Simulateur calcul loyer indice INSEE 2026 (ILC, ILAT, IRL)

Un simulateur de calcul de loyer sur indice INSEE applique une formule unique mais nécessite de bien choisir l'indice de référence. En 2026, trois indices INSEE encadrent l'indexation des loyers en France :

• ILC — Indice des loyers commerciaux : pour les commerces (boutiques, restaurants, cafés, retail).
• ILAT — Indice des loyers des activités tertiaires : pour les bureaux, professions libérales, activités tertiaires non commerciales.
• IRL — Indice de référence des loyers : pour les habitations (résidence principale, location nue ou meublée).

L'ICC (Indice du coût de la construction) est en revanche interdit depuis la loi Pinel de 2014 pour les nouveaux baux commerciaux et tertiaires (articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier).

La formule universelle de calcul

Tous les indices INSEE utilisent la même formule de calcul du nouveau loyer :

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice nouveau ÷ Indice ancien)

Cette formule s'applique à chaque date anniversaire du bail, sur la base de l'indice publié par l'INSEE au trimestre prévu par la clause d'indexation. La variation du loyer correspond donc à la variation de l'indice entre les deux dates de référence.

Cadre légal 2026

L'indexation annuelle n'est légale que si :

1. Une clause d'échelle mobile est expressément prévue au bail
2. L'indice retenu est autorisé pour le type de bail (ILC/ILAT pour les baux commerciaux et professionnels, IRL exclusif pour l'habitation)
3. La périodicité est respectée (annuelle pour la plupart des baux)
4. La clause n'est pas asymétrique (clause prévoyant seulement la hausse = réputée non écrite depuis Cass. 3e civ., 14 janv. 2016, confirmée 11 sept. 2024)

Les sections suivantes proposent trois simulateurs distincts (ILC, ILAT, IRL) avec un calcul instantané dans le navigateur, des tableaux pré-calculés et les tableaux d'indices INSEE 2018-2025.

L'Indice des loyers commerciaux (ILC) publié par l'INSEE est l'indice de référence pour les baux commerciaux 3/6/9. La valeur ILC du 4e trimestre 2025 s'établit à 140,15 (+2,17 % sur un an).

Tableau pré-calculé ILC : nouveau loyer 2026 selon le loyer initial

Pour les baux signés au 1^er janvier 2022 (ILC base T4 2021 = 119,70) et indexés au 1^er janvier 2026 (ILC T4 2025 = 140,15), la hausse cumulée est de +17,09 %.

L'Indice de référence des loyers (IRL) régit l'indexation des loyers d'habitation (location nue et meublée, résidence principale). Il est publié trimestriellement par l'INSEE. La valeur IRL T4 2025 s'établit à 146,79 (+2,47 % sur un an).

Important 2024-2025 : la loi du 7 juillet 2024 a abrogé le bouclier loyer +3,5 % qui s'appliquait depuis avril 2022. Pour les indexations effectuées depuis le 1^er avril 2024, c'est la variation IRL réelle qui s'applique sans plafond.

Tableau pré-calculé IRL : nouveau loyer 2026 selon le loyer initial

Pour les baux d'habitation indexés au 1^er janvier 2026 (IRL T4 2025 = 146,79 vs T4 2024 = 143,25), la hausse est de +2,47 %.

L'Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'applique aux baux des activités tertiaires non commerciales : bureaux, professions libérales (médecins, avocats, architectes, experts-comptables), services aux entreprises. La valeur ILAT T4 2025 s'établit à 136,82 (+1,98 % sur un an).

Question fréquente : « Mon bail vise-t-il l'ILC ou l'ILAT ? ». Réponse : l'ILC s'applique aux commerces (vente de marchandises, restauration, services à la personne) ; l'ILAT s'applique aux activités tertiaires non commerciales (bureaux, professions libérales, services aux entreprises). En cas de doute, l'activité réellement exercée — pas la dénomination du bail — détermine l'indice applicable (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.621).

Pour appliquer votre clause d'indexation, vous avez besoin de la valeur exacte de l'indice INSEE à deux dates : l'indice ancien (référence du dernier loyer fixé) et l'indice nouveau (au trimestre prévu par votre clause). Voici les valeurs trimestre 4 de chaque année pour les trois indices.

Source : INSEE — base 100 = T1 2008 pour ILC et ILAT ; base 100 = T4 1998 pour IRL. Pour les autres trimestres (T1, T2, T3) consulter directement insee.fr.

Variation cumulée 2018-2025 par indice

• ILC : 114,06 → 140,15 = +22,87 % en 7 ans (3,0 %/an moyen)
• ILAT : 112,40 → 136,82 = +21,72 % en 7 ans (2,8 %/an moyen)
• IRL : 129,03 → 146,79 = +13,77 % en 7 ans (1,9 %/an moyen)

L'IRL d'habitation a structurellement progressé moins vite que les indices commerciaux/tertiaires : c'est un effet du bouclier loyer 2022-2024 et du calcul à partir d'un IPC hors loyers et tabac (vs un panel de coûts plus large pour ILC/ILAT).

Pour bien comprendre ce que fait le simulateur, voici la formule officielle décomposée et appliquée sur un exemple chiffré.

Formule légale (article L. 145-38 du Code de commerce pour les baux commerciaux)

Nouveau loyer = Loyer actuel × (Indice nouveau ÷ Indice ancien)

Cette formule est rigoureusement identique pour ILC, ILAT et IRL. Seuls changent :

• L'indice utilisé (ILC, ILAT ou IRL selon le type de bail)
• Les dates de référence des deux indices (trimestre précisé par la clause d'indexation)

Exemple : loyer commercial de 3 000 € HT signé en janvier 2022, indexé chaque 1^er janvier sur l'ILC T4

1. Loyer initial : 3 000 €/mois HT (1^er janvier 2022)
2. Indice ancien : ILC T4 2021 = 119,70
3. Indice nouveau (au 1^er janvier 2026) : ILC T4 2025 = 140,15
4. Calcul : 3 000 × (140,15 ÷ 119,70) = 3 000 × 1,17085... = 3 512,53 €
5. Variation : (140,15 − 119,70) ÷ 119,70 × 100 = +17,09 %
6. Écart annuel : (3 512,53 − 3 000) × 12 = +6 150 €/an

Détail année par année (indexation annuelle à date anniversaire)

Si la clause prévoit une indexation chaque 1^er janvier sur l'ILC T4 de l'année écoulée, l'évolution suit :

• Au 1^er janv. 2023 : 3 000 × (126,75 / 119,70) = 3 176,69 € (+5,89 %)
• Au 1^er janv. 2024 : 3 000 × (132,63 / 119,70) = 3 324,06 € (+4,64 % vs 2023)
• Au 1^er janv. 2025 : 3 000 × (137,18 / 119,70) = 3 438,03 € (+3,43 % vs 2024)
• Au 1^er janv. 2026 : 3 000 × (140,15 / 119,70) = 3 512,53 € (+2,17 % vs 2025)

Point d'attention : l'indice ancien reste l'indice INITIAL

L'erreur la plus fréquente consiste à recalculer chaque année en utilisant l'indice de l'année précédente comme « ancien indice ». La règle est l'inverse : l'indice ancien est celui de la fixation initiale du loyer (la signature du bail ou la dernière révision triennale). On compare donc toujours par rapport à la même base — ce qui assure la cohérence du calcul cumulatif.

Cette précision est validée par la jurisprudence : Cass. 3^e civ., 17 février 2010, n° 09-65.301 — l'indexation annuelle d'un loyer commercial s'opère par rapport à l'indice de référence initial, et non par rapport à l'indice de l'année précédente.

Le choix de l'indice n'est pas optionnel : il dépend du type d'activité réellement exercée dans les lieux loués. Voici la grille de décision en 2026.

Cas n°1 — Bail d'habitation → IRL

L'Indice de référence des loyers (IRL) est exclusif pour :

• La location nue de résidence principale (loi du 6 juillet 1989)
• La location meublée de résidence principale (loi ALUR 2014)
• Les baux mobilité (loi ELAN 2018)

Toute clause d'un bail d'habitation prévoyant un autre indice (ICC, ILC, ILAT) est réputée non écrite (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Cas n°2 — Bail commercial → ILC (par défaut)

L'ILC s'applique à tous les baux commerciaux portant sur des locaux où s'exerce une activité commerciale au sens de l'article L. 121-1 du Code de commerce :

• Vente de marchandises (boutiques, alimentation, mode, équipement)
• Restauration (cafés, restaurants, snacks, brasseries)
• Hôtellerie
• Services à la personne (coiffure, esthétique, pressing, optique)
• Activités artisanales avec local de vente accessoire

Pour rappel, l'ICC est interdit depuis la loi Pinel 2014 pour les nouveaux baux commerciaux et tertiaires.

Cas n°3 — Bail professionnel ou bureaux → ILAT

L'ILAT s'applique aux activités tertiaires non commerciales :

• Bureaux d'entreprises (sièges sociaux, agences, espaces de coworking)
• Professions libérales (médecins, avocats, notaires, architectes, experts-comptables)
• Services aux entreprises (conseil, ingénierie, formation, communication)
• Activités tertiaires diverses (data centers, laboratoires de recherche privée)

Zones grises : que faire quand l'activité est mixte ?

Pour un local mixte (par exemple, une boutique avec bureau d'études à l'étage), c'est l'activité principale exercée qui détermine l'indice (Cass. 3^e civ., 17 mai 2018, n° 17-15.621). En pratique, c'est l'activité qui génère le plus de chiffre d'affaires ou qui occupe la plus grande surface qui prime.

Pour aller plus loin sur les mécanismes d'augmentation, consultez nos guides sur l'augmentation du loyer d'un bail commercial 3/6/9 et le bail commercial 3/6/9 : modèle PDF et guide pratique 2026.

L'indexation n'est pas toujours libre : selon le type de bail et la période, plusieurs plafonds successifs ont encadré les hausses.

Bail d'habitation (IRL) — fin du bouclier loyer

Le bouclier loyer +3,5 % instauré par la loi du 16 août 2022 a été prorogé jusqu'au 31 mars 2024, puis n'a pas été reconduit. Pour les révisions effectuées depuis le 1^er avril 2024, la variation IRL réelle s'applique sans plafond légal. Pour la révision 2026, c'est la variation IRL T4 2024 vs T4 2025 (+2,47 %) qui s'applique intégralement.

Bail commercial (ILC) — plafond PME jusqu'à mars 2024

Pour les preneurs PME (moins de 250 salariés), l'article 14 de la loi du 16 août 2022 avait plafonné l'indexation ILC à +3,5 % entre avril 2022 et mars 2024. Ce plafond a expiré au 31 mars 2024.

Bonne nouvelle pour les preneurs PME ayant payé une indexation supérieure à 3,5 % entre ces deux dates : ils peuvent réclamer le trop-perçu sur les 5 dernières années (prescription quinquennale), suite à la décision Cass. 3^e civ., 28 mars 2024, n° 22-23.564 qui rend le plafond opposable de plein droit.

Bail commercial — plafonnement au renouvellement (toujours actif)

Au-delà de l'indexation annuelle, le loyer du bail commercial renouvelé reste plafonné par l'article L. 145-34 du Code de commerce : il ne peut excéder la variation ILC cumulée sur 9 ans, sauf cas de déplafonnement (modification notable de la commercialité, des caractéristiques du local, de la destination, ou bail prolongé au-delà de 12 ans).

Clause d'indexation à la hausse uniquement : nulle

La clause asymétrique qui ne prévoit que la hausse (jamais la baisse) est réputée non écrite (Cass. 3^e civ., 14 janv. 2016, n° 14-24.681, confirmée par Cass. 3^e civ., 11 sept. 2024, n° 23-15.422). À vérifier impérativement dans tout bail avant d'accepter une indexation.

Récapitulatif 2026

Que vous soyez locataire ou bailleur, avant d'appliquer (ou de subir) une indexation calculée par le simulateur, voici la checklist en 6 points à dérouler systématiquement.

1. ☐ Vérifier que le bail prévoit bien une clause d'indexation — l'indexation n'est jamais automatique en l'absence de clause expresse. Article L. 112-1 du Code monétaire et financier.
2. ☐ Identifier l'indice correct selon le type de bail — IRL pour habitation, ILC pour commerce, ILAT pour bureaux/libéral. Une clause prévoyant un mauvais indice peut être contestée.
3. ☐ Confirmer le trimestre de référence — la clause précise généralement quel trimestre (T1, T2, T3 ou T4) doit servir de base. Une utilisation du mauvais trimestre invalide le calcul.
4. ☐ Vérifier la symétrie de la clause — si la clause indique « le loyer pourra évoluer à la hausse » sans mention de la baisse, elle est nulle (jurisprudence Carrefour confirmée 2024). Récupération possible sur 5 ans.
5. ☐ Refaire le calcul via un simulateur indépendant (le mini-simulateur de cet article, ou directement sur insee.fr) — les erreurs de calcul du bailleur sont fréquentes.
6. ☐ Conserver la notification écrite — la demande d'indexation doit être notifiée par LRAR ou acte d'huissier pour les baux commerciaux ; un email simple peut suffire pour l'habitation. Garder la preuve de réception.

Pour un complément sur les autres mécanismes d'augmentation (révision triennale, déplafonnement, renouvellement), consultez notre guide augmentation loyer bail commercial 3/6/9 : règles et calcul 2026. Pour comprendre tous les enjeux du bail commercial, lisez notre guide complet bail commercial 3/6/9 2026 avec modèle PDF intégré. Et pour la résiliation, voir résiliation du bail commercial par le locataire et congé du bail commercial : préavis et forme.

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