Frais de notaire dans le neuf : 2 à 3 % du prix (calcul 2026)

Les frais de notaire dans le neuf représentent environ 2 à 3 % du prix d'achat, contre 7 à 8 % dans l'ancien. Sur un logement à 300 000 €, l'écart dépasse 15 000 € — l'un des arguments financiers les plus concrets de l'achat neuf.

L'explication tient en une ligne fiscale : la vente d'un logement neuf est soumise à la TVA (20 %, déjà incluse dans le prix affiché par le promoteur). En contrepartie, l'acheteur n'acquitte pas les droits de mutation départementaux de l'ancien (~5,8 % du prix) mais une simple taxe de publicité foncière réduite à 0,715 % (article 1594 F quinquies du Code général des impôts).

Précision utile : on parle de « frais de notaire » par habitude, mais l'essentiel de la somme est constitué de taxes reversées à l'État et aux collectivités. La rémunération du notaire proprement dite (les émoluments) est identique dans le neuf et dans l'ancien : ce sont bien les taxes, et elles seules, qui expliquent l'écart entre les deux marchés.

Quatre postes composent la facture, dans le neuf comme dans l'ancien :

• La taxe de publicité foncière : 0,715 % du prix dans le neuf (contre ~5,8 % de droits de mutation dans l'ancien). C'est LE poste qui fait la différence.
• Les émoluments du notaire : barème national dégressif par tranches — 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà (+ TVA 20 %).
• La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour l'enregistrement de votre titre de propriété.
• Les débours et formalités : sommes avancées par l'office (état hypothécaire, documents d'urbanisme, cadastre…), généralement 800 à 1 500 €.

Si vous financez à crédit avec une hypothèque, les frais de garantie s'ajoutent — nous les détaillons dans notre guide de l'hypothèque sur une maison.

Voici le détail type pour un logement neuf (VEFA) acheté 250 000 € TTC :

Le même bien dans l'ancien coûterait environ 17 500 à 20 000 € de frais d'acquisition. L'économie : plus de 11 000 €.

Ordres de grandeur 2026 (le pourcentage exact décroît légèrement avec le prix, les émoluments étant dégressifs). Attention à ne pas comparer uniquement les frais : dans le neuf, la TVA de 20 % est incluse dans un prix au m² généralement 15 à 25 % plus élevé que l'ancien équivalent. Les frais réduits compensent une partie de cet écart, rarement sa totalité — d'où l'intérêt de comparer les deux marchés sur votre secteur avec les frais d'un terrain constructible si vous envisagez aussi la construction.

Les frais réduits s'appliquent parce que la vente est soumise à la TVA. Trois situations y ouvrent droit :

• L'achat sur plan (VEFA) : le cas le plus courant, auprès d'un promoteur.
• Le logement neuf jamais habité, achevé depuis moins de 5 ans et vendu pour la première fois par un professionnel assujetti à la TVA (promoteur, constructeur, marchand de biens).
• La rénovation lourde assimilée au neuf : remise à neuf des fondations, du gros œuvre ou surélévation rendant le bien fiscalement « neuf ».

⚠️ Le piège classique de la revente : un particulier qui revend son logement de 2 ou 3 ans ne transmet PAS les frais réduits. Dès lors que le vendeur n'est pas un professionnel assujetti à la TVA, l'acheteur paie les droits de mutation pleins (~7-8 %), même si l'immeuble sort à peine de terre. Vérifiez toujours le statut du vendeur avant de budgéter.

En VEFA, les frais de notaire sont dus le jour de la signature de l'acte authentique — c'est-à-dire souvent 12 à 24 mois avant la livraison du logement. Provisionnez-les dès le plan de financement : ils ne peuvent pas attendre la remise des clés.

• Ils se calculent sur le prix TTC du contrat (TVA 20 % incluse).
• Le dépôt de garantie versé à la réservation (2 à 5 % du prix) est indépendant des frais de notaire.
• Dans certains quartiers prioritaires (zones ANRU/QPV), la TVA est réduite à 5,5 % sous conditions de ressources et de résidence principale — le prix baisse, et les frais de notaire, assis sur le prix, suivent.

Le calendrier des appels de fonds VEFA (35 % aux fondations, 70 % hors d'eau, 95 % à l'achèvement) concerne le prix du bien, pas les frais d'acquisition, qui partent intégralement à l'acte.

Les frais d'acquisition ne sont qu'une partie des coûts annexes d'un achat neuf. À budgéter en plus :

• Les frais de garantie du prêt : hypothèque conventionnelle (~1,5-2 % du prêt) ou caution bancaire — obligatoires si vous financez à crédit, et distincts des frais de notaire.
• Les frais de dossier bancaire : 500 à 1 500 € selon l'établissement.
• Les frais de copropriété d'entrée : état daté inutile dans le neuf, mais premier appel de charges et fonds de travaux dès la livraison.
• Les raccordements et équipements : cuisine, luminaires, parfois les sols des chambres selon le programme.

La bonne surprise fiscale : les logements neufs bénéficient d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans à compter du 1er janvier suivant l'achèvement (sauf délibération contraire de la commune, qui peut la supprimer pour la part communale). Déclarez l'achèvement dans les 90 jours (formulaire H1/H2) pour en profiter.

• Les « frais de notaire offerts » des promoteurs : une remise commerciale déguisée — le promoteur prend les frais à sa charge pour ne pas afficher de baisse de prix. Fréquent en fin de programme ou sur les derniers lots. Cela se négocie exactement comme une remise : demandez-la.
• La remise sur émoluments : le notaire peut consentir jusqu'à 20 % de remise sur la part de ses émoluments calculée au-delà de 100 000 € (arrêté du 28 février 2020). Sur un bien cher, quelques centaines d'euros.
• Ne pas sur-provisionner : le notaire appelle une provision majorée puis rembourse le trop-perçu après les formalités. Comptez le vrai coût (2-3 %) dans votre plan, pas la provision.

Enfin, si vous devez revendre rapidement après l'achat, gardez en tête que votre acheteur paiera, lui, des frais pleins — un facteur qui pèse sur la négociation. Pour anticiper la valeur de revente de votre bien, notre estimation immobilière gratuite vous donne un point de repère fiable, et notre guide des frais de vente côté vendeur complète le tableau.