sur un loyer de 800 €, chaque mois de retard coûte 80 € au bailleur — la sanction est automatique, sans mise en demeure préalable.

Le locataire doit avoir communiqué sa nouvelle adresse au bailleur : sans elle, le bailleur ne peut pas être sanctionné pour le retard.

Le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes justifiées que le locataire lui doit :

• Loyers et charges impayés ;
• Dégradations locatives constatées par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et de sortie — d'où l'importance d'états des lieux précis et photographiés (voir notre guide état des lieux de sortie et dégradations) ;
• Réparations locatives non faites (trous non rebouchés, ménage, entretien de la chaudière non justifié…) ;
• Régularisation de charges en attente (provision de 20 % en copropriété).

Chaque retenue doit être justifiée : devis ou facture d'entreprise, constat d'huissier, comparatif des états des lieux, décompte de charges. Un montant forfaitaire ou « estimé » sans pièce ne tient pas devant le juge.

Ce que le bailleur ne peut pas retenir :

• La vétusté : l'usure normale du logement (peintures ternies après plusieurs années, moquette usée par un usage normal) reste à la charge du propriétaire. Une grille de vétusté annexée au bail objective le partage ;
• Des travaux d'amélioration (remplacer un équipement vétuste par un neuf, sans abattement) ;
• Des dégradations non mentionnées à l'état des lieux de sortie signé ;
• Des frais administratifs ou de dossier.

La frontière entre dégradation (à la charge du locataire) et vétusté (à la charge du bailleur) est la première source de litige. Le principe : le locataire ne doit remettre le logement que dans l'état où il l'a reçu, usure normale déduite. Une grille de vétusté annexée au bail fixe des durées de vie théoriques et un abattement annuel par équipement.

Exemple concret de décompte de sortie, pour un locataire parti après 4 ans (loyer 800 € + 70 € de charges, dépôt de garantie 800 €) :

• Peinture du salon abîmée (trous multiples, traces) : devis de remise en peinture 900 €. La grille prévoit une durée de vie de 10 ans avec abattement de 10 %/an après une franchise d'un an → vétusté déduite de 30 %, retenue : 630 € ;
• Poignée de porte cassée : facture 40 €, dégradation pure, retenue : 40 € ;
• Moquette usée par un usage normal : usure locative classique après 4 ans, retenue : 0 € ;
• Régularisation de charges de l'année en cours (copropriété) : provision de 20 % du dépôt, soit 160 €, à solder dans le mois suivant l'arrêté des comptes.

Total des retenues immédiates : 670 € + 160 € provisionnés → le bailleur restitue 0 € à J+2 mois puis le solde de la provision après régularisation ; si les charges réelles sont inférieures à la provision, la différence revient au locataire. Chaque ligne s'appuie sur une pièce : devis, facture, comparatif des états des lieux, décompte de charges. C'est ce niveau de détail qui fait tenir un décompte devant la commission de conciliation ou le juge.

Le dépôt de garantie représente souvent un frein à l'entrée dans les lieux, cumulé au premier loyer et aux frais de déménagement. Trois dispositifs le prennent en charge :

• Avance Loca-Pass (Action Logement) : prêt à taux zéro couvrant l'intégralité du dépôt (jusqu'à 1 200 €), remboursable sur 25 mois maximum — ouvert aux salariés du privé et aux moins de 30 ans ;
• Fonds de solidarité logement (FSL) : aide départementale (prêt ou subvention selon les ressources) pour les ménages modestes, à demander avant la signature du bail ;
• Employeur ou 1 % logement : certaines entreprises avancent le dépôt dans le cadre de la mobilité professionnelle.

Côté bailleur, un dépôt financé par Loca-Pass ou le FSL ne change rien à vos droits : la somme vous est versée normalement et les retenues suivent les règles habituelles.

Si le délai est dépassé ou les retenues contestables, la procédure graduée :

1. Lettre recommandée avec AR au bailleur : rappel des textes (art. 22, loi de 1989), demande de restitution sous 8 jours, mention de la majoration de 10 % par mois de retard ;
2. Commission départementale de conciliation (gratuite) ou conciliateur de justice : obligatoire avant le juge pour les litiges inférieurs à 5 000 € ;
3. Juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement : la demande se fait sans avocat, dans le délai de prescription de 3 ans.

Côté bailleur, le miroir : si les dégradations dépassent le montant du dépôt, vous pouvez réclamer le surplus au locataire (et à sa caution) sur justificatifs, dans le même délai de 3 ans. En cas de départ à la cloche de bois, voir notre article sur l'indemnité d'occupation.

• Vente du logement en cours de bail : depuis la loi ALUR, c'est le nouveau propriétaire qui doit restituer le dépôt de garantie à la fin du bail, même s'il ne l'a jamais perçu — le sort du dépôt se règle entre vendeur et acquéreur à l'acte de vente. Le locataire n'a qu'un seul interlocuteur : le bailleur en place au moment de son départ ;
• Colocation : avec un bail unique, le dépôt est global et n'est restitué qu'au départ du dernier colocataire — un partant en cours de route récupère sa part auprès de son remplaçant ou de ses colocataires, pas du bailleur ;
• Changement de locataire dans le même logement : chaque bail a son propre dépôt ; le bailleur ne peut pas « transférer » le dépôt du sortant vers l'entrant ;
• Bail commercial : régime totalement différent (pas de plafond légal, souvent 3 à 6 mois de loyer) — voir notre article dédié au dépôt de garantie du bail commercial.

Le dépôt de garantie protège mal un bailleur imprécis. Les bons réflexes :

• Encaissez le chèque dès la signature : un chèque non encaissé pendant des mois peut être rejeté au moment où vous en avez besoin ;
• État des lieux d'entrée minutieux et photographié : c'est votre seule base de comparaison — un état des lieux d'entrée vague vous prive de toute retenue à la sortie ;
• Annexez une grille de vétusté au bail : elle sécurise le calcul des retenues et désamorce les contestations ;
• Restituez vite quand tout est conforme : la majoration de 10 % par mois transforme un oubli en pénalité coûteuse ;
• Documentez chaque retenue (devis, factures, photos datées) et envoyez le décompte détaillé avec le solde ;
• Rappel : le dépôt de garantie couvre les dégradations, pas les impayés durables — pour cela, il y a la caution, la GLI ou Visale (comparées dans notre guide mettre son logement en location).