Congé pour vente : préavis, lettre et droits du locataire 2026

Le congé pour vente permet au propriétaire d'un logement loué de récupérer son bien à l'échéance du bail pour le vendre libre. Il est encadré par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur ne peut donner congé que pour la fin du bail, en respectant un préavis strict, et le congé vaut offre de vente prioritaire au locataire en location vide.

Trois motifs de congé existent — vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux — et le congé pour vente est le plus utilisé comme le plus contrôlé. À retenir d'emblée :

• en location vide : préavis de 6 mois avant l'échéance du bail, et droit de préemption du locataire ;
• en location meublée : préavis de 3 mois, sans droit de préemption — le bailleur peut vendre à qui il veut ;
• un congé irrégulier (délai, forme, mentions) est nul : le bail se renouvelle et la vente libre est reportée de 3 ans.

Si le bail a été signé après une acquisition récente du logement occupé, des délais spécifiques s'ajoutent (loi ALUR) : impossible de donner un congé pour vente avant la fin du premier renouvellement si le bail en cours avait moins de 3 ans à courir au moment de l'achat.

Le congé doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail (3 mois en meublé). Attention : c'est la date de réception qui compte, pas la date d'envoi.

Un congé reçu le 1^er mars 2027 pour un bail expirant le 31 août 2027 est hors délai : il est sans effet et le bail se reconduit tacitement pour 3 ans. D'où l'importance d'anticiper d'au moins 8 à 9 mois le projet de vente d'un bien loué.

Le congé pour vente se notifie par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé. En location vide, il doit contenir, à peine de nullité :

• le motif du congé (la vente du logement) ;
• le prix et les conditions de la vente projetée (prix du logement et, le cas échéant, des annexes — parking, cave) ;
• la description précise du bien et de ses annexes ;
• la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (l'offre de vente au locataire) ;
• depuis la loi Macron : la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire (arrêté du 13 décembre 2017).

Chaque locataire signataire du bail doit recevoir sa propre notification (et le conjoint marié ou pacsé signalé au bailleur également, même s'il n'a pas signé le bail). Une notification unique adressée « Monsieur et Madame » à un couple marié reste valable, mais deux courriers séparés sont la pratique sûre pour les concubins et colocataires.

Le prix indiqué engage : un prix volontairement gonflé pour dissuader le locataire, suivi d'une vente à un tiers à prix inférieur sans nouvelle offre au locataire, ouvre droit à des dommages-intérêts et à la nullité de la vente (droit de préemption subsidiaire). Fixez-le au prix du marché, preuves à l'appui — c'est exactement le rôle d'un avis de valeur professionnel.

En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente : le locataire est prioritaire pour acheter le logement aux prix et conditions indiqués.

• Il dispose des 2 premiers mois du préavis pour accepter ;
• S'il accepte, il a 2 mois pour signer l'acte (porté à 4 mois s'il déclare recourir à un crédit). Passé ce délai sans signature, son acceptation est caduque et il doit quitter les lieux à l'échéance ;
• S'il refuse ou ne répond pas, il doit libérer le logement au terme du bail — et le bailleur vend librement ;
• Préemption subsidiaire : si le bailleur décide finalement de vendre à des conditions plus avantageuses (prix inférieur notamment), il doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, qui retrouve un mois pour préempter.

Les exceptions au droit de préemption : vente à un parent jusqu'au 3^e degré inclus (qui doit occuper le logement au moins 2 ans), vente d'un logement frappé d'insalubrité, et location meublée. Les autres cas de priorité d'achat du locataire (vente d'un immeuble à la découpe, loi de 1975, accords collectifs) sont détaillés dans notre guide du droit de préemption du locataire.

Deux garde-fous majeurs encadrent le congé pour vente :

Le locataire âgé aux ressources modestes

Impossible de donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds réglementaires (logement social PLS), sauf à lui proposer un relogement adapté à proximité ou si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou aux ressources modestes. L'âge s'apprécie à l'échéance du bail, les ressources à la date du congé.

Le congé frauduleux

Un congé pour vente délivré sans intention réelle de vendre (pour évincer un locataire et relouer plus cher, par exemple) est un congé frauduleux : le locataire peut obtenir des dommages-intérêts, et le bailleur s'expose à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € (30 000 € pour une personne morale). Les juges vérifient la réalité de la mise en vente : mandat, annonces, prix cohérent avec le marché.

Là encore, un prix documenté par une estimation professionnelle est votre meilleure protection en cas de contestation.

Donner congé n'est jamais obligatoire pour vendre : un logement peut se vendre occupé, le bail se poursuivant aux mêmes conditions avec l'acquéreur (qui devient le nouveau bailleur). Ni congé, ni préavis, ni droit de préemption du locataire dans ce cas — la vente peut intervenir à tout moment du bail.

La contrepartie est la décote d'occupation : un logement vendu loué se négocie généralement 5 à 15 % sous sa valeur libre, selon le loyer en place, la durée restante du bail et le profil du locataire. Un studio loué au prix du marché à un bon locataire se vend très bien aux investisseurs (le revenu est sécurisé) ; un grand appartement familial loué sous le marché subit la décote maximale, car il n'intéresse ni les investisseurs (rendement faible) ni les acquéreurs occupants (indisponible).

La vente occupée impose aussi de notifier la vente au locataire (pour qu'il sache à qui payer le loyer) et de transférer le dépôt de garantie à l'acquéreur — les détails pratiques sont dans notre guide du dépôt de garantie.

L'arbitrage se résume à une équation : décote d'occupation vs délai et risque du congé.

• Vendez libre (congé pour vente) si le bien vaut nettement plus vide — typiquement un logement familial en zone de propriétaires occupants, ou un loyer très inférieur au marché. Coût : 6 à 12 mois de délai, le formalisme du congé, et le risque locataire protégé ;
• Vendez occupé si le bien est un produit d'investisseur (petite surface, bon rendement, locataire fiable), si le bail vient de se renouveler (attendre 3 ans coûterait plus que la décote), ou si vous avez besoin de vendre vite ;
• Cas hybride : proposer une résiliation amiable au locataire (aide au déménagement, remise de loyer) — plus rapide qu'un congé, sans risque de nullité, souvent gagnant-gagnant.

Le point de départ, dans tous les cas : connaître la valeur libre et la valeur occupée de votre bien pour chiffrer la décote réelle.