Conditions suspensives compromis de vente : la liste complète (2026)

Une condition suspensive est une clause insérée dans le compromis de vente qui suspend les effets du contrat jusqu'à la réalisation d'un événement futur et incertain. Tant que la condition n'est pas remplie, la vente reste « en attente ». Si elle ne se réalise pas dans le délai prévu, le compromis devient caduc et l'acheteur récupère son dépôt de garantie sans pénalité.

Ce mécanisme est encadré par l'article 1304 du Code civil. Il protège les deux parties : l'acheteur n'est pas engagé tant que les conditions ne sont pas réunies, et le vendeur sait que la vente sera effective dès la levée de toutes les clauses.

Il existe deux grandes catégories de conditions suspensives dans un compromis de vente :

• La condition obligatoire : l'obtention du prêt immobilier (imposée par la loi Scrivener II sauf renonciation écrite de l'acheteur).
• Les conditions facultatives : librement négociées entre les parties selon le contexte de la transaction.

Un compromis classique contient entre 3 et 6 conditions suspensives. Plus le dossier est complexe (copropriété, terrain à bâtir, bien avec travaux), plus elles sont nombreuses.

La clause suspensive d'obtention de prêt est la seule condition rendue obligatoire par la loi (loi Scrivener II du 13 juillet 1979, codifiée à l'article L. 313-41 du Code de la consommation). Elle figure dans plus de 90 % des compromis de vente.

Cette clause doit préciser :

• Le montant maximal du prêt recherché.
• Le taux d'intérêt maximal accepté.
• La durée maximale du crédit (15, 20, 25 ans).
• Le délai de réalisation (minimum légal : 30 jours, couramment 45 à 60 jours).

Comment prouver le refus de prêt ?

L'acheteur doit justifier ses démarches en présentant au moins deux refus écrits d'établissements bancaires. Un simple mail ne suffit pas : il faut des courriers officiels mentionnant les caractéristiques du prêt demandé.

Attention : si une banque propose un prêt conforme aux conditions du compromis et que l'acheteur le refuse sans motif valable, il ne pourra pas invoquer la clause suspensive. On considère alors qu'il a fait obstacle à la réalisation de la condition (article 1304-3 du Code civil).

Cas de l'achat comptant

Si l'acheteur finance l'achat sans emprunt, il doit renoncer expressément à la clause suspensive de prêt dans le compromis. Cette renonciation est manuscrite et signée. Sans elle, la clause s'applique automatiquement.

Au-delà du prêt immobilier, voici les conditions suspensives que l'on retrouve régulièrement dans les compromis de vente chez le notaire. Elles sont facultatives mais fortement recommandées selon le contexte.

1. Absence de droit de préemption

Dans certaines zones (zones d'aménagement différé, périmètre de sauvegarde), la commune dispose d'un droit de préemption urbain. Concrètement, elle peut se substituer à l'acheteur pour acquérir le bien au même prix. Le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie, qui a 2 mois pour se prononcer. Si la commune préempte, la vente à l'acheteur initial est annulée.

2. Absence de servitudes

L'acheteur peut conditionner la vente à l'absence de servitudes gênantes : droit de passage, servitude de vue, servitude de canalisation. La découverte d'une servitude non mentionnée dans le compromis permet d'invoquer cette clause.

3. État hypothécaire favorable

Cette clause garantit que le bien est libre de toute hypothèque. Si des créances non réglées grèvent le bien, l'acheteur peut se retirer. Le notaire vérifie l'état hypothécaire auprès du service de publicité foncière.

4. Vente d'un autre bien

Si l'acheteur doit vendre un bien existant pour financer l'acquisition, cette clause est indispensable. Elle doit préciser le prix de vente minimum attendu et le délai maximum. C'est une clause souvent discutée : le vendeur peut la refuser s'il ne veut pas attendre.

5. Obtention d'un permis de construire

Fréquente pour l'achat de terrain ou de bien à rénover, cette clause suspend la vente à l'obtention d'un permis de construire ou d'une autorisation d'urbanisme. Le délai d'instruction étant de 2 à 3 mois minimum, le compromis doit prévoir un délai suffisant.

6. Conformité des diagnostics techniques

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics techniques (DDT) complet : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, termites, ERP, assainissement. Si un diagnostic révèle une anomalie grave (plomb en quantité dangereuse, installation électrique non conforme), l'acheteur peut invoquer cette clause pour se retirer ou exiger des travaux préalables.

7. Réalisation de travaux par le vendeur

Les parties peuvent convenir que le vendeur réalise certains travaux avant la signature de l'acte authentique (remise en état, mise aux normes). La clause doit décrire précisément la nature des travaux, les pièces concernées et la date limite de réalisation.

Voici le récapitulatif complet des conditions suspensives du compromis de vente, avec leur caractère, le bénéficiaire principal et le délai habituel.

Le délai de réalisation d'une condition suspensive varie selon sa nature, mais il existe un cadre légal minimal.

Le minimum légal : 30 jours pour le prêt

L'article L. 313-41 du Code de la consommation impose un délai minimum de 30 jours pour la condition suspensive de prêt. Toute clause prévoyant un délai inférieur est réputée non écrite. En pratique, les notaires prévoient 45 à 60 jours pour laisser à l'acheteur le temps de démarcher plusieurs banques.

Les autres conditions : délais contractuels

Pour les conditions facultatives, c'est le compromis qui fixe le délai. À titre indicatif :

• Droit de préemption : la commune dispose de 2 mois à compter de la réception de la DIA.
• Permis de construire : l'instruction prend 2 mois (maison individuelle) à 3 mois (autres constructions), plus 1 mois de recours des tiers.
• Vente d'un bien existant : généralement 3 à 6 mois.

Peut-on prolonger un délai ?

Oui, à condition que les deux parties en soient d'accord. La prolongation fait l'objet d'un avenant écrit au compromis, signé par l'acheteur et le vendeur. Sans avenant, le dépassement du délai rend la condition caduque et le compromis est annulé.

Pour mieux comprendre le calendrier global d'une vente, consultez notre guide sur le délai entre compromis et acte de vente.

Si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu, voici la marche à suivre pour annuler le compromis de vente en toute légalité.

Étape 1 : rassembler les justificatifs

Vous devez prouver que la condition n'a pas été remplie malgré vos démarches de bonne foi :

• Prêt refusé : au moins 2 courriers de refus de banque mentionnant les caractéristiques du prêt demandé.
• Préemption : courrier de la mairie confirmant l'exercice du droit de préemption.
• Diagnostics : rapport du diagnostiqueur mentionnant l'anomalie grave.

Étape 2 : notifier le vendeur

Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur (ou au notaire en charge) mentionnant :

• Les références du compromis (date, adresse du bien, prix).
• La clause suspensive non réalisée.
• La date limite qui a été dépassée.
• Les pièces justificatives jointes.

Étape 3 : récupérer le dépôt de garantie

Le remboursement doit intervenir dans les 21 jours suivant la demande. Au-delà, les sommes produisent des intérêts au taux légal majoré de moitié. En cas de litige, le notaire peut constater officiellement la non-réalisation de la condition.

Pour un panorama complet des options d'annulation, consultez notre article sur la rétractation du compromis après les 10 jours.

Les conditions suspensives protègent l'acheteur, mais elles peuvent se retourner contre lui si elles sont mal rédigées ou mal utilisées.

1. Ne pas respecter l'obligation de bonne foi

L'acheteur doit activement chercher à réaliser les conditions. S'il fait volontairement obstacle (par exemple, ne dépose aucune demande de prêt), le vendeur peut considérer la condition comme réalisée et exiger l'exécution de la vente. C'est le principe de l'article 1304-3 du Code civil.

2. Accepter des délais trop courts

Un délai de 30 jours pour le prêt est un minimum légal, pas une recommandation. Avec les délais bancaires actuels, 45 jours est un strict minimum, 60 jours est plus prudent. Un délai trop court risque de vous piéger : le temps expire, la condition n'est pas remplie, mais vous n'avez pas non plus de refus écrit à présenter.

3. Oublier de mentionner une condition importante

Tout ce qui n'est pas écrit dans le compromis n'existe pas juridiquement. Si vous devez vendre un bien pour financer l'achat mais que la clause n'est pas prévue, vous serez engagé même si votre vente échoue.

4. Confondre condition suspensive et clause résolutoire

Une condition suspensive empêche la vente de se former tant qu'elle n'est pas réalisée. Une clause résolutoire annule rétroactivement une vente déjà formée. Les conséquences juridiques et financières sont différentes. En cas de doute, faites relire le compromis par votre notaire.

Les intérêts de l'acheteur et du vendeur divergent sur les conditions suspensives. Voici les recommandations pour chaque partie.

Dans tous les cas, n'hésitez pas à consulter notre modèle de compromis de vente gratuit pour voir à quoi ressemblent des conditions suspensives bien rédigées dans un compromis complet.