Qui est propriétaire après un compromis de vente ? (2026)

C'est la question la plus fréquente chez les acheteurs : qui est propriétaire après un compromis de vente ? La réponse est claire : le vendeur reste propriétaire tant que l'acte authentique n'est pas signé chez le notaire.

Le compromis de vente (aussi appelé promesse synallagmatique de vente) est un avant-contrat par lequel vendeur et acheteur s'engagent mutuellement à conclure la vente. Mais contrairement à une idée reçue, il ne transfère aucun droit de propriété.

Juridiquement, le compromis crée une obligation de faire (signer l'acte définitif) et non un transfert de droits réels sur le bien. L'article 1583 du Code civil précise que la vente est « parfaite entre les parties » dès l'accord sur la chose et le prix, mais le transfert de propriété opposable aux tiers nécessite la publicité foncière, réalisée uniquement après signature de l'acte authentique.

Le transfert de propriété s'opère en deux temps :

1. À la signature de l'acte authentique : le notaire officialise la vente. L'acheteur devient propriétaire entre les parties dès cet instant.
2. À la publication au Service de publicité foncière : le notaire dépose l'acte au SPF (ex-Conservation des hypothèques) dans les 2 mois. Ce n'est qu'à ce moment que le transfert est opposable aux tiers.

En pratique, la remise des clés a lieu lors de la signature de l'acte authentique, après versement intégral du prix. Le délai moyen entre le compromis et l'acte authentique est de 3 mois, le temps de réunir les pièces et de purger les conditions suspensives.

Bien qu'il ne soit pas encore propriétaire, l'acheteur dispose de certains droits après la signature du compromis :

• Droit de visite : l'acheteur peut visiter le bien (avec accord du vendeur) pour préparer d'éventuels travaux ou prendre des mesures
• Droit de rétractation : 10 jours calendaires pour se rétracter sans motif ni pénalité après la signature du compromis
• Droit d'information : accès aux diagnostics immobiliers, aux PV d'assemblée générale (copropriété), aux servitudes
• Protection juridique : le vendeur ne peut pas vendre à un tiers tant que le compromis est en vigueur

En revanche, l'acheteur ne peut pas :

• Emménager dans le logement
• Entamer des travaux sans accord écrit du vendeur
• Donner congé à un locataire en place
• Mettre le bien en location

Pour en savoir plus sur vos droits lors de la signature, consultez notre guide signer un compromis avant l'accord de la banque.

Le vendeur reste propriétaire après le compromis, mais ses droits sont encadrés :

Ce que le vendeur peut faire

• Continuer à occuper le bien : le vendeur peut rester dans les lieux jusqu'à la signature de l'acte authentique
• Percevoir les loyers : si le bien est loué, les loyers reviennent au vendeur jusqu'à la vente définitive
• Entretenir le bien : le vendeur doit maintenir le bien en bon état, tel qu'il était lors de la signature du compromis

Ce que le vendeur ne peut pas faire

• Vendre à un tiers : le compromis engage le vendeur, toute vente parallèle serait illicite
• Dégrader le bien : le vendeur a une obligation de conservation. Enlever la cuisine équipée ou les luminaires prévus dans la vente est interdit
• Modifier le bien de manière substantielle : abattre une cloison, couper des arbres ou retirer des équipements sans accord

Le dépôt de garantie versé par l'acheteur (5 à 10 % du prix) protège le vendeur en cas de désistement injustifié de l'acheteur après le délai de rétractation.

C'est une demande fréquente : l'acheteur souhaite parfois emménager avant la signature de l'acte authentique. En principe, c'est déconseillé et risqué pour les deux parties.

Pourquoi c'est risqué

• Si la vente n'aboutit pas (refus de prêt, rétractation), le vendeur devra récupérer son bien — ce qui peut prendre des mois
• L'assurance habitation du vendeur couvre le bien jusqu'à la vente : en cas de sinistre, l'indemnisation serait problématique
• La responsabilité en cas de dégâts est floue juridiquement

La convention d'occupation anticipée

Si les deux parties sont d'accord, il est possible de formaliser une convention d'occupation anticipée chez le notaire. Ce document précise :

• La date d'entrée dans les lieux
• L'indemnité d'occupation (souvent équivalente au loyer du marché)
• Les responsabilités de chaque partie
• Les conditions de restitution si la vente échoue

Cette convention protège les deux parties et doit impérativement être rédigée par le notaire.

La période entre le compromis et l'acte authentique n'est pas sans risque. Voici les situations les plus courantes :

Sinistre sur le bien (incendie, dégât des eaux)

Puisque le vendeur est toujours propriétaire, c'est son assurance habitation qui couvre le bien. Si le sinistre rend le bien inhabitable, l'acheteur peut invoquer une condition de délivrance conforme pour renégocier ou se retirer.

Décès du vendeur ou de l'acheteur

Le compromis de vente est transmissible aux héritiers. Le décès de l'une des parties ne met pas automatiquement fin au compromis. Les héritiers reprennent les droits et obligations du défunt.

Expropriation ou préemption

Si la commune exerce un droit de préemption urbain (DPU), elle se substitue à l'acheteur aux conditions du compromis. L'acheteur initial ne peut pas s'y opposer. Le délai de préemption est de 2 mois après la notification au maire.

Pour comprendre les délais complets de la vente, consultez notre article sur le délai entre compromis et acte de vente.

Certaines situations modifient les règles du transfert de propriété après le compromis :

Vente par une SCI

Lorsque le bien appartient à une SCI, le gérant doit disposer d'une autorisation d'assemblée générale pour signer le compromis. Le transfert de propriété fonctionne de la même manière, mais nécessite des justificatifs supplémentaires (statuts, PV d'AG).

Bien en indivision

Tous les indivisaires doivent consentir à la vente (article 815-3 du Code civil pour les actes de disposition). Le compromis doit être signé par l'ensemble des copropriétaires indivis ou leur mandataire. Un seul indivisaire qui refuse peut bloquer la vente.

Bien en succession

La vente d'un bien issu d'une succession nécessite que tous les héritiers aient accepté la succession et consenti à la vente. Le notaire vérifiera l'attestation de propriété issue du règlement successoral avant de procéder.

Dans tous ces cas, le principe reste le même : le transfert de propriété n'intervient qu'à la signature de l'acte authentique, quel que soit le type de vendeur.