Indice du coût de la construction (ICC) 2026 : tableau INSEE

L'indice du coût de la construction (ICC) est le plus ancien indice immobilier de l'INSEE : publié depuis 1953, il mesure l'évolution des prix de la construction neuve à usage d'habitation (base 100 au 4^e trimestre 1953, série 000008630).

La dernière valeur connue est l'ICC du 1^er trimestre 2026, qui s'établit à 2 084. Il recule de −2,89 % sur un an (2 146 au T1 2025), mais progresse de +1,26 % sur un trimestre (2 058 au T4 2025). Le prochain indice (T2 2026) sera publié fin septembre 2026.

• Dernier ICC publié : 2 084 (T1 2026)
• Variation sur un an : −2,89 %
• Variation sur un trimestre : +1,26 %
• Base de l'indice : 100 au 4^e trimestre 1953
• Fréquence : trimestrielle

Attention : contrairement à l'ILC et à l'ILAT, l'ICC ne peut plus servir d'indice de révision pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis la loi Pinel de 2014 (voir plus bas). Pour vos calculs de loyers, utilisez notre simulateur d'indexation ILC/ILAT/IRL.

À noter : l'ICC est le seul des trois grands indices immobiliers de l'INSEE exprimé en niveau « brut » à quatre chiffres (2 084) et non en base 100 récente — un héritage de sa création en 1953, qui explique les écarts d'échelle avec l'ILC (135,26) et l'ILAT (137,42).

L'ICC du T1 2026 (2 084) confirme un cycle singulier : après le pic historique de 2 227 au T1 2024, l'indice a enchaîné six trimestres de variation annuelle négative (jusqu'à −5,40 % au T2 2025) — du jamais-vu depuis la crise de 2009.

L'explication est conjoncturelle : détente des prix des matériaux après la flambée 2021-2023, ralentissement de la construction neuve qui pèse sur les prix des marchés de travaux, et normalisation des coûts de l'énergie. La remontée trimestrielle du T1 2026 (+1,26 % vs T4 2025) suggère toutefois que le point bas est derrière.

Conséquences pratiques :

• Contrats indexés ICC (construction, certaines assurances, baux anciens) : les révisions 2025-2026 jouent à la baisse ;
• Maîtres d'ouvrage : les prix de travaux se négocient mieux qu'en 2022-2023 — un facteur favorable pour la rénovation avant vente ou la valorisation d'actifs ;
• Assurances habitation et garanties : les capitaux indexés sur l'ICC se revalorisent moins vite, vérifiez l'adéquation de vos garanties.

Repère de calendrier : l'INSEE publie l'ICC avec environ un trimestre de décalage, en même temps que l'ILC et l'ILAT — fin septembre 2026 pour le T2 2026, fin décembre pour le T3. Si votre contrat vise un trimestre non encore paru, la révision s'applique rétroactivement à la publication de l'indice.

Voici le tableau historique de l'indice du coût de la construction, trimestre par trimestre depuis 2020, avec la variation sur un an (T/T-4) publiée par l'INSEE :

Le cycle est spectaculaire : +8,80 % au plus fort de la flambée des matériaux (T4 2022), puis un retournement complet à partir de fin 2024. L'ICC est structurellement beaucoup plus volatil que l'ILC et l'ILAT — c'est précisément la raison pour laquelle le législateur l'a écarté de l'indexation des baux commerciaux.

En moyenne annuelle :

Sur la décennie, l'ICC moyen est passé d'environ 1 620 (2015) à 2 087 (2025), soit près de +29 % — dont l'essentiel concentré sur 2021-2023. Un contrat de construction signé début 2021 et livré en 2024 a pu voir son prix révisable augmenter de plus de 15 % par le seul jeu de l'indexation : d'où l'importance des clauses de plafonnement dans les CCMI et marchés privés.

Malgré son éviction des baux commerciaux, l'ICC reste très utilisé :

• Les baux commerciaux anciens : les baux conclus avant le 1^er septembre 2014 et jamais renouvelés depuis peuvent conserver une clause d'échelle mobile visant l'ICC — elle reste valable jusqu'au renouvellement ;
• Les contrats de construction : révision de prix des CCMI (contrats de construction de maison individuelle) et de nombreux marchés privés de travaux ;
• Les assurances : revalorisation des capitaux garantis en multirisque habitation et en dommages-ouvrage ;
• Les baux professionnels (article 57 A de la loi de 1986, professions libérales hors statut commercial) : l'indice y est librement choisi par les parties — l'ILAT est devenu l'usage, mais des baux professionnels indexés ICC subsistent ;
• L'analyse de marché : l'ICC reste le baromètre de long terme du coût de construction, utile pour arbitrer entre construire, rénover ou acheter de l'existant.

Nuance importante pour les baux d'habitation : ils ne sont jamais indexés sur l'ICC mais sur l'IRL (indice de référence des loyers), plafonné et publié lui aussi trimestriellement. L'ICC n'intervient côté logement que dans les assurances et la construction. Et pour les loyers commerciaux en cours, retenez le triptyque : ILC pour les commerçants et artisans, ILAT pour les bureaux et professions libérales, ICC uniquement en héritage des vieux contrats.

Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014 (baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er septembre 2014), l'ICC ne peut plus servir de référence pour :

• la révision triennale légale du loyer commercial (article L145-38 du Code de commerce) ;
• le plafonnement du loyer au renouvellement (article L145-34).

Seuls l'ILC (activités commerciales et artisanales) et l'ILAT (activités tertiaires) sont désormais admis. Le législateur a voulu protéger les commerçants de la volatilité de l'ICC, qui avait généré des hausses brutales dans les années 2000-2010 — le cycle 2022-2025 (+8,8 % puis −5,4 %) a confirmé a posteriori la sagesse du choix.

En pratique : si votre bail commercial récent vise encore l'ICC dans sa clause d'échelle mobile, la clause est fragile — la jurisprudence tend à y substituer l'indice légal applicable plutôt qu'à l'annuler. Faites-la mettre à jour au prochain avenant ou renouvellement. Pour les mécanismes complets de révision, voyez notre guide de l'augmentation de loyer d'un bail commercial 3/6/9.

Cas pratique de transition : un boulanger dont le bail signé en 2012 visait l'ICC et qui renouvelle en 2026 verra sa clause d'échelle mobile basculer sur l'ILC. Le loyer de renouvellement lui-même est par ailleurs plafonné à la variation de l'ILC sur 9 ans (sauf motifs de déplafonnement : modification notable des facteurs locaux de commercialité, travaux, bail de plus de 12 ans). Ce double mécanisme — indice de révision + plafonnement au renouvellement — est la vraie protection du locataire commercial, et le point technique le plus disputé entre bailleurs et preneurs.

Pour les contrats où l'ICC reste applicable, la formule est classique :

Nouveau montant = montant actuel × (ICC du trimestre de référence ÷ ICC du même trimestre de l'année précédente)

Exemple — bail professionnel ancien indexé sur l'ICC du T1, loyer 18 000 €/an :

• ICC T1 2026 = 2 084 ; ICC T1 2025 = 2 146
• Nouveau loyer = 18 000 × (2 084 ÷ 2 146) = 17 480 €/an (−520 €, soit −2,89 %)

Oui, l'indexation joue bien à la baisse : une clause qui ne fonctionnerait qu'à la hausse est réputée non écrite. Les locataires dont le contrat vise un trimestre 2025 ont intérêt à réclamer l'application de la clause ; les bailleurs, eux, à vérifier si un passage à l'ILAT (plus stable) est négociable au renouvellement.

Dernier réflexe : documentez chaque révision (courrier avec l'indice appliqué, l'ancien et le nouveau montant). En cas de contestation ou de vente des murs, l'historique d'indexation propre est un élément de valorisation de l'actif — les acheteurs de murs occupés auditent systématiquement la conformité des indexations passées.

Le marché tertiaire vit donc une période inhabituelle : indices de loyers au plateau, coûts de construction en repli. Pour un propriétaire, c'est le moment d'objectiver la valeur de ses murs ; pour un dirigeant, une fenêtre favorable pour acheter ou renégocier son bail.