Bilan immobilier — février 2026 : chiffres clés et tendances

En février 2026, plusieurs signaux convergent : les taux de crédit restent orientés à la hausse, le nombre de transactions reprend timidement et les prix évoluent de façon contrastée selon les territoires et les types de biens. Ce point mensuel rassemble les données essentielles et leurs implications pour vendeurs, acheteurs et investisseurs.

Nous détaillons les principales observations — mouvements des taux, volume des ventes, évolution des prix et comportements des bailleurs — et indiquons ce que ces tendances peuvent signifier pour vos projets immobiliers à court et moyen terme.

Les derniers relevés montrent que le taux moyen des prêts immobiliers s'établit autour de 3,20 %. Cette remontée se poursuit depuis plusieurs mois et se traduit par des renchérissements sensibles pour certains profils d'emprunteurs.

Impact selon la durée

Les hausses sont plus marquées sur les durées longues (20 à 25 ans) que sur les durées courtes. En pratique, une mensualité donnée permet désormais d'emprunter moins qu'il y a quelques mois : par exemple, avec 1 000 € mensuels on obtient aujourd'hui une capacité d'emprunt inférieure d'environ 2 à 4 % selon la durée choisie.

Malgré cela, des négociations attractives restent possibles pour des dossiers solides : il est recommandé de simuler votre situation afin d'identifier les banques susceptibles d'améliorer votre coût de financement.

Sur l'année 2025, le volume des ventes dans l'ancien a atteint environ 945 000 transactions, ce qui représente une progression par rapport à 2024 mais reste nettement inférieur aux pics observés précédemment. Les notaires soulignent une reprise, mais à un rythme modéré.

Interprétation des chiffres

Cette augmentation s'apparente davantage à une normalisation après une année 2024 faible qu'à un redémarrage vigoureux du marché. En comparaison aux années d'euphorie, le nombre d'opérations reste significativement réduit.

Autre point à noter : l'offre de logements croît lentement chaque année, ce qui modère encore le taux de rotation du parc et limite un retour rapide aux niveaux antérieurs.

Les prix ont continué de progresser mais à un rythme modeste : sur la période récente l'augmentation globale reste inférieure à l'inflation des prix à la consommation, ce qui signifie une baisse en valeur réelle pour le marché immobilier.

Variations selon les biens

Les appartements anciens affichent de meilleures performances (+ environ 1,3 % sur un an) tandis que les maisons marquent une hausse plus faible (+ autour de 0,2 %) et l'Île-de-France continue de peser sur la moyenne avec des baisses ponctuelles.

Ces tendances mettent en évidence la nature très locale du marché : les mouvements nationaux masquent des situations très différentes selon les secteurs et les segments.

Plusieurs facteurs expliquent la prudence des vendeurs : de nombreux propriétaires remboursent aujourd'hui des crédits contractés avant 2022 à des taux très bas (souvent inférieurs à 1,5 %). Remplacer ces emprunts par des financements à un taux nettement supérieur devient dissuasif.

Conséquences pour le marché

Beaucoup d'acheteurs récents perdraient de l'argent en revendant aujourd'hui, car le capital remboursé est encore limité et les coûts d'achat (frais, impôts, travaux) pèsent. En conséquence, la part des secundo-accédants a chuté, réduisant d'autant le nombre d'opérations potentielles.

Résultat : le marché des transactions reste hésitant et la rotation du parc demeure à un niveau inférieur aux années précédentes.

Le nombre de propriétaires bailleurs diminue : en 2025 seulement environ 11 % des Français possédaient un bien mis en location, contre 13 % en 2022. Ce recul traduit une tendance au désengagement, accélérée par un contexte fiscal et réglementaire perçu comme plus contraignant.

Profil et intentions des bailleurs

Parmi les loueurs, on observe une progression de la location meublée et saisonnière tandis que la part des logements loués vides baisse. Les motivations principales des investisseurs restent la constitution d'un complément de revenus ou d'un patrimoine à long terme, mais davantage souhaitent désormais céder leurs actifs plutôt qu'en acquérir de nouveaux.

Plafonds et loyers 2026

Les dispositifs réduisant les loyers (Pinel, Denormandie, etc.) ont vu leurs plafonds actualisés pour 2026 : par exemple les loyers plafonds se situent aux alentours de 19,71 €/m² en zone A Bis, 14,64 €/m² en zone A, 11,80 €/m² en B1 et 10,26 €/m² en B2. Les seuils de ressources des locataires varient selon la composition du foyer et la zone mais la grande majorité des ménages reste éligible.

Pour les investisseurs, ces paramètres impactent directement la rentabilité et la sélection des territoires éligibles aux avantages fiscaux.