Frais de notaire dans l'ancien : calcul 2026, taux et exemples

Les frais de notaire dans l'ancien représentent 7 à 8 % du prix de vente, contre 2 à 3 % dans le neuf. Sur une maison ancienne à 250 000 €, comptez 18 600 à 19 900 € selon le département. Le mot est trompeur : le notaire n'en conserve qu'une fraction. L'essentiel est constitué d'impôts, les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), reversés au département, à la commune et à l'État.

Est « ancien », au sens fiscal, tout logement qui n'est pas vendu neuf par un professionnel assujetti à la TVA : un bien de plus de cinq ans, mais aussi un bien récent déjà revendu une fois. C'est ce régime qui déclenche les droits de mutation au taux plein, là où le neuf ne supporte qu'une taxe de publicité foncière de 0,715 % — nous détaillons l'autre cas dans notre guide des frais de notaire dans le neuf.

Les trois premières lignes forment les droits de mutation : 5,81 % du prix dans un département à 4,5 %, 6,32 % dans un département à 5 %. C'est la seule variable géographique de la facture ; tout le reste est identique sur l'ensemble du territoire.

Le Code général des impôts fixe le droit départemental à 3,80 % et autorise chaque conseil départemental à le moduler entre 1,20 % et 4,50 % (article 1594 D). La quasi-totalité des départements appliquait le plafond de 4,50 % depuis 2014. La loi de finances pour 2025 a ouvert une dérogation temporaire : pour les actes signés entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent relever ce taux jusqu'à 5 % (article 116, II-A). La loi de finances pour 2026 a complété le calendrier des délibérations, de sorte qu'un département qui n'a pas encore voté peut encore le faire d'ici 2027.

Concrètement, trois situations coexistent en 2026 :

• Départements à 5 % : ceux qui ont délibéré depuis 2025. Les droits de mutation passent à 6,32 % du prix, soit + 0,51 point, ou 1 280 € de plus sur un achat à 250 000 €.
• Départements restés à 4,50 % : droits de mutation à 5,81 %, le niveau d'avant 2025.
• Départements à 3,80 % : les rares collectivités qui n'ont jamais relevé le taux de base ; les droits y tombent autour de 5,09 %.

Nous ne publions pas de liste nominative : elle évolue délibération après délibération (une délibération notifiée fin 2026 s'applique aux actes signés à partir du 1^er janvier 2027) et aucune liste officielle consolidée n'est tenue à jour en ligne. Pour connaître le taux applicable à votre acte : la délibération du conseil départemental est publique, le simulateur des Notaires de France intègre le taux de chaque département à la date de l'acte, et le notaire l'applique de plein droit. Le critère est la date de signature de l'acte authentique — ou celle de la réalisation de la condition suspensive pour un compromis déjà signé —, pas la date du compromis : le BOFiP le dit expressément. Les délibérations cessent de produire effet le 31 mars 2028 ; à partir du 1^er avril 2028, le taux revient à celui en vigueur au 31 janvier 2025.

Vendeur, retenez ceci : si votre département vient de passer à 5 %, l'acheteur paie 0,5 % de plus et le sait souvent. Il ne vous appartient pas de compenser, mais autant l'anticiper dans la négociation plutôt que de le découvrir au décompte du notaire.

La grille ci-dessous remplace un simulateur pour l'ordre de grandeur. Elle applique le barème des émoluments par tranches (TVA incluse), la contribution de sécurité immobilière de 0,10 %, un forfait de débours de 1 000 €, et les droits de mutation à 5,81 % (département à 4,5 %) ou 6,32 % (département à 5 %). Le pourcentage baisse avec le prix parce que les émoluments sont dégressifs et les débours fixes.

Ordres de grandeur 2026, à ± 300 € près selon les débours réels de l'office. Les primo-accédants d'un département à 5 % lisent la colonne « 4,5 % » : l'exonération de la hausse leur est acquise (voir plus bas). Ces montants s'entendent hors frais de garantie du prêt, qui s'ajoutent si vous empruntez : nous les chiffrons dans notre guide des frais de garantie d'un prêt immobilier.

Prenons une maison ancienne vendue 250 000 € entre particuliers, sans mobilier déclaré, dans un département à 4,50 %.

• Droit départemental : 250 000 × 4,50 % = 11 250 €
• Taxe communale : 250 000 × 1,20 % = 3 000 €
• Frais d'assiette : 11 250 × 2,37 % = 267 €
• Émoluments du notaire : barème par tranches — 6 500 € à 3,870 % (252 €), 10 500 € à 1,596 % (168 €), 43 000 € à 1,064 % (458 €), 190 000 € à 0,799 % (1 518 €) = 2 395 € HT, soit 2 874 € TTC
• Contribution de sécurité immobilière : 250 000 × 0,10 % = 250 €
• Débours et formalités : ≈ 1 000 €

Total : ≈ 18 640 €, soit 7,46 % du prix. Dans un département passé à 5 %, le droit départemental monte à 12 500 € et les frais d'assiette à 296 € : total ≈ 19 920 €, soit 7,97 %. Sur ces 18 640 €, le notaire en conserve 2 874 € TTC — dont 479 € de TVA reversée à l'État. Les 14 517 € de droits de mutation partent au Trésor pour le compte du département et de la commune. Si cette maison était vendue 250 000 € en VEFA par un promoteur, le même acquéreur paierait environ 6 100 € : c'est tout l'écart entre l'ancien et le neuf.

Pour sortir de la grille et chiffrer votre propre dossier, quatre opérations suffisent.

1. Fixer l'assiette

C'est le prix du bien immobilier seul, c'est-à-dire le prix de vente diminué de la valeur du mobilier vendu avec (cuisine équipée, électroménager, meubles listés) et, lorsque le mandat les met à la charge de l'acquéreur, des honoraires d'agence. Ces deux déductions sont détaillées plus bas : elles sont la base de toute économie.

2. Appliquer les droits de mutation

Multipliez l'assiette par 5,81 % (département à 4,5 %) ou 6,32 % (département à 5 %). Pour un primo-accédant en résidence principale dans un département à 5 %, revenez à 5,81 %.

3. Calculer les émoluments du notaire

Le barème national s'applique par tranches cumulées : 3,870 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà, puis TVA à 20 %. Raccourci utile au-delà de 60 000 € : émoluments HT ≈ 877 € + 0,799 % × (prix − 60 000 €). Le détail tranche par tranche, avec un exemple pas à pas, figure dans notre guide des frais de notaire d'un terrain constructible, où le barème est le même.

4. Ajouter le fixe

Contribution de sécurité immobilière de 0,10 % du prix, et débours de 800 à 1 500 € selon la complexité du dossier (copropriété, servitudes, nombre de pièces d'urbanisme à réclamer). Le total correspond au décompte prévisionnel que le notaire vous remet avant la signature ; la régularisation intervient quelques mois plus tard, sur justificatifs.

La hausse à 5 % ne frappe pas tout le monde. La loi de finances pour 2025 l'écarte expressément lorsque le bien constitue pour l'acquéreur une première propriété et qu'il est destiné à sa résidence principale (article 116, II-B). Dans un département à 5 %, le primo-accédant reste donc taxé à 4,50 %, soit l'économie exacte de la colonne « écart » de notre grille : 1 280 € à 250 000 €, 2 050 € à 400 000 €.

La « première propriété » s'entend au sens du prêt à taux zéro (article L. 31-10-3 du Code de la construction et de l'habitation) : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l'acte. Trois conséquences pratiques :

• un ancien propriétaire redevenu locataire depuis plus de deux ans est à nouveau primo-accédant (exemple 2 du BOFiP : vente en juin 2023, nouvel achat en septembre 2025) ;
• être propriétaire d'une résidence secondaire n'empêche rien : seule la résidence principale compte (exemple 3 du BOFiP). Un nu-propriétaire ou un usufruitier de son ancien logement est aussi primo-accédant, la condition visant la pleine propriété ;
• à deux, tout dépend du régime : concubins, pacsés et époux séparés de biens achètent en indivision et l'exonération joue pour la quote-part de celui qui remplit la condition ; les époux en communauté doivent la remplir tous les deux, sauf achat sur fonds propres avec double déclaration de remploi dans l'acte ;
• l'exonération ne dépend d'aucune condition de ressources ni de financement — mais un investissement locatif ou une résidence secondaire n'y ouvre jamais droit, le bien devant être occupé au moins huit mois par an.

L'exonération s'applique de plein droit, mais le notaire doit la constater : signalez votre situation dès le compromis et préparez les justificatifs (baux ou quittances des deux dernières années, attestation sur l'honneur). Les mêmes critères conditionnent l'éligibilité au prêt à taux zéro, qu'il est logique d'instruire en même temps.

Les droits de mutation sont des impôts : on ne les négocie pas, on réduit l'assiette sur laquelle ils se calculent. Trois leviers légaux, un quatrième marginal, et quelques fausses pistes.

1. Déduire le mobilier

Les droits de mutation ne portent que sur l'immeuble. Les meubles meublants vendus avec le bien — cuisine équipée non scellée, électroménager, meubles de salle de bains, mobilier de jardin, cabane, stores — sont déduits du prix s'ils font l'objet d'une liste chiffrée annexée au compromis, à leur valeur vénale (prix d'achat déprécié, factures à l'appui si possible). 10 000 € de mobilier déclaré économisent environ 580 € (département à 4,5 %) à 630 € (à 5 %) de droits, plus quelques dizaines d'euros d'émoluments. Deux garde-fous : les éléments scellés ou indissociables (chaudière, placards intégrés, cuisine maçonnée) ne sont pas des meubles, et une valeur manifestement surévaluée expose à un redressement. En pratique, 2 à 5 % du prix passent sans difficulté avec un inventaire sérieux.

2. Mettre les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur

Lorsque le mandat de vente prévoit que les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, ils sont exclus de l'assiette des droits de mutation, à condition que le compromis et l'acte distinguent clairement le prix net vendeur et les honoraires. Avec 12 000 € d'honoraires, l'acheteur économise environ 700 € de droits. C'est neutre pour le vendeur, qui touche le même net — mais cela suppose d'avoir rédigé le mandat dans ce sens au départ : un mandat « honoraires charge vendeur » ne se corrige pas au compromis.

3. Demander la remise sur émoluments

Depuis 2020, le notaire peut consentir une remise de 20 % au maximum sur la part de ses émoluments calculée sur la tranche du prix supérieure ou égale à 100 000 € (article A444-174 du Code de commerce). Sur une maison à 250 000 €, la tranche concernée représente 150 000 € d'assiette, soit 1 199 € d'émoluments HT : la remise maximale vaut 240 € HT. La remise est libre pour le notaire, qui n'est pas tenu de l'accorder, et doit être appliquée à tous ses clients s'il la pratique.

Ce qui ne marche pas

• Négocier les droits de mutation, la taxe communale ou la contribution de sécurité immobilière : ce sont des impôts au taux fixé par la loi.
• Prendre deux notaires (un par partie) pour « diviser » les frais : les émoluments sont partagés entre eux, pas doublés, mais pas réduits non plus.
• Sous-déclarer le prix avec un dessous-de-table : fraude fiscale, nullité possible de la vente et perte de toute protection pour l'acheteur.

Pour le vendeur, les leviers 1 et 2 sont des arguments de négociation : présenter un inventaire mobilier chiffré et un mandat « honoraires charge acquéreur » revient à baisser le coût total de l'acheteur de 1 000 à 1 500 € sans toucher au prix net. Quand deux offres se disputent un bien, c'est souvent ce qui fait la différence.

Sauf clause contraire, les frais d'acte sont à la charge de l'acquéreur (Code civil, article 1593). La vente « acte en main », où le vendeur les prend en charge, existe mais reste rare et doit être écrite au compromis — elle est d'ailleurs fiscalement neutre, les droits étant alors calculés sur un prix réputé frais inclus.

Le calendrier est en deux temps :

• Au compromis : rien n'est dû au titre des frais de notaire. L'acheteur verse un dépôt de garantie (5 à 10 % du prix) séquestré chez le notaire, qui s'imputera sur le prix. Les frais de rédaction du compromis lui-même sont traités dans notre article sur qui paie le compromis chez le notaire.
• À l'acte authentique : le notaire appelle une provision sur frais, calculée large, que l'acheteur vire avec le solde du prix quelques jours avant la signature. Les droits de mutation sont acquittés par le notaire au moment de la publicité foncière.
• Deux à six mois plus tard : une fois toutes les formalités payées et justifiées, le notaire adresse le décompte définitif et rembourse le trop-perçu, en général quelques centaines d'euros. Si vous ne recevez rien passé six mois, réclamez le relevé de compte : le remboursement est un droit, pas une faveur.

Dernier point souvent oublié dans le plan de financement : ces frais se paient comptant, sur l'apport. Les banques prêtent rarement les frais de notaire, et quand elles le font, c'est au prix d'un taux moins favorable. Pour un achat à 250 000 € dans l'ancien, l'apport minimal réaliste est donc de l'ordre de 20 000 € avant même de parler de garantie du prêt ou de travaux.