Mettre son logement en location : les 10 étapes (2026)

Mettre un logement en location se joue avant la publication de l'annonce : un loyer bien positionné, un dossier réglementaire complet et une sélection rigoureuse du locataire font 90 % du résultat. Voici l'ordre à suivre :

1. Vérifier que le logement est louable (décence, DPE) ;
2. Choisir vide ou meublé ;
3. Fixer le loyer au prix du marché (et vérifier l'encadrement) ;
4. Faire les diagnostics obligatoires ;
5. Assurer le bien (PNO) et prévenir la copropriété si besoin ;
6. Rédiger et diffuser l'annonce ;
7. Organiser les visites et sélectionner le dossier locataire ;
8. Sécuriser les garanties (caution ou GLI) ;
9. Signer le bail conforme ;
10. Faire l'état des lieux d'entrée et remettre les clés.

Chaque étape est détaillée ci-dessous, avec les erreurs qui coûtent le plus cher.

Avant tout, le logement doit être décent : surface habitable d'au moins 9 m² (et 20 m³), absence de risque pour la sécurité et la santé, équipements de base (chauffage, eau, électricité conformes).

S'y ajoute désormais le critère de performance énergétique : les logements classés G au DPE sont interdits de location depuis le 1^er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Bonne nouvelle pour les biens chauffés à l'électricité : le nouveau calcul du DPE entré en vigueur au 1^er janvier 2026 (coefficient électricité abaissé à 1,9) a reclassé environ 850 000 logements — vérifiez gratuitement votre nouvelle étiquette sur le site de l'ADEME avant d'engager des travaux.

Un logement non décent expose le bailleur à une action du locataire (mise en conformité forcée, réduction de loyer) : mieux vaut traiter le sujet avant la mise en location qu'après.

Ce choix structure tout le reste : bail, fiscalité, loyer, rotation des locataires.

• Vide : bail de 3 ans, préavis locataire de 1 à 3 mois, fiscalité des revenus fonciers. Plus stable, moins de gestion ;
• Meublé : bail de 1 an (9 mois en bail étudiant), loyer supérieur de 10 à 20 %, fiscalité BIC souvent plus douce (régime LMNP), mais liste de mobilier obligatoire et rotation plus forte.

Le comparatif complet (rentabilité, fiscalité, profils de locataires) est dans notre guide louer vide ou meublé, et le détail fiscal du meublé dans LMNP : la fiscalité 2026.

Le bon loyer est celui qui loue en moins de deux semaines sans brader. Deux erreurs symétriques à éviter :

• Trop haut : le logement reste vacant. Un mois de vacance représente 8,3 % du revenu annuel — plus que ce que vous espériez gagner en surcotant ;
• Trop bas : vous êtes bloqué pour des années. En cours de bail, le loyer ne se révise que selon l'IRL, et à la relocation il est plafonné au loyer du locataire précédent dans les zones tendues.

Vérifiez aussi si votre commune applique l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Villeurbanne, Lille, Bordeaux, Montpellier, Est Ensemble, Plaine Commune…) : un loyer de référence majoré s'impose alors, sous peine de devoir rembourser le trop-perçu.

Les diagnostics de location à annexer au bail : DPE (obligatoire dès l'annonce, la classe doit y figurer), ERP en zone à risque, plomb (avant 1949), amiante (permis avant juillet 1997), gaz et électricité (installations de plus de 15 ans, valables 6 ans en location), et le mesurage de la surface habitable (loi Boutin) pour le bail. Comptez 150 à 350 € le pack — le détail des tarifs est dans notre guide des prix des diagnostics immobiliers.

L'assurance : souscrivez une assurance propriétaire non occupant (PNO), peu coûteuse (100 à 200 €/an, déductible) et exigée en copropriété. Le locataire devra de son côté fournir son attestation d'assurance habitation à la remise des clés puis chaque année.

La copropriété : vérifiez que le règlement n'interdit pas votre projet (les locations de courte durée sont souvent restreintes ; la location classique ne peut en principe pas être interdite).

L'annonce doit mentionner le loyer, les charges, la classe DPE, la surface et, en zone d'encadrement, le loyer de référence majoré. Soignez les photos : elles font la différence sur le volume de contacts — nos conseils dans le guide photo immobilière.

La sélection du dossier est le moment le plus important de toute la mise en location : c'est là que se joue le risque d'impayé. Les règles :

• Vous ne pouvez demander que les pièces autorisées par le décret du 5 novembre 2015 : identité, justificatifs de domicile, d'activité et de ressources (les RIB, dossiers médicaux ou extraits de casier sont interdits) ;
• Le repère de solvabilité courant : un loyer charges comprises ne dépassant pas 33 % des revenus nets du candidat (c'est aussi le seuil exigé par la plupart des GLI) ;
• Vérifiez la cohérence des pièces (avis d'imposition contrôlable sur impots.gouv.fr avec le numéro de vérification) : les faux dossiers représentent une part croissante des candidatures ;
• Aucune discrimination : le choix doit reposer sur la solvabilité et les garanties, rien d'autre.

Pour aller plus loin sur la sélection : la liste exacte des pièces exigibles, les documents interdits et les techniques de vérification des faux dossiers sont détaillées dans notre guide du dossier locataire.

Trois dispositifs principaux, non cumulables pour l'essentiel (on ne peut pas exiger une caution personne physique en plus d'une GLI, sauf locataire étudiant ou apprenti) :

• La caution (garant) : gratuite, mais sa solidité dépend du garant — et un engagement verbal ne vaut rien, l'acte de cautionnement doit être écrit ;
• La garantie loyers impayés (GLI) : 2 à 4 % des loyers, déductibles, couvre impayés, détériorations et frais de procédure. Elle impose un locataire éligible (taux d'effort ≤ 33 % en général) ;
• Visale : la caution gratuite d'Action Logement, pour les locataires de moins de 31 ans et certains salariés — une alternative sérieuse quand le candidat n'a pas de garant familial.

Ajoutez le dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges maximum en location vide, 2 mois en meublé.

Le dépôt de garantie complète ces dispositifs : 1 mois de loyer en vide, 2 en meublé — plafonds, restitution et retenues sont détaillés dans notre article sur le dépôt de garantie en location.

Le bail doit respecter le contrat type de la loi ALUR (décret de 2015) et contenir ses clauses et annexes obligatoires : diagnostics, notice d'information, règlement de copropriété le cas échéant. Utilisez nos modèles conformes : bail de location vide ou bail meublé (avec l'inventaire du mobilier obligatoire).

L'état des lieux d'entrée, précis et photographié pièce par pièce, est votre seule preuve à la sortie : sans lui, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et vous ne pourrez rien imputer sur le dépôt de garantie. Les règles de comparaison entrée/sortie, la vétusté et la restitution de la caution sont détaillées dans notre guide de l'état des lieux de sortie.

Dernier réflexe : conservez tous les documents (bail, EDL, quittances, échanges) pendant toute la durée de la location et 3 ans après — c'est le délai de prescription des actions locatives.

Une fois le locataire installé, pensez à la paperasse récurrente : la quittance mensuelle est obligatoire dès que le locataire la demande — modèle gratuit et règles dans notre guide de la quittance de loyer.

Tout ce qui précède peut être fait seul, avec du temps et de la rigueur. Mais deux étapes concentrent l'essentiel du risque et se délèguent bien :

• La fixation du loyer : un loyer mal positionné coûte soit de la vacance, soit des années de manque à gagner ;
• La sélection du locataire et le bail : un impayé mal géré ou un bail non conforme coûtent des milliers d'euros.

Le mandat de location seule (annonce, visites, dossier, bail, état des lieux) coûte environ un mois de loyer, partagé avec le locataire. La gestion complète ajoute 6 à 10 % HT des loyers, déductibles — le détail des formules et tarifs est dans notre guide de la gestion locative.

Et si vous hésitez encore entre louer et vendre, notre comparatif vendre ou louer sa maison pose les bons critères de décision.