Modèle de compromis de vente gratuit (2026) — à copier directement

Oui. La loi n'impose pas la présence d'un notaire pour la signature d'un compromis de vente. Vous pouvez tout à fait rédiger et signer un compromis sous seing privé — entre particuliers ou avec l'aide d'un agent immobilier — sans passer par un officier public.

Ce que ça change concrètement :

• Validité juridique : un compromis sous seing privé est juridiquement valable et engage les deux parties exactement comme un acte notarié.
• Force probante : un acte notarié a une force probante supérieure devant les tribunaux, mais pour l'immense majorité des transactions sans litige, le sous seing privé suffit.
• Coût : aucun frais supplémentaire à ce stade — l'acte authentique final sera de toute façon signé chez le notaire.

En pratique, les agences immobilières rédigent souvent le compromis elles-mêmes dans le cadre d'un mandat de vente. Si vous vendez entre particuliers, vous pouvez utiliser le modèle ci-dessous.

Important : même bien rempli, un modèle standard ne remplace pas l'examen d'une situation complexe (copropriété avec procédures en cours, servitude, succession, divorce). Pour ces cas, passez chez le notaire pour le compromis.

Copiez ce modèle directement — sans inscription, sans téléchargement. Remplacez chaque champ entre crochets par vos informations réelles.

COMPROMIS DE VENTE IMMOBILIER

Entre les soussignés :

LE VENDEUR
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Né(e) le : [JJ/MM/AAAA] à [Ville de naissance]
Demeurant : [Adresse complète]
Situation matrimoniale : [Célibataire / Marié(e) sous le régime de… / Pacsé(e) / Divorcé(e)]

Si indivision ou SCI, lister tous les propriétaires avec leurs informations complètes.

L'ACQUÉREUR
Nom et prénom : [Nom Prénom]
Né(e) le : [JJ/MM/AAAA] à [Ville de naissance]
Demeurant : [Adresse complète]
Situation matrimoniale : [Célibataire / Marié(e) sous le régime de… / Pacsé(e) / Divorcé(e)]

Il a été convenu ce qui suit :

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ARTICLE 1 — DÉSIGNATION DU BIEN
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Le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur, qui s'engage à acquérir le bien immobilier suivant :

Nature du bien : [Appartement / Maison individuelle / Terrain]
Adresse : [Adresse complète du bien]
Superficie habitable : [XX] m² (loi Carrez si copropriété)
Nombre de pièces : [X pièces dont X chambres]
Étage : [X/X] — Bâtiment : [X] (si applicable)
Dépendances incluses : [Cave n°X / Parking n°X / Garage / Jardin de XX m² / Néant]

Le bien est vendu avec les équipements suivants restant attachés : [lister ou indiquer « néant »]

Origine de propriété : acquis par [le vendeur] suivant [acte notarié / succession] du [date], reçu par Maître [Nom notaire] ou enregistré le [date].

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ARTICLE 2 — PRIX ET MODALITÉS DE PAIEMENT
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Le bien est vendu au prix de : [PRIX EN LETTRES] euros ([PRIX EN CHIFFRES] €), net vendeur, charges comprises.

À titre d'acompte et de garantie, l'acquéreur verse ce jour la somme de [MONTANT] € (soit [X] % du prix de vente), laquelle sera séquestrée chez :
☐ Maître [Nom notaire], notaire à [Ville]
☐ L'agence immobilière [Nom], titulaire de la carte professionnelle n° [XXXX]

Cette somme sera imputée sur le prix lors de la signature de l'acte authentique ou restituée conformément aux dispositions légales en cas de rétractation ou de non-réalisation d'une condition suspensive.

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ARTICLE 3 — CONDITIONS SUSPENSIVES
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La présente vente est consentie sous les conditions suspensives suivantes :

(Supprimez les conditions non applicables à votre situation)

3.1 Obtention d'un prêt immobilier
L'acquéreur déclare avoir besoin d'un financement. La présente vente est subordonnée à l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'un montant total de [MONTANT] €, sur une durée maximale de [DURÉE] ans, au taux annuel effectif global maximum de [TAUX] %, auprès de tout établissement de crédit.
L'acquéreur s'engage à déposer ses demandes de prêt auprès d'au moins [1 / 2 / 3] établissements bancaires dans un délai de [10 / 15] jours à compter de la signature des présentes.
Le délai pour l'obtention du prêt est fixé au [DATE LIMITE]. Passé ce délai, si l'acquéreur n'a pas obtenu son prêt, la présente promesse sera réputée caduque et les sommes versées lui seront intégralement restituées.

3.2 Absence de préemption
La présente vente est subordonnée à la non-exercice, par toute collectivité ou organisme bénéficiaire, de son droit de préemption éventuel sur le bien.

3.3 Obtention d'un permis de construire (si applicable)
La présente vente est subordonnée à l'obtention par l'acquéreur d'un permis de construire conforme à son projet, dans un délai de [DURÉE] à compter de la signature des présentes.

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ARTICLE 4 — DROIT DE RÉTRACTATION
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Conformément à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de rétractation de dix (10) jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception lui notifiant le présent acte, ou de sa remise en main propre.

La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec avis de réception adressée au vendeur ou à son mandataire. Le cachet de la Poste fait foi de la date.

En cas de rétractation dans ce délai, l'acompte versé est restitué intégralement à l'acquéreur dans un délai de 21 jours.

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ARTICLE 5 — DATE DE SIGNATURE DE L'ACTE AUTHENTIQUE
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Les parties conviennent de signer l'acte authentique de vente au plus tard le [DATE LIMITE], devant Maître [Nom notaire], notaire à [Adresse].

Ce délai pourra être prorogé d'un commun accord par voie d'avenant.

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ARTICLE 6 — CHARGES, TAXES ET JOUISSANCE
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L'acquéreur sera propriétaire du bien à compter de la signature de l'acte authentique de vente.
Il en aura la jouissance à compter du [même jour / date différente si le vendeur occupe les lieux].
Les charges de copropriété, taxes foncières et autres charges courantes seront réparties prorata temporis à la date de l'acte authentique.

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ARTICLE 7 — CLAUSE PÉNALE
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En cas de défaillance de l'acquéreur non justifiée par l'une des conditions suspensives prévues aux présentes, et après l'expiration du délai de rétractation, le vendeur conservera l'acompte versé à titre d'indemnité forfaitaire et pourra en outre demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts complémentaires.

En cas de défaillance du vendeur, l'acquéreur pourra demander la restitution de l'acompte versé, ainsi que des dommages et intérêts équivalents, ou l'exécution forcée de la vente par voie judiciaire.

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ARTICLE 8 — DIAGNOSTICS TECHNIQUES
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Le vendeur déclare avoir remis à l'acquéreur, en annexe aux présentes, les diagnostics techniques obligatoires suivants (liste à adapter selon le bien) :
☐ Diagnostic de performance énergétique (DPE)
☐ État des risques et pollutions (ERP)
☐ Diagnostic amiante (biens construits avant le 1er juillet 1997)
☐ Diagnostic plomb — CREP (biens construits avant le 1er janvier 1949)
☐ Diagnostic termites (si zone délimitée)
☐ État de l'installation intérieure électrique (+ de 15 ans)
☐ État de l'installation intérieure gaz (+ de 15 ans)
☐ Mesurage Loi Carrez (si copropriété)
☐ Diagnostic assainissement non collectif (si applicable)

L'acquéreur reconnaît en avoir pris connaissance et y avoir satisfait avant la signature des présentes.

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FAIT À [Ville], le [Date]
En [NOMBRE] exemplaires originaux, dont un remis à chaque partie.

Signature du vendeur :
Précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé »
[Signature]

Signature de l'acquéreur :
Précédée de la mention manuscrite « Lu et approuvé »
[Signature]

Certaines mentions sont imposées par la loi sous peine de nullité ou d'inopposabilité du compromis. Voici ce que vous ne pouvez pas oublier.

Une clause suspensive vous permet de sortir du compromis sans pénalité si un événement précis ne se réalise pas. Voici celles à envisager selon votre situation.

Clause de prêt — indispensable si vous empruntez

C'est la plus importante. Sans elle, si votre banque refuse le prêt, vous perdez votre dépôt de garantie. Précisez obligatoirement : le montant exact à financer, la durée maximale et le taux maximum accepté. Si ces chiffres ne correspondent pas à ce que vous demandez réellement à la banque, la clause peut être inopposable.

Clause de préemption — automatique en pratique

Le droit de préemption urbain permet à la commune de racheter le bien en priorité. Cette clause protège l'acheteur si la mairie exerce ce droit : la vente est annulée et le dépôt remboursé. Elle est quasi systématiquement incluse dans les compromis.

Clause de vente préalable — si vous vendez votre logement actuel

Si votre capacité d'achat dépend de la vente d'un autre bien, incluez cette clause avec une date limite précise. Le vendeur peut exiger que le bien à vendre soit déjà sous compromis avant d'accepter cette condition.

Clause de permis de construire — pour les terrains ou projets de travaux importants

Si votre projet dépend d'un permis ou d'une autorisation d'urbanisme spécifique, cette clause vous protège en cas de refus de la mairie.

Pour en savoir plus sur ce qui se passe si une condition n'est pas remplie après les 10 jours de rétractation, consultez notre guide sur la rétractation après les 10 jours.

Le compromis doit impérativement être accompagné d'un dossier de diagnostics techniques. Sans ces documents, l'acheteur peut demander la nullité de la vente ou une réduction du prix. Voici la liste complète selon le type de bien.

Pour tous les biens (maison et appartement)

• DPE (diagnostic de performance énergétique) — valide 10 ans, mais refait obligatoirement si travaux
• ERP (état des risques et pollutions) — valide 6 mois

Selon l'ancienneté du bien

• Diagnostic amiante : obligatoire pour tout bien dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997
• Diagnostic plomb (CREP) : obligatoire pour tout bien construit avant le 1er janvier 1949. Valide 1 an si présence de plomb, illimité si absence

Selon la localisation

• Diagnostic termites : dans les zones arrêtées par le préfet. Valide 6 mois
• Diagnostic assainissement : si le bien n'est pas raccordé au tout-à-l'égout. Valide 3 ans

Selon l'installation

• Électricité : si l'installation a plus de 15 ans. Valide 3 ans (vente)
• Gaz : si l'installation a plus de 15 ans. Valide 3 ans (vente)

En copropriété (en plus des précédents)

• Règlement de copropriété + état descriptif de division
• Procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
• Fiche synthétique de la copropriété
• Carnet d'entretien de l'immeuble
• Mesurage loi Carrez (valide tant que le bien n'est pas modifié)
• Montant des charges courantes des 2 derniers exercices

Voici les pièges dans lesquels tombent le plus souvent les vendeurs et acheteurs qui rédigent leur compromis eux-mêmes.

1. Superficie Carrez inexacte ou absente

En copropriété, la superficie loi Carrez doit être mesurée par un diagnostiqueur certifié. Si la superficie réelle est inférieure de plus de 1/20e (5 %) à celle indiquée, l'acheteur peut demander une réduction de prix proportionnelle pendant 1 an après la vente. Ne jamais recopier la superficie du titre de propriété — faites mesurer.

2. Clause de prêt mal rédigée

Indiquer un montant de prêt inférieur au financement réel pour « se donner une porte de sortie » est risqué : si la banque accorde un prêt correspondant à la clause (même s'il ne couvre pas votre besoin réel), la condition suspensive est levée et vous êtes engagé. Soyez précis et honnête sur les chiffres.

3. Diagnostics manquants ou périmés

Un DPE de plus de 10 ans, un ERP de plus de 6 mois ou un diagnostic termites de plus de 6 mois sont considérés comme absents. L'acheteur peut invoquer ce manquement pour demander la nullité ou une réduction de prix.

4. Délai de l'acte authentique trop court

Fixer la signature de l'acte à 2 mois quand l'acheteur a besoin d'un prêt est irréaliste. Le délai moyen pour obtenir une offre de prêt est de 45 à 60 jours, auquel s'ajoute le délai de réflexion de 10 jours obligatoire avant acceptation de l'offre. Prévoyez au minimum 3 mois, 4 si la situation est complexe.

5. Absence de mention du régime matrimonial

Si l'un des signataires est marié sous le régime de la communauté de biens, le conjoint doit également signer (ou donner son consentement explicite) — même s'il n'est pas co-acquéreur. Sans ça, la vente peut être contestée par le conjoint non signataire.

Pour éviter ces erreurs dès l'origine, l'idéal reste de faire signer le compromis chez le notaire, dont la rédaction est comprise dans les frais de vente.