Marché du neuf : sans la niche Pinel, seules 64 867 réservations en 2025 (-6%)
La suppression du dispositif Pinel et la remontée des taux ont pesé sur la demande de logements neufs en 2025, provoquant une baisse des réservations et une hausse du stock invendu.
Introduction
Le marché du logement neuf a subi un recul marqué en 2025. Après la suppression d'un avantage fiscal majeur et dans un contexte de taux élevés, les réservations auprès des particuliers ont chuté.
Ce dossier explique les chiffres récents, les causes de cette contraction et les effets observés chez les promoteurs et les investisseurs institutionnels.
Chiffres clés de 2025
Selon les données provisoires publiées en février 2026, le nombre de logements neufs réservés par des particuliers s'est établi à 64 867 en 2025, soit une baisse d'environ 6% par rapport à l'année précédente.
La contraction touche surtout les appartements, qui enregistrent un recul plus prononcé que les maisons individuelles. En parallèle, les promoteurs ont commercialisé 73 470 logements auprès des ménages, soit une progression de l'offre.
Stock et réservations institutionnelles
Fin 2025, le volume de logements à écouler atteignait près de 123 945 unités, en hausse de 3,5% sur un an. Les réservations réalisées par les investisseurs institutionnels — surtout des bailleurs sociaux — se sont élevées à 53 761 logements, en retrait d'environ 7%.
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Les freins à la demande
Plusieurs facteurs expliquent cette perte de dynamisme. La disparition de la niche fiscale Pinel au début de 2025 a réduit l'intérêt des investisseurs particuliers pour l'achat dans le neuf en vue de la location.
Par ailleurs, la hausse des taux d'intérêt et l'augmentation des coûts de construction depuis 2022 ont rendu de nombreux projets moins attractifs pour les ménages, limitant leur capacité à s'engager.
Ralentissement en fin d'année
Le dernier trimestre de 2025 a été particulièrement faible : les réservations se sont contractées par rapport au trimestre précédent, ce qui a pesé sur le total annuel.
Conséquences pour les promoteurs et le marché
Face à une demande moins soutenue, les promoteurs ont remis sur le marché davantage de logements, reconstituant leur offre après la faiblesse commerciale de 2024.
Le décalage entre les mises en vente et les réservations accroît les stocks disponibles, obligeant certains acteurs à revoir leurs calendriers de livraison et leurs stratégies commerciales.
Rôle des acheteurs institutionnels
Après avoir soutenu le secteur en 2023-2024, les acquisitions des institutions reviennent progressivement à un niveau plus ordinaire, ce qui réduit un soutien temporaire aux promoteurs en difficulté.
Source : article fondé sur le reportage de BFM Immo (BFMTV).
FAQ
- Pourquoi les réservations de logements neufs ont-elles reculé en 2025 ?
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La suppression du dispositif Pinel et la remontée des taux d'intérêt ont réduit l'attractivité des acquisitions, tandis que les coûts de construction ont alourdi les prix.
- Quelle part représentent les investisseurs institutionnels ?
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En 2025, les investisseurs institutionnels (majoritairement des bailleurs sociaux) ont réservé 53 761 logements, un recul d'environ 7% par rapport à 2024.
- Quelles conséquences pour les promoteurs ?
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Les promoteurs ont augmenté les mises en vente pour reconstituer leur offre, mais le décalage avec la demande a fait croître le stock de logements invendus.
- Est-ce un risque pour les prix de l'immobilier neuf ?
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L'augmentation du stock peut exercer une pression sur les marges et les remises commerciales, mais l'impact sur les prix dépendra aussi de la demande locale et des coûts de construction.
