Congé du bail commercial : préavis, forme, contestation 2026

Le congé du bail commercial est l'acte juridique unilatéral par lequel le bailleur ou le locataire met fin au bail à son échéance — qu'il s'agisse d'une échéance triennale (locataire uniquement) ou du terme des neuf ans (bailleur ou locataire). C'est une notification formelle qui doit respecter un préavis de six mois, une forme légale précise (LRAR ou acte de commissaire de justice) et un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité. Une fois reçu et régulier, le congé prive de plein droit la partie destinataire de la poursuite du bail à la date d'effet indiquée.

Le cadre juridique du congé est posé à l'article L. 145-9 du Code de commerce, qui dispose que « les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement ». Cet article fixe les règles communes — préavis, forme, mentions — applicables tant au bailleur qu'au locataire. Il a été profondément modifié par la loi Pinel du 18 juin 2014 (introduction de la LRAR comme alternative à l'huissier) puis par la loi du 22 décembre 2021 qui a fusionné les professions d'huissier de justice et de commissaire-priseur en un seul statut : le commissaire de justice, entré en vigueur le 1^er juillet 2022.

Le mot-clé conge bail commercial est très fréquemment tapé sans accent sur les moteurs de recherche : c'est la même réalité juridique que congé bail commercial, simplement une variante orthographique courante. Que vous cherchiez à donner un congé ou à le recevoir, la procédure est identique : c'est le statut des baux commerciaux (articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce) qui s'applique.

Trois grandes catégories de congé à distinguer

• Le congé du locataire à l'échéance triennale : sortie de plein droit tous les 3 ans (article L. 145-4), sans motif à justifier, sans indemnité due au bailleur.
• Le congé du bailleur au terme des 9 ans : soit avec offre de renouvellement, soit avec refus de renouvellement (et indemnité d'éviction, sauf motif grave et légitime).
• Le congé du locataire au terme des 9 ans : sortie classique sans contrepartie, ou demande de renouvellement.

Pour bien situer le congé dans la vie d'un bail 3/6/9, consultez notre modèle de bail commercial 3/6/9 qui détaille les neuf années et leurs échéances. Pour la stratégie spécifique de sortie du locataire à 3 ans, lisez notre guide dédié à la résiliation du bail commercial par le locataire.

La question de savoir qui peut valablement donner congé du bail commercial est plus subtile qu'il n'y paraît. Le Code de commerce réserve cette faculté à des personnes précises, et toute notification émanant d'une personne non habilitée est inopposable à la partie destinataire.

Côté locataire : seul l'exploitant immatriculé peut donner congé

Le congé doit être signé par le titulaire du bail ou son représentant légal habilité. Lorsque le locataire est une société, seul le gérant, président ou mandataire titulaire d'un pouvoir spécial peut engager la société. Un associé minoritaire, un salarié sans mandat ou un comptable externe n'ont pas qualité pour notifier le congé — la jurisprudence est constante sur ce point.

Cas particulier : en cas de cession du droit au bail ou de cession du fonds de commerce, c'est le cessionnaire (nouveau preneur) qui est titulaire du bail et qui seul peut désormais donner congé. Le cédant n'a plus aucun droit sur le contrat, même s'il reste solidairement tenu des loyers pendant 3 ans (article L. 145-16-2).

Côté bailleur : propriétaire ou indivision complète

Le congé doit émaner du propriétaire des murs. Si l'immeuble est détenu en indivision (par exemple à la suite d'une succession), tous les indivisaires doivent figurer sur le congé et le signer — à défaut, l'acte est nul (Cass. civ. 3, 14 mars 2023, n° 21-25.802). En cas de démembrement (usufruit / nue-propriété), c'est l'usufruitier qui donne seul congé tant qu'il reste en place ; après extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère ce droit.

Lorsque les murs sont détenus par une SCI, le congé doit être signé par le gérant statutaire. Une procuration spéciale est nécessaire si le congé est signé par un mandataire. Pour les grandes foncières (SCPI, OPCI), le congé est généralement notifié par la société de gestion en vertu de son mandat de gestion.

Le mandataire : avocat, expert-comptable, administrateur de biens

Le congé peut être donné par un mandataire, à condition que ce dernier dispose d'un pouvoir spécial écrit couvrant explicitement la notification de congé. Un mandat de gestion locative générique ne suffit pas : la jurisprudence exige une habilitation expresse à donner congé. En pratique, l'avocat est le mandataire le plus sûr car il peut prouver son mandat par sa simple intervention professionnelle.

Le préavis de six mois est la règle d'or de tout congé du bail commercial. Posé par l'article L. 145-9 du Code de commerce, il s'impose aussi bien au bailleur qu'au locataire et il est d'ordre public dans son minimum : aucune clause du bail ne peut le raccourcir, même par accord mutuel. Le bail peut en revanche prévoir un préavis plus long, à condition qu'il ne soit pas excessif (un préavis de 3 ans a été jugé non écrit par la Cour d'appel de Paris en 2012).

Le calcul du préavis : de quantième à quantième

Le décompte se fait à reculons depuis la date d'effet souhaitée du congé (échéance triennale ou terme des 9 ans). Concrètement :

• Le point de départ du préavis est la date de réception du congé par la partie adverse — date de présentation du recommandé ou date de signification par le commissaire de justice — et non la date d'envoi.
• La date d'expiration du préavis doit coïncider exactement avec la fin de la période triennale ou avec le terme des 9 ans.
• Si le préavis se termine après cette date butoir, le congé reste valable mais ses effets sont reportés à l'échéance triennale suivante (article L. 145-9, alinéa 4) — soit 3 ans d'attente supplémentaires.

Exemple chiffré pour un bail signé le 1^er janvier 2024

Peut-on donner congé avant l'échéance ?

Pour le locataire, oui — dans quatre cas seulement : départ à la retraite, pension d'invalidité, décès (les ayants droit peuvent résilier), résiliation amiable. Pour le bailleur, c'est plus rare : il ne peut donner congé qu'au terme des 9 ans (sauf cas exceptionnels comme la reprise pour habiter, prévue à l'article L. 145-22, ou la mise en jeu d'une clause résolutoire pour faute grave du preneur). Hors de ces cas, le bailleur est tenu jusqu'au terme du bail.

Notre conseil pratique : notifier 7 à 8 mois avant l'échéance, jamais à la limite. Les délais postaux, les bailleurs en vacances, les refus de plis et les changements d'adresse peuvent vous faire perdre quelques jours décisifs. Pour les locataires en sortie triennale, lisez notre guide approfondi sur la résiliation du bail commercial par le locataire.

Depuis la loi Pinel de 2014, l'article L. 145-9 du Code de commerce offre au choix deux modes de notification du congé bail commercial : la lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR) ou l'acte extrajudiciaire délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice, depuis la fusion opérée par la loi du 22 décembre 2021). Cette liberté est un piège : la LRAR est tentante par son coût, mais elle expose à des risques que l'acte de commissaire de justice neutralise totalement.

Comparatif LRAR vs commissaire de justice

Notre arbitrage pratique

Pour le locataire en sortie triennale classique, la LRAR est suffisante à condition de respecter trois précautions : envoyer 7-8 mois avant l'échéance, utiliser l'adresse exacte indiquée dans le bail, et conserver l'accusé de réception ainsi que le suivi Colissimo.

Pour le bailleur qui donne congé au terme des 9 ans (avec ou sans offre de renouvellement), l'acte de commissaire de justice est vivement recommandé : la moindre irrégularité de notification ou de mention rend le congé nul et oblige à attendre 3 ans. Dans le cas particulier du refus de renouvellement pour motif grave et légitime (art. L. 145-17), l'acte de commissaire de justice est légalement obligatoire pour la mise en demeure préalable.

Et la lettre recommandée électronique ?

La lettre recommandée électronique (LRE) qualifiée eIDAS a, depuis 2020, la même valeur juridique qu'une LRAR papier (article L. 100 du Code des postes). Mais attention : pour notifier un congé bail commercial, le destinataire doit avoir expressément consenti à recevoir des notifications électroniques. À défaut, restez sur la version papier — le risque de nullité est trop lourd à supporter.

L'article L. 145-9, dernier alinéa, du Code de commerce impose au congé bail commercial de contenir un certain nombre de mentions obligatoires sous peine de nullité. La sanction est radicale : un congé entaché d'irrégularité substantielle est non avenu, c'est-à-dire qu'il n'a jamais existé juridiquement. Le bail se poursuit alors comme si rien ne s'était passé, et il faut attendre la prochaine échéance pour renouveler la procédure.

Le bloc de mentions communes à tout congé

• L'identité complète de l'auteur du congé (bailleur ou locataire) — dénomination sociale, forme, siège, SIREN, représentant légal pour les personnes morales.
• L'identité complète du destinataire telle qu'elle figure au bail (en cas d'indivision, tous les indivisaires).
• La désignation précise des locaux : adresse, lot, surface, références cadastrales.
• La date de signature du bail et sa qualification de bail commercial.
• Le fondement juridique visé (art. L. 145-4 pour la triennale du locataire, L. 145-9 pour le terme des 9 ans).
• La date d'effet du congé, strictement alignée sur l'échéance contractuelle.
• La signature manuscrite du représentant légal habilité.

Les mentions spécifiques au congé du bailleur

Lorsque le congé émane du bailleur, deux mentions supplémentaires s'imposent à peine de nullité :

1. L'indication selon laquelle le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
2. Lorsque le congé est donné sans offre de renouvellement, la motivation expresse du refus (motifs invoqués, fondement juridique : L. 145-14, L. 145-17, L. 145-22, etc.).

La Cour de cassation a rappelé en mars 2025 (Cass. civ. 3, 27 mars 2025, n° 23-20.030) que ces mentions ne sont pas exigées lorsque le bailleur exerce son droit d'option (art. L. 145-57) — c'est-à-dire lorsqu'il refuse a posteriori le renouvellement à l'occasion d'une procédure de fixation du loyer renouvelé. C'est l'exception qui confirme la règle : dans toutes les autres hypothèses, l'absence d'une mention obligatoire entraîne la nullité.

Les cinq erreurs qui invalident un congé en 2026

1. Date d'effet décalée de l'échéance (même de quelques jours) → effets reportés à l'échéance suivante.
2. Notification à un seul indivisaire alors que les murs sont en indivision → congé nul.
3. Représentant non habilité (associé sans pouvoir, salarié, comptable externe) → congé inopposable.
4. Adresse obsolète du destinataire → présomption d'irrégularité, à éviter en commençant tôt.
5. Absence de la mention du délai de 2 ans dans un congé de bailleur → nullité automatique.

Voici deux modèles de lettre de congé bail commercial à adapter à votre situation : le premier pour le locataire qui sort à l'échéance triennale, le second pour le bailleur qui donne congé au terme des 9 ans avec offre de renouvellement. Les deux sont utilisables en LRAR ; pour une notification par commissaire de justice, l'étude reprendra ces termes dans son acte de signification.

Modèle n° 1 — Congé locataire à l'échéance triennale (LRAR)

[Dénomination sociale du locataire]
[Forme juridique, capital social]
[Adresse du siège]
SIREN : [numéro]
Représenté par [Nom, qualité]

[Date]

[Nom et adresse du bailleur, exactement comme indiqué au bail]
LRAR n° [numéro de suivi]

Objet : Congé pour la prochaine échéance triennale — bail commercial du [date] portant sur les locaux situés [adresse]

Madame, Monsieur,

J'ai l'honneur de vous notifier, par la présente, ma décision de donner congé du bail commercial conclu entre nous le [date de signature] et portant sur les locaux à usage commercial situés [adresse complète, étage, lot], cadastrés section [X] n° [Y], d'une superficie de [X] m².

Conformément aux dispositions de l'article L. 145-4 du Code de commerce, j'entends faire usage de mon droit de résiliation à l'expiration de la prochaine période triennale. Le congé prendra donc effet le [date d'expiration de la période triennale], dans le strict respect du préavis légal de six mois.

À cette date, je restituerai les locaux libres de toute occupation, après réalisation d'un état des lieux contradictoire de sortie dont je vous propose de fixer la date d'un commun accord dans les prochaines semaines.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature du représentant légal]
[Nom, prénom, qualité]

Modèle n° 2 — Congé bailleur avec offre de renouvellement (LRAR)

[Nom du bailleur ou dénomination sociale de la SCI]
[Adresse]
Représenté par [Nom, qualité — pour une SCI : le gérant]

[Date]

[Dénomination sociale du locataire — adresse du siège]
LRAR n° [numéro de suivi]

Objet : Congé avec offre de renouvellement — bail commercial du [date] portant sur les locaux situés [adresse]

Madame, Monsieur,

J'ai l'honneur de vous notifier, par la présente, le congé du bail commercial conclu entre nous le [date de signature] et portant sur les locaux situés [adresse complète, étage, lot], cadastrés section [X] n° [Y].

Conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce, ce congé prendra effet le [date du terme des 9 ans], à l'expiration du bail, dans le respect du préavis légal de six mois.

Je vous fais offre, dans le même acte, du renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du [date], aux mêmes conditions, sous réserve de la fixation d'un nouveau loyer que je vous propose de porter à [X €] HT-HC par mois ([X €] annuels), conformément aux articles L. 145-33 et suivants du Code de commerce.

À défaut d'accord amiable sur le montant du loyer renouvelé dans un délai de [X] mois, la fixation pourra être demandée au juge des loyers commerciaux.

Je vous rappelle que, conformément à l'article L. 145-9 du Code de commerce, vous disposez d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le présent congé a été donné pour, le cas échéant, le contester ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, à peine de forclusion.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]
[Nom, prénom, qualité]

Ces modèles ne dispensent pas d'une relecture par un avocat en droit commercial avant l'envoi — c'est une dépense de 100 à 200 € qui sécurise des dizaines de milliers d'euros de loyers ou d'indemnité d'éviction.

Le congé du bail commercial peut être contesté par la partie destinataire — bailleur ou locataire — devant le tribunal judiciaire. Le délai pour agir est de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné (article L. 145-60 du Code de commerce). Ce délai est de forclusion, c'est-à-dire qu'il s'éteint définitivement à son expiration : aucune prolongation n'est possible. Cette information doit obligatoirement figurer dans tout congé émis par le bailleur (cf. section précédente).

Quels sont les motifs de contestation recevables ?

Les motifs varient selon la qualité de l'auteur du congé. Côté locataire qui conteste un congé de bailleur, les arguments classiques sont :

• L'irrégularité formelle du congé : mention obligatoire manquante, préavis raccourci, signature non habilitée, notification à mauvaise adresse.
• L'absence de motif grave et légitime invoqué par le bailleur pour échapper à l'indemnité d'éviction.
• Le défaut de mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire lorsque le motif grave repose sur une inexécution d'obligation (art. L. 145-17).
• L'abus de droit : par exemple le bailleur qui invoque la reprise pour habiter (L. 145-22) sans projet réel et sérieux.
• La mauvaise foi ou la fraude (par exemple un congé délivré pour récupérer le fonds au profit d'un concurrent).

Côté bailleur qui conteste un congé de locataire, les arguments les plus fréquents sont l'irrégularité de notification, la signature par un représentant non habilité, ou — plus rarement — l'invocation d'une clause de renonciation valide à la résiliation triennale pour les locaux concernés (locaux de plus de 2 000 m², monovalents, bureaux exclusifs).

La procédure de contestation devant le tribunal judiciaire

La compétence appartient au tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. La procédure est écrite et nécessite la constitution d'avocat. Le déroulement type :

1. Mise en demeure amiable (facultative mais recommandée).
2. Assignation dans le délai de 2 ans, par voie de commissaire de justice.
3. Phase de mise en état (échange de conclusions, communication des pièces) : 6 à 18 mois.
4. Audience de plaidoirie puis délibéré : 2 à 6 mois.
5. Jugement, susceptible d'appel dans un délai d'un mois.

Conséquences pratiques de la nullité du congé

Si le tribunal prononce la nullité du congé, le bail se poursuit comme si rien ne s'était passé. Cela signifie que le bailleur ne peut pas reprendre les locaux et qu'il faudra attendre la prochaine échéance triennale ou la fin du nouveau bail pour réessayer. En cas de mauvaise foi caractérisée, le tribunal peut en outre accorder des dommages-intérêts à la partie victime. Pour les contentieux liés aux obligations du bailleur en cours de bail (entretien, réparations, troubles de jouissance), voyez aussi notre analyse du jugement sur la responsabilité du bailleur en matière de réparations.

Au terme des neuf ans, le bailleur qui donne congé a un choix structurant à opérer : soit accompagner son congé d'une offre de renouvellement à un nouveau loyer, soit notifier un refus de renouvellement — ce qui ouvre droit à indemnité d'éviction pour le locataire, sauf motif grave et légitime. C'est l'un des points les plus stratégiques du congé bail commercial et celui qui génère le plus de contentieux.

Le congé avec offre de renouvellement (option par défaut)

C'est la situation la plus fréquente : le bailleur ne souhaite pas perdre son locataire et propose un renouvellement pour 9 nouvelles années, généralement à un loyer revalorisé. Deux scénarios :

• Le locataire accepte le nouveau loyer : le bail est renouvelé pour 9 ans à compter de la date d'effet du congé.
• Désaccord sur le loyer : la fixation est portée devant le juge des loyers commerciaux, qui appliquera la règle du plafonnement (art. L. 145-34) ou du déplafonnement (art. L. 145-38) selon les critères de l'article L. 145-33.

Le bailleur conserve son droit d'option jusqu'à 15 jours après la décision définitive sur le loyer (article L. 145-57). Cela signifie qu'il peut revenir sur son offre de renouvellement si le loyer fixé par le juge ne lui convient pas — en acceptant alors de payer l'indemnité d'éviction.

Le congé avec refus de renouvellement et indemnité d'éviction

Le bailleur peut refuser purement et simplement le renouvellement, mais il doit alors verser au locataire une indemnité d'éviction (article L. 145-14) destinée à compenser la perte du fonds de commerce ou du droit au bail. Cette indemnité comprend :

• La valeur marchande du fonds de commerce (méthode du chiffre d'affaires, des bénéfices, ou comparative) ;
• Les frais de déménagement et de réinstallation ;
• Les frais accessoires (perte de clientèle, double loyer pendant la transition, droits d'enregistrement) ;
• Le droit au maintien dans les lieux jusqu'au paiement effectif de l'indemnité (art. L. 145-28).

L'indemnité d'éviction représente souvent plusieurs centaines de milliers d'euros sur un emplacement n° 1 — d'où l'intérêt pour le bailleur d'explorer toutes les voies de refus sans indemnité.

Le refus sans indemnité : motif grave et légitime (L. 145-17)

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d'indemnité d'éviction dans trois cas limitativement énumérés par l'article L. 145-17 :

1. Motif grave et légitime à l'encontre du locataire : inexécution d'une obligation contractuelle (défaut de paiement répété, sous-location interdite, changement d'activité sans accord), cessation d'exploitation sans raison sérieuse, défaut d'immatriculation au RCS depuis trois ans, agissements délictueux. En cas d'inexécution d'obligation, le bailleur doit obligatoirement signifier une mise en demeure par acte de commissaire de justice reproduisant les termes de l'article L. 145-17-I-1° ; l'infraction doit persister plus d'un mois après cette notification.
2. Insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou immeuble menaçant ruine.
3. Reprise pour habiter ou pour démolir-reconstruire (art. L. 145-18 et L. 145-22), sous conditions strictes.

Si le motif invoqué est rejeté par le juge, le congé reste valable mais l'indemnité d'éviction redevient due. Le contentieux du refus de renouvellement sans indemnité est l'un des plus techniques du droit commercial — l'assistance d'un avocat spécialisé est indispensable des deux côtés.

Et le congé sur tacite prolongation ?

Si le bail arrive à son terme de 9 ans sans congé ni demande de renouvellement, il se poursuit en tacite prolongation (art. L. 145-9, al. 1) — devenant un bail à durée indéterminée. Chaque partie peut alors y mettre fin par un congé respectant le préavis de 6 mois, pour le dernier jour d'un trimestre civil (31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre). Attention : la tacite prolongation au-delà de 12 ans peut faire perdre au bailleur le bénéfice du plafonnement du loyer renouvelé — un piège à connaître. Pour la stratégie globale d'entrée et de sortie d'un bail, consultez notre futur dossier sur le pas-de-porte, qui complète le tableau financier de la cession de bail. Pour les cas d'impayés en cours de bail, voyez notre guide sur la gestion des loyers ou charges impayés.

Retrouvez ci-dessous les réponses aux questions les plus fréquemment posées par les bailleurs et locataires sur le congé du bail commercial en 2026. Beaucoup de recherches utilisent l'orthographe "conge bail commercial" sans accent — les règles juridiques décrites ici s'appliquent dans tous les cas, l'orthographe ne changeant rien à la nature de l'acte.