Encadrement des loyers 2026 : villes, plafonds et recours

L'encadrement du niveau des loyers est un dispositif expérimental issu de la loi ELAN de 2018 (article 140) : dans les agglomérations volontaires où le marché est le plus tendu, le loyer hors charges d'un logement mis en location ne peut pas excéder un plafond au m² — le loyer de référence majoré — qui dépend du quartier, du nombre de pièces, de l'époque de construction et du caractère meublé ou non du logement.

Le dispositif s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements (location vide, meublée et bail mobilité) des logements du parc privé, à l'exception des logements sociaux, des HLM et des locations touristiques. L'expérimentation, initialement prévue jusqu'en novembre 2026, a fait l'objet d'un vote de l'Assemblée nationale en faveur de sa pérennisation — nous suivons ce feuilleton législatif dans notre fil d'actualité, notamment le vote de l'Assemblée pour pérenniser le dispositif.

Huit zones appliquent l'encadrement du niveau des loyers :

D'autres collectivités ont déposé ou étudient une candidature (Grenoble, Annemasse, Marseille en débat) : la liste peut s'allonger si le dispositif est pérennisé. Pour vérifier un logement précis, chaque préfecture publie un simulateur officiel (Paris : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr ; des équivalents existent pour chaque zone).

Partout ailleurs, le niveau du loyer initial reste libre — mais son évolution peut être encadrée en zone tendue (voir plus bas la distinction, source majeure de confusion).

Chaque année, le préfet fixe par arrêté, pour chaque secteur géographique et chaque catégorie de logement (nombre de pièces, époque de construction, vide/meublé), trois valeurs au m² habitable :

• Le loyer de référence : le loyer médian observé par l'observatoire local des loyers ;
• Le loyer de référence majoré : référence +20 % — c'est le plafond à ne pas dépasser ;
• Le loyer de référence minoré : référence −30 % — le plancher en dessous duquel le bailleur peut demander une réévaluation.

Exemple concret : pour un 2 pièces meublé de 45 m² dont le loyer de référence majoré est de 28 €/m², le loyer maximal hors charges est de 45 × 28 = 1 260 €. Si le même logement était loué vide avec une référence majorée à 24 €/m², le plafond tomberait à 1 080 €.

Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables : leur absence permet au locataire de mettre en demeure le bailleur de les intégrer, et fragilise tout complément de loyer.

Côté pratique, nos pages prix immobilier Paris, Lyon, Montpellier et Bordeaux donnent les valeurs de marché à l'achat, utiles pour calculer la rentabilité réelle d'un investissement locatif sous encadrement.

Le bailleur peut dépasser le loyer de référence majoré par un complément de loyer, à trois conditions cumulatives :

1. Le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur (vue remarquable, grande terrasse, équipements hors normes…) ;
2. Ces caractéristiques n'ont pas déjà été prises en compte dans le loyer de référence ;
3. Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer.

La loi du 21 août 2021 (dite 3DS pour son volet logement) a fermé la porte aux abus : aucun complément de loyer n'est possible si le logement présente des sanitaires sur le palier, des signes d'humidité, un DPE classé F ou G, des fenêtres laissant anormalement passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou inondations récentes, ou une hauteur sous plafond inférieure à 2,20 m.

Le locataire dispose de trois mois après la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation — et c'est alors au bailleur de prouver le caractère exceptionnel du logement. En pratique, la jurisprudence des commissions est sévère : un balcon standard, un ascenseur ou une cave ne justifient rien.

Deux dispositifs distincts portent le même nom dans le langage courant :

• L'encadrement du NIVEAU des loyers (ce guide) : plafond absolu au m², uniquement dans les 8 zones listées plus haut ;
• L'encadrement de l'ÉVOLUTION des loyers en zone tendue (décret annuel dit « décret loyers », reconduit chaque année depuis 2012) : dans les 1 149 communes en zone tendue, le loyer d'une relocation ne peut pas dépasser le dernier loyer appliqué au locataire précédent, simplement révisé de l'IRL — sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.

Concrètement : un bailleur à Nantes ou à Toulouse (zones tendues sans encadrement du niveau) ne peut pas augmenter librement le loyer entre deux locataires, mais n'a pas de plafond au m². Un bailleur à Paris cumule les deux contraintes.

S'ajoute depuis août 2022 le gel des loyers des passoires énergétiques : partout en France, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté — ni en cours de bail, ni à la relocation, ni au renouvellement. Avec le calendrier d'interdiction de location (G depuis 2025, F en 2028), c'est souvent la contrainte la plus mordante pour les bailleurs de biens anciens.

Si le loyer dépasse le plafond, le locataire peut agir — y compris en cours de bail :

1. Vérifier le plafond applicable sur le simulateur préfectoral de sa zone (quartier, pièces, époque, meublé/vide) ;
2. Demander la mise en conformité au bailleur par écrit (LRAR) — dans les faits, beaucoup de dossiers se règlent à ce stade ;
3. Saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) en cas de refus ;
4. Saisir le juge des contentieux de la protection, qui ordonne la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu, dans la limite de la prescription de 3 ans ;
5. Signaler le bailleur à la préfecture (ou à la Ville de Paris), qui peut prononcer l'amende administrative après mise en demeure restée sans effet.

À Paris, les contrôles se sont industrialisés : la Ville exploite les signalements en ligne et les annonces des plateformes. Les études annuelles montrent qu'environ un tiers des annonces parisiennes dépassent encore le plafond — un contentieux de masse en puissance, que nous analysons dans notre décryptage sur le respect de l'encadrement à Paris.

Les sanctions : après mise en demeure du préfet de mettre le bail en conformité et de rembourser le trop-perçu, le bailleur récalcitrant encourt une amende administrative de 5 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale) — par logement. S'y ajoutent la restitution du trop-perçu au locataire et la diminution du loyer pour l'avenir.

La stratégie du bailleur en zone encadrée tient en quatre réflexes :

• Fixer le loyer au plafond (référence majorée) dès le premier bail : sous-évaluer se rattrape difficilement, la réévaluation au renouvellement étant plafonnée au loyer de référence minoré ;
• Documenter tout complément de loyer (photos, comparables, caractéristiques) avant la signature — et vérifier qu'aucun critère d'exclusion (DPE F/G, humidité…) ne s'applique ;
• Mentionner les références dans le bail : leur omission fait courir des risques juridiques disproportionnés ;
• Soigner le DPE : entre gel des loyers F/G, interdiction progressive de location et exclusion du complément de loyer, la rénovation énergétique est devenue le premier levier de rendement en zone encadrée.

Avant d'investir en zone encadrée, calculez le rendement avec le loyer plafonné réel — pas celui des annonces qui débordent. Notre guide mettre son logement en location détaille le reste du parcours bailleur, et notre estimation de loyer en ligne donne la valeur locative de marché de votre bien.